[Colin]

In de 12 jaar dat ik actief betrokken bij onze VvE heb ik veel gelezen op diverse fora, maar de doos van Pandora die hier open gaat, overtreft alles. Liefst 11 jaar is er niet vergaderd  en de beheerder heeft verzuimd een groot deel van de vve-bijdragen in te vorderen en naar het zich laat aanzien is niet voldoende geld in kas voor groot onderhoud. Ja, dan is het einde heel ver te zoeken en zijn alle appartementen voor onbepaalde tijd onverkoopbaar geworden.
De eerste vraag die bij mij opkomt. Als er nooit is vergaderd, hoe kan er dan ooit in het verleden een begroting met daarvan afgeleide vve-bijdrage zijn vastgesteld? Heeft de makelaar gewoon zelf maar een bijdrage bepaald en deze min of meer vrijblijvend bij (een deel van) de eigenaren in rekening gebracht?
Uit het verhaal van TO leid ik af dat een deel van de (ex-)eigenaren wel iets heeft betaald, maar dat er niet voldoende geld binnenkwam. Wat voor de makelaar weer reden zou zijn geweest om een deel van de kosten “voor te schieten” in de afgelopen jaren. Ik kan mij daarbij niets voorstellen. Is dit aannemelijk? Er zal toch geen makelaar zijn die voor Sinterklaas speelt?
Dat de makelaar ernstige nalatigheid is te verwijten, is een understatement. Behalve het betalen van de kosten, heeft hij feitelijk geen enkele beheertaak uitgevoerd. Niettemin stelt Rob terecht dat de eigenaren ook zelf in de spiegel moeten kijken. Van de makelaar had verwacht mogen worden dat hij minimaal 1x per jaar een vergadering bijeen roept, maar als dat niet gebeurt, dan zal je als eigenaren toch zelf het initiatief moeten nemen, door de makelaar aan te sporen of zelf een vergadering te beleggen. Verder zijn het benoemen van een bestuur en een kascommissie bij uitstek verantwoordelijkheden die bij de VvE zelf liggen.
Ik ga met Rob mee. Het is nu zaak de VvE actief te maken, zo spoedig mogelijk een vergadering te houden en daarin een bestuur en een kascommissie te benoemen, die bestaan uit eigenaren.
Daarna zou mijn eerste zorg zijn om de administratie van de afgelopen 11 jaar boven tafel te krijgen. Om als nieuw benoemd bestuur op onderbouwde wijze beslissingen te kunnen nemen over de vervolgstappen, is inzicht in het financiële reilen en zeilen van de afgelopen 11 jaar van cruciaal belang.
Heeft de makelaar per kalenderjaar wel een jaarrekening opgesteld? Ik mag het hopen, want anders zal dit met terugwerkende kracht alsnog moeten gebeuren voor die 11 jaar.
Per appartement moet ook voor elk jaar duidelijk worden gemaakt hoeveel er wel of niet is betaald om de schuldposities van de huidige eigenaren exact in kaart te brengen.
Verder spreekt voor zich dat de (meest recente) jaarrekeningen inzichtelijk moeten maken welke beheer- en exploitatiekosten voor rekening van de VvE komen. Zodat er eindelijk een grondslag is om voor de VvE een adequate begroting op te stellen en alle eigenaren een correcte vve-bijdrage te laten betalen.
Daarbij moet ook nadrukkelijk de aanwezigheid en omvang van het reservefonds worden meegenomen. Als er weinig tot niets is gespaard, moet ook in dit opzicht met grote spoed een inhaalslag worden gemaakt. Dat betekent dat het opstellen van een mjop hoge prioriteit moet krijgen.
De makelaar is aansprakelijk voor dit wanbeheer. Hij zou voor alle 11 jaren kosteloos een transparante en controleerbare jaarrekening moeten opstellen (als dit niet is gebeurd), maar net als Rob vrees ik dat het allemaal niet zal meevallen.
Bij tegenwerking van de makelaar kan de uiteindelijke conclusie zijn dat het hele administratieve archief dan maar moet worden opgehaald en ondergebracht bij een beheerder die wel professioneel te werk gaat. Echter, als deze licht in de duisternis moet brengen wat betreft de afgelopen 11 jaar, dan zal dit aanzienlijke meerkosten met zich meebrengen.
Heel veel sterkte en succes.