Zoek resultaten voor 'overlast'
-
Zoek resultaten
-
In reactie op: Hondenverbod in huishoudelijk reglement VvE
In het wetboek staat nergens dat de vergadering bevoegd is regels te stellen betreffende het gebruik van de privégedeelten, er staat alleen:
Wederom neen. 5:128 BW verbiedt niet om zaken te regelen v.w.b. het gebruik van privé-gedeeltes. Dat verbiedt de gehele titel 9 van 5 BW niet. Merk op dat bijvoorbeeld MR1992 artikel 44 lid 1 b. dit juist expliciet toestaat.
Hoi Bob,
Als ik het goed begrijp zeg jij dus dat de mogelijkheid zaken te regeling mbt privégedeeltes mogelijk is omdat het BW dat niet verbiedt.
Dat zou dan toch betekenen dat BW5:128 lid 1 geen enkele waarde heeft ?
Wanneer BW5:128 lid 1 niet zou bestaan zou volgens jouw redenering de vergadering óók gewoon daartoe bevoegd zijn.
Wat je laatste bijdrage betreft:
Ik woon toch al heel wat jaren in een VvE maar heb eigenlijk nimmer hondenoverlast gehad. In elke VvE bestaat het risico dat er eigenaren zijn die huftergedrag vertonen.
Naar mijn mening heeft de ALV en bestuurders voldoende handvaten om daar tegenop te treden.
In de ene VvE zijn het hondenliefhebbers, de andere wietrokers, enz.
Alles maar verbieden?
Met vriendelijke groet,
Rob
In reactie op: Hondenverbod in huishoudelijk reglement VvE
Uiteraard vind ik dat hinder en overlast altijd aangepakt moeten worden, ook als die door honden wordt veroorzaakt.
Hoeveel vrijwillige leden-bestuurders opteren er volgens jou nog voor een bestuursfunctie wanneer ze door de vergadering, en als verlengstuk van die vergadering, alleen maar worden ge(mis)bruikt om (met name in iets grotere en grote VvE’s) politie-agentje te spelen voor elke afzonderlijke overtreding, terwijl de vergadering verzuimt generieke besluiten te nemen over een vaak voorkomend probleem?
Ik pas er voor om op aanwijzing van besluiteloze mede-eigenaars al mijn tijd te besteden aan continu overlast veroorzakende hondenliefhebbers die volgens, en naar overtuiging van, 95% van alle leden huftergedrag vertonen.
Met vriendelijke groet, BobIn reactie op: Hondenverbod in huishoudelijk reglement VvE
“… De initieel aangehaalde uitspraak is volkomen helder en er is géén beroep geweest. De uitspraak staat als een huis.”
Hoort die uitspraak niet thuis in het rijtje juridische missers?
citaat uitspraak:
“4.7. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het besluit rechtsgeldig is. Weliswaar was het ingevolge artikel 2:40 lid 2 BW jo. 2:15 lid 1 sub a BW vernietigbaar, omdat het buiten de vergadering, niet op basis van eenstemmigheid (2 bewoners hebben tegen het verbod gestemd en 2 bewoners hebben zich onthouden van stemmen) is genomen.
Echter, [gedaagden] hebben naar eigen zeggen de termijn waarbinnen zij ingevolge artikel 5:130 lid 2 BW (in plaats van artikel 2:15 lid 5 BW, zoals [gedaagden] c.s. betogen) hun vordering tot vernietiging van het besluit dienden in te stellen, ongebruikt voorbij laten gaan. Als gevolg daarvan kan de nietigheid niet meer worden ingeroepen.”
MR1992 art. 37 lid 4 : Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
Dat komt er in die kwestie dus op neer dat er helemaal géén besluit is genomen.
Het besluit bestaat helemaal niet !
Hoezo termijn voorbij laten gaan?
Sowieso verbaas ik me soms over de wijze waarop wetgeving in nederland kennelijk tot stand komt.
In het wetboek staat nergens dat de vergadering bevoegd is regels te stellen betreffende het gebruik van de privégedeelten, er staat alleen:
“BW5:128 : De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat.”
Toch is de mogelijk van regels voor privégedeelten bevestigd door een uitspraak van de hoge raad in 1993, echter alleen als in het splitsingsreglement een opening daartoe wordt aangeboden.
we weten allemaal dat regels in de splitsingsakte niet strijdig mogen zijn met de wet.
Dat geldt dan kennelijk weer niet voor de bepaling dat de vergadering een reglement mag opstellen ter regeling van het gebruik van privégedeelten.
Vreemd toch?
Wat de BBQ en nieuwjaarsrecepties betreft wil ik alleen nog opmerken dat juist in die zaak waarin de doelstelling van de VvE wél ter sprake is gebracht, en door de rechter is beoordeeld, de VvE in het ongelijk is gesteld.
In andere kwesties is geen uitspraak gedaan over de geldigheid van het besluit als gevolg van de doelstelling van de VvE.
Volgens mij valt het verder nog wel mee met zaken die een VvE mag regelen buiten het onderhoud van het gebouw om.
Die hebben dan vooral betrekking op hinder en overlast of andere niet-nakomingen van het reglement.
We wonen in een VvE vaak met veel mensen samen.
Ik heb er dan ook alle begrip voor dat er in de akte regels opgesteld worden om dat in goede banen te leiden en er mogelijkheden worden geboden om hinder en overlast te voorkomen en aan te pakken.
Uiteraard vind ik dat hinder en overlast altijd aangepakt moeten worden, ook als die door honden wordt veroorzaakt.
Om op voorhand een algeheel verbod in te stellen vind ik persoonlijk veel te ver gaan en lijkt naar mijn mening ook op willekeur als het gaat om “de gezondheid”.
Waarom wel een algeheel verbod op honden, en niet op andere zaken die de gezondheid in gevaar kunnen brengen?
Een hond geeft niet per definitie hinder en overlast en is ook niet een groter gevaar voor de gezondheid dan andere bronnen om ons heen.
En dat zeg ik, als totaal geen hondenliefhebber 😉
In reactie op: Hondenverbod in huishoudelijk reglement VvE
Kort gezegd komt het er dus op neer dat de VvE het behoud van de gemeenschappelijke eigendommen tot doel heeft, …..
Een VvE wordt enkel opgericht voor een doeltreffend onderhoud aan het complex.
Alleen dat doel moet nagestreefd worden !Hi Rob,
Naar mijn stellige overtuiging heeft de VvE meer taken en bevoegdheden dan onderhoud in engste zin.
Zie bijvoorbeeld wat de vergadering allemaal kan en mag regelen al dan niet via het HHR.
Belangen van de eigenaars strekken veel verder. Denk bijvoorbeeld aan de ruimschoots aanwezige jurisprudentie over hinder, overlast, ontzegging van gebruik tot en met BBQ’s en Nieuwjaarsrecepties. Vandaar ook dat de rechter in een belangenafweging tot onderhavig vonnis heeft kunnen komen. De uitspraak staat en heeft wat mij betreft tot een non-discussie geleid.
Met vriendelijke groet, BobIn reactie op: Hondenverbod in huishoudelijk reglement VvE
Eigenaren met honden die overlast heeft moeten aangepakt worden, maar niet via een algeheel verbod op honden. Ik vind dat een belachelijke bepaling in het HHR!
Ben ook wel nieuwsgierig op zo’n verbod ook stand houdt bij een hogere rechter.
Helaas nemen weinig eigenaren de moeite om in hoger beroep te gaan.
Hoezo moet een VvE zijn eigen karakter bepalen?
Een VvE wordt enkel opgericht voor een doeltreffend onderhoud aan het complex.
Alleen dat doel moet nagestreefd worden !
Ik ben het dan ook met Carla eens dat “bescherming van de gezondheid van de leden” in deze kwestie niet valt onder de doelstelling van de VvE.
Onderwerp: Gehorige vloer – geluidsonderzoek etc.
In ons appartementengebouw (grachtenpand uit 1681) heeft iedere eigenaar een goed geïsoleerde vloer op één appartement na. In het verleden werd dat verhuurd en er lag een laminaatvloer in die op het beton lag dus zonder geluidswerende ondervloer. Van oorsprong is de vloer hout en daar is later een laag beton op gestort.
De nieuwe eigenaar is voor, tijdens en na de koop gewezen op het HR. Harde vloeren zijn verboden, tenzij… en bij twijfel is de overlasthebbende gerechtigd een geluidsonderzoek te laten instellen.
De VvE was er vanuitgegaan dat de nieuwe eigenaar de vloer zou verwijderen en een nieuwe vloer zou leggen. Echter, ze hebben wel de laminaatvloer verwijderd maar leven nu al ruim een jaar op de betonnen ondervloer met wat dunne tapijten hier en daar verpspreid.
De VvE had geen rekening gehouden met deze optie! De onderliggende bewoner ervaart overlast.
De VvE kan nu een geluidsonderzoek eisen.
1. Wie weet er een goede partij voor dit geluidsonderzoek?
2. Leven op een betonvloer met een wat dunne kleden dat is nog niet acceptabel? Of ontspringen ze zo de regel van de vereiste vloerisolatie?
De VvE zit een beetje in haar maag met deze kwestie. De veroorzaker is niet voor rede vatbaar.
Onderwerp: Conflict binnen bestuur
Ik heb best al wel het e.e.a. aan leeswerk verricht op deze forum-site, alleen ik kan toch niet helemaal deze verhalen over mijn situatie heen leggen. Hieronder probeer ik zo goed als het lukt beknopt uit te leggen waar ik tegenaan loop.
Ik heb begin 2016 een appartement gekocht en mijzelf, net als menig ander dat kan niet anders, onvoldoende verdiept in wat het nu precies is om lid te zijn van een VvE. Als kers op de taart kon ik ook direct mezelf beschikbaar stellen als bestuurslid, aangezien het bestuur was opgestapt. Het beheer van onze VvE is in handen van een VvE-diensten organisatie.
Na enkele maanden het appartement zelf te hebben bewoond heb ik deze met toestemming van de VvE verhuurd voorzien van de gevraagde stukken. Echter wist ik niet doordat ik mezelf onvoldoende had ingelezen (wel reglementen erop nageslagen, maar nooit mijn eigen koopcontract) dat dit eigenlijk niet mocht. Gelukkig heeft mijn huurder nooit overlast veroorzaakt en inmiddels woon ik er weer zelf. Maar: Ik heb dus wel iets gedaan wat niet had gemogen… De reden hiervoor is de verwarring van het volgende: Alle appartementen zijn verkocht onder koopgarant. Dus wij zijn te allen tijden verplicht ons appartement terug te verkopen aan de woningcorporatie. De VvE-diensten worden onder een beheerovereenkomst uitgevoerd door een dochteronderneming van deze corporatie. Dus in de gehele VvE heerst er onder de leden overduidelijk de veronderstelling dat het beheer en de verkopende en straks weer terugkopende partij hetzelfde is.
In de praktijk is dat natuurlijk niet zo, getuige mijn voorbeeld. Want anders was ik wel verteld dat het niet mocht. Maar: achter de schermen is het natuurlijk nog steeds een moeder-dochter relatie tussen deze twee. Nu ben ik dus bang voor belangenverstrengeling. De VvE zeer gezond en strak hebben betekent misschien meerwaarde voor je appartement bij verkoop, die dan weer bekostigd moet worden door uiteindelijk 1 en dezelfde stichting.
Klopt mijn beredenering? Want zo ja, dan ga ik liever op zoek naar een ander bedrijf om het bestuurlijk, financieel en technisch beheer over te nemen.
Ook loop ik er keihard tegenaan dat mijn medebestuurslid zich nooit heeft verdiept in wat het nu precies allemaal is en wat er wordt verwacht van een bestuurslid. Of eigenlijk, wat je verplichtingen zijn. Wij liggen daardoor nu overhoop, en geheel tegen de splitsingakte in zijn wij een even aantal gewoonweg omdat er geen 3e gek te vinden was.
De leden zelf hebben overigens door bovenstaande ook TOTAAL geen interesse in het nakomen van de verplichtingen die ze zijn aangegaan met het zetten van die handtekening, aangezien het vervallen van het gebouw nog even op zich zal laten wachten maar als dit zo door gaat voorzie ik grote ellende en een veel te hoge maandelijkse bijdrage. Maar ja, waarom zou je het boeiend vinden dat je VvE gezond is, aangezien je toch al verzekerd bent van een koper?
Resultaat, ik loop me druk te maken en heb ruzie met mijn mede bestuurslid die vooral het sociaal aanzien binnen deze jongerenflat erg belangrijk schijnt te vinden, en ik betaal me scheel aan de bijdrage. Ik kan in principe wel aantonen dat deze niet geschikt is voor de taak, maar omdat ik ook geen schoon strafblad heb lijkt me dat onverstandig.
In reactie op: Documenten voor makelaars
De verkoper van het appartement heeft een wettelijke mededelingsplicht.
Die mededelingsplicht strekt naar mijn mening best ver en er zijn op internet diverse voorbeelden van uitspraken te vinden als gevolg van het schenden van deze mededelingsplicht.
Ook wanneer je buurman iedere dag urenlang veel lawaai maakt en zorgt voor grote overlast zal je daar mededeling van moeten doen.
