Borgstelling huurder voor VvE servicekosten
Indien een appartement verhuurd is en de eigenaar heeft een betalingsachterstand in de servicekosten of door de vergadering vastgestelde extra bijdragen, dan kan het bestuur van de VvE de huurder van het appartement aanspreken om tot betaling van de achterstallige bijdragen over te gaan.
Borgstelling door huurder: waar geregeld?
In alle modelreglementen staat een bepaling die de bevoegdheid om de huurder aan te spreken aan het bestuur verleent. Deze bepaling luidt in artikel 36 van modelreglement 2006 en artikel 25 modelreglement 1992:
1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen laatstgenoemde ingevolge het reglement aan de vereniging schuldig is of zal worden.
2. Voormelde borgtocht zal zich slechts uitstrekken tot verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip waarop per aangetekende brief door het bestuur aan de gebruiker is medegedeeld dat de vereniging van de in het vorige lid bedoelde bevoegdheid gebruik wenst te maken. Bovendien zal de gebruiker uit hoofde van de hier bedoelde borgtocht per maand nimmer meer verschuldigd zijn dan een bedrag, overeenkomende met de geschatte maandelijkse huurwaarde van het desbetreffende privé gedeelte.
De bepalingen in artikel 25 modelreglement 1983, en artikel 21 in modelreglementen 1973 en 1972 zijn nagenoeg gelijk en komen op hetzelfde neer.
Borgstelling door huurder: hoe werkt het?
Het bestuur van de VvE (in de oude reglementen: de administrateur) neemt de beslissing om de huurder aan te spreken. Het bestuur zal een aangetekende brief moeten sturen aan de huurder waarin deze medegedeeld wordt dat de VvE van de bevoegdheid gebruik maakt om de huurder te verzoeken zich borg te stellen. In deze brief zal het bestuur de huurder op de bepaling in de splitsingsakte moeten wijzen en zal het bestuur de huurder er bovendien op moeten wijzen dat de huurder gebonden is aan deze bepaling op grond van de ondertekende gebruikersverklaring. Indien de huurder geen gebruikersverkaring heeft ondertekend, dan kan dit alsnog afgedwongen worden. Zie hierna onder het kopje bijzonderheden.
Vanaf het moment dat de huurder in kennis is gesteld via de aangetekende brief, kan het bestuur telkens als de eigenaar verzuimt zijn servicekosten te voldoen, van de huurder verlangen deze over te maken op de rekening van de VvE. De huurder kan de aan de VvE betaalde bedragen vervolgens verrekenen met de te betalen huur.
Borgstelling door huurder: voor welke kosten?
De borgstelling strekt zich niet slechts uit tot de servicekosten, maar heeft betrekking op alle kosten die de eigenaar ingevolge het reglement verschuldigd is of nog zal worden. Dat wil zeggen dat de borgstelling ook betrekking heeft op extra bijdragen in verband met groot onderhoud en boetes die het bestuur aan de eigenaar oplegt.
Wel zijn er nog twee beperkingen op de borgstelling. Ten eerste kan de huurder slechts aangesproken worden voor kosten die verschuldigd worden nadat het bestuur de huurder in kennis heeft gesteld dat de VvE van de bevoegdheid gebruik maakt. Ten tweede is het maximumbedrag waarvoor de huurder elke maand aangesproken kan worden, gelijk aan de geschatte maandelijkse huurwaarde van het appartement.
Bijzonderheden
Artikel 7:859 lid 1 BW is van toepassing op borgtocht van particulieren en is van dwingend recht. Als gevolg daarvan is vereist dat de huurder een gebruikersverklaring heeft ondertekend voordat het bestuur betaling van de huurder kan afdwingen. Indien de huurder geen gebruikersverkaring heeft ondertekend, dan kan de huurder dit door het bestuur gevraagd worden. Indien de huurder ondertekening van de gebruikersverklaring weigert, dan kan dit afgedwongen worden.
Om gebruik te kunnen maken van de bevoegdheid om de huurder aan te spreken op betaling van de VvE-servicekosten is overigens geen vergaderbesluit vereist. Uit de modelreglementen blijkt namelijk dat het bestuur de bevoegdheid te allen tijde heeft.