Datum uitspraak: 22-09-2011
Datum publicatie: 23-09-2011
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Kort geding
Inhoudsindicatie: Op grond van het reglement behorende bij de splitsingsakte ontzegt de Vereniging van eigenaren aan één van de appartementseigenaars het gebruik van zijn appartement. Grond voor de ontzegging is langdurige en ernstige overlast. De VVE vordert vervolgens ontruiming. De voorzieningerechter oordeelt dat de ontzegging van het gebruik stand houdt. Het verbod het appartement zelf te gebruiken sluit echter niet uit dat dit aan anderen in gebruik kan worden gegeven of verkocht; er is geen sprake van onteigening. De gevorderde ontruiming wordt dan ook afgewezen. Het verbod het appartement nog zelf te gebruiken wordt toegewezen op straffe van een dwangsom.
Vindplaats(en): Rechtspraak.nl
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 496247 / KG ZA 11-1201 HJ/MA
Vonnis in kort geding van 22 september 2011
in de zaak van
de vereniging VERENIGING VAN EIGENAREN [A-straat nr],
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 26 augustus 2011,
advocaat mr. E.J.H. van Lith te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. E. Doornbos te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Ter terechtzitting van woensdag 7 september 2011 heeft de VvE gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en [gedaagde] tevens een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig namens de VvE: [bewoner 1], [bewoner 2], [bewoner 3] en [bewoner 4] met mr. Van Lith en namens [gedaagde]: [gedaagde] in persoon met mr. Doornbos. Tevens waren aanwezig als informanten: de heer J.E. Matthijer, sociaalpsychologisch verpleegkundige, en mevrouw [zus], zus van [gedaagde]. Gelet op het door [gedaagde] ter zitting geuite bezwaar, is zijn zus niet als informante gehoord.
2. De feiten
2.1. De VvE is in april 1986 van rechtswege ontstaan nadat het pand aan de [A-straat nr] te [plaats] (hierna het pand) is gesplitst in vijf appartements-rechten. In totaal zijn vijf stemmen te verdelen. [bewoner 4] en zijn partner [bewoner 2] hebben twee stemmen in de vergadering en [bewoner 1], [bewoner 3] en [gedaagde] allen één stem.
2.2. De appartementseigenaren verplichten zich bij aankoop van het appartement tot naleving van het van toepassing zijnde splitsingsreglement van de VvE, het modelreglement 1983. Het splitsingsreglement bevat in de artikelen 11, 12, 16, 17, 19, 20 en 23 gedragsregels voor de appartementseigenaren omtrent het gebruik van zowel de gemeenschappelijke als de privégedeelten en bepalingen omtrent het voorkomen van hinder voor de overige eigenaars en gebruikers. Artikel 27 van het splitsingsreglement geeft de VvE vergadering de mogelijkheid aan een appartementseigenaar die zich gedraagt in strijd met het splitsingsreglement het gebruiksrecht te ontzeggen. Het artikel luidt als volgt:
Artikel 27
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement (..) niet nakomt of overtreedt,
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers, kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen voor de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (..)
4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. (..)
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. (..)
6. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolgde artikel 876 d van het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit (..)
7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid (..)
2.3. Sinds 1996 is [gedaagde] rechthebbende van het appartementsrecht aan de [A-straat nr]-III.
2.4. [gedaagde] is in de afgelopen jaren meerdere malen gedwongen opgenomen geweest in diverse psychiatrische klinieken.
2.5. De overige appartementseigenaren hebben in verband met door hen gestelde overlast van [gedaagde] het Meldpunt Zorg en Overlast alsmede de politie herhaaldelijk ingeschakeld. Bij brief van 24 augustus 2011 van het Bureau Juridische Zaken van de politie Amsterdam-Amstelland aan de raadsvrouw van de VvE zijn de navolgende registraties over de periode 15 april 2008–6 juli 2011 vermeld:
[politieregistraties]
2.6. Bij brief van 28 januari 2011 heeft [bewoner 1], bewoonster van de 2e etage van het pand en daarmee de directe onderbuurvrouw van [gedaagde], [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van door hem veroorzaakte wateroverlast. De schade is door [gedaagde] niet vergoed.
2.7. Bij brief van 21 maart 2011 heeft [bewoner 2], secretaris van de VvE, [gedaagde] aangeschreven dat de VvE heeft vastgesteld dat hij de afgelopen 10 jaar met regelmaat buitensporig veel overlast heeft veroorzaakt, grote materiële en immateriële schade heeft aangericht en daarmee de regels van de splitsingsakte heeft overtreden. [bewoner 2] heeft een opsomming van de overlast door de jaren heen gegeven, geconstateerd dat dit handelen in strijd is met de artikelen 11, 12, 16, 17, 19, 20 en 23 van het splitsingsreglement en juridische stappen aangekondigd tot ontzegging aan [gedaagde] van het gebruik van zijn appartementsrecht.
2.8. Bij aangetekende brief van 4 mei 2011 heeft de raadsvrouw van de VvE aan [gedaagde] geschreven dat hij handelt in strijd met de wet en het splitsingsreglement, meer specifiek de artikelen 5:37 BW in samenhang met artikel 6:162 BW alsmede met de artikelen 11, 12 lid 1, artikel 16 leden 1,2 en 3, 17 leden 1 en 2, 19, 20 en 23 van het splitsingsreglement. Tevens is in deze brief vermeld dat de VvE voornemens was om aan [gedaagde] tijdens de vergadering die zou plaatsvinden op 25 mei 2011 een waarschuwing te verstrekken. Tenslotte is meegedeeld dat indien [gedaagde] nog eenmaal de wet en/of het splitsingsreglement zou overtreden, tot ontzegging van het gebruiksrecht van zijn appartement zou worden overgegaan.