Ook wanneer er grote betalingsachterstanden in de VvE zijn zal je daar mededeling van moeten doen.
En zo zijn er natuurlijk nog veel meer voorbeelden te bedenken.
Ook de overheid is er gelukkig van overtuigd dat het raadzaam is om jezelf als potentieel koper vóóraf goed te laten informeren over alle zaken betreffende de VvE getuige deze folder.
Onze zuiderburen hebben het nog beter voor elkaar getuige dit document van een notaris in België.
Citaat:
“… Wanneer moet de koper deze informatie ontvangen?
De wet stelt duidelijk dat de koper deze informatie moet ontvangen voor zij of hij enig document ondertekent. Dit betekent dus in principe vooraleer zij of hij zijn bod uitbrengt of vooraleer er een verkoopovereenkomst wordt getekend. De koper kan zich dus in principe nog niet binden voor zij of hij deze informatie ontvangen heeft.”
Gezien deze discussie zou het wat mij betreft morgen ook hier ingevoerd mogen worden !
In reactie op: Geluidsoverlast door harde vloer
Beste Magdalena 1971,
Alle begrip voor , de door jou ervaren overlast. Nu je over wat meer informatie beschikt, kan je tenminste iets gaan ondernemen.
* In gesprek gaan met de eigenaar, * de VvE ‘tot leven roepen’, * een H.R. overwegen.
Succes, met een vriendelijke groet,
CarlaIn reactie op: Geluidsoverlast door harde vloer
Wel mooi om te lezen dat er toch mogelijkheden zijn. Ik wil absoluut voorkomen dat iets voor de rechter komt. Duur grapje ook, maar het lijkt erop dat ik niet hoef te accepteren dat ik dag en nacht oordoppen in huis moet dragen.
Carla, ik heb met de huidige bewoners gesproken over de gehorigheid. Zij huren en zeggen dat ze niets fout doen. Dat klopt ook. Zij leven gewoon en daar hoort ook lopen bij. Alleen dat lopen veroorzaakt veel overlast bij mij. Ook als ze geen schoenen in huis dragen. Alles dreunt door. Het is een oud huis (begin 20e eeuw) met een houten verdiepingsvloer. Alles kraakt hierboven en dan ook nog die dreunen. Gekmakend!
Eerst maar weer eens in gesprek met de eigenaar en de VvE wakker maken (is nog steeds inactief).In reactie op: Geluidsoverlast door harde vloer
Jammer. Dan rest je niet veel meer dan accepteren of een gesprekje met de bovenburen aangaan. Misschien zijn zij zich niet eens bewust dat ze geluidsoverlast veroorzaken. Succes en een vriendelijke groet,
Carla.In reactie op: Geluidsoverlast door harde vloer
Hi Magdalena,
Lees DIT eens.
Onafhankelijke geluidsmeting kan helpen.
Vriendelijke groet, BobIn reactie op: Geluidsoverlast door harde vloer
Dank voor je antwoord, Bob. Maar ‘overlast’ is subjectief. Ik heb veel last van hun krakende vloeren en het geloop op het laminaat. Ik had gehoopt dat er in het MR een clausule was opgenomen over harde vloeren, maar dat is dus niet zo. Iemand anders stoort zich hier misschien niet aan. Ik wel, helaas.
In reactie op: Geluidsoverlast door harde vloer
Hi Magdalena,
De buren kunnen niet zomaar hun gang gaan.
Zie MR1983 hoofdstuk G, artikel 16 e.v.
Zie m.n. artikel 16 lid 1. Voorts geldt ook het reguliere burenrecht (overlast veroorzaken is onrechtmatig).
Met vriendelijke groet, Bob.Onderwerp: Geluidsoverlast door harde vloer
Hallo,
Ik heb net de splitsingsakte opgevraagd bij Kadaster. Hierin wordt verwezen naar het Modelreglement, maar niet naar welke. De akte is van 1985. De VvE is in 2009 bij de KvK geregistreerd.
Kan ik er van uitgaan dat het om het MR van 1983 gaat of juist de meest recente?
Edit, laat maar, ik zie dat er gerefereerd wordt naar de MR van 1983. Helaas. Mijn bovenburen hebben harde vloeren die niet adequaat geisoleerd zijn maar zijn niet van plan daar iets aan te doen. In het MR van 1983 staat er niets in over vloeren. Ik begrijp dat ze gewoon hun gang mogen gaan dus.