2.9. De raadsman van [gedaagde] heeft in reaktie op de brief van 4 mei 2011 de VvE laten weten dat [gedaagde] noch hij aanwezig zouden zijn op genoemde vergadering.
2.10. Op de VvE vergadering van 25 mei 2011 is unaniem tot een officiële waarschuwing aan [gedaagde] besloten. [gedaagde], zijn raadsman alsmede de hypotheekhouder ING zijn daarover bij aangetekend schrijven van 27 mei 2011 geïnformeerd.
2.11. In de nacht van 5 op 6 juli 2011 is [gedaagde] door de politie en GGD meegenomen en vervolgens opgenomen in een psychiatrische kliniek. [gedaagde] heeft daarbij de politie met een mes bedreigd. Aanleiding voor de melding was water-overlast in de woning van [bewoner 1] afkomstig van de woning van [gedaagde].
2.12. Bij aangetekende brief van 8 juli 2011 heeft de VvE [gedaagde] en zijn raadsman bericht dat voor de VvE de maat vol was en dat op 26 juli 2011 een VvE-vergadering zou plaatsvinden waarop het besluit zou worden genomen [gedaagde] de toegang tot zijn appartement te ontzeggen. [gedaagde] heeft bij fax van 19 juli 2011 te kennen gegeven niet op de vergadering aanwezig te zullen zijn.
2.13. Bij brief van 10 juli 2011 aan de raadsvrouw van de VvE hebben de ouders en de zus van [gedaagde] bevestigd dat de door de VvE in haar brief van 27 mei 2011 beschreven overlastklachten reëel zijn, dat ondanks de vele verschillende vormen van behandeling die [gedaagde] heeft gehad zijn situatie niet lijkt te verbeteren, eerder te verslechteren, en dat zij al langere tijd van mening zijn dat hij niet meer zelfstandig kan wonen.
2.14. Op 26 juli 2011 heeft de VvE met 80% van de stemmen besloten [gedaagde] de toegang te ontzeggen. Bij brief van 30 juli 2011 is [gedaagde] van dit besluit op de hoogte gesteld. Bij brief van 2 augustus 2011 is zijn hypotheekverstrekker ING op de hoogte gesteld.
3. Het geschil
3.1. De VvE vordert:
primair [gedaagde] te verbieden nog langer gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE en deze na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan zijn ouders,
subsidair [gedaagde] de toegang tot de woning voor de duur van 30 dagen te ontzeggen en na terugkeer te verbieden nog – kort gezegd – overlast te veroorzaken en [gedaagde], in het geval er door de VvE opnieuw twee goed gedocumenteerde overlast-gedragingen geconstateerd zijn, te verbieden nog langer gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE en deze na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan zijn ouders,
primair en subsidiair met machtiging van de VvE om die ontruiming zelf door een deurwaarder te doen bewerkstelligen met desnoods behulp van politie en justitie indien [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, op straffe van een dwangsom van
EUR 250,= per dag en te bepalen dat, indien [gedaagde] in gebreke blijft tijdig aan de veroordeling in dit vonnis te voldoen, de VvE onverminderd tot haar recht tot incasso van de verbeurde dwangsommen gerechtigd is, alles op kosten van [gedaagde] en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. Zij stelt daartoe dat [gedaagde] sinds omstreeks 1998 lijdt aan ernstige stoornissen waaronder schizofrenie, een bipolaire stoornis in combinatie met een borderline persoonlijkheidsstoornis met manische, depressieve en psychotische episodes. Deze stoornissen gaan gepaard met stemmingswisselingen en waanideeën. In 2008 had [gedaagde] opnieuw een zware psychose en was de overlast zo ernstig dat de overige appartementseigenaren zich genoodzaakt hebben gezien diverse instanties, waaronder het Meldpunt Zorg en Overlast, te informeren.
Sinds eind 2010 is de situatie ter zake de gedragingen van [gedaagde] dusdanig verergerd dat de VvE, na [gedaagde] vele kansen te hebben gegeven, zich genoodzaakt heeft gezien juridische stappen te ondernemen. De overlastgedragingen uiten zich onder andere in het verwaarlozen van zijn appartement, het naar buiten gooien en gevaarlijk laten overhellen van diverse voorwerpen vanaf zijn balkon, zoals bloempotten en kastdeuren, het bevuilen van de gemeenschappelijke gang, het schelden naar andere appartementseigenaren, het veroorzaken van geluidsoverlast, het veroorzaken van lekkages met schade bij benedenburen door verstopping en het bewust laten openstaan van waterkranen met kortsluiting als gevolg, vernielingen in het gemeenschappelijk trappenhuis, het ’s nachts schuiven met meubelstukken en zorgen voor levensbedreigende situaties, doordat [gedaagde] gevaarlijk speelt met vuur. Inmiddels ligt er zowel bij de politie als bij het Meldpunt Zorg en Overlast een dik dossier met vele mutaties waaruit de overlast en de geconstateerde misdragingen blijken. [gedaagde] is niet aanspreekbaar en vaak onder invloed van alcohol en cannabis. De afgelopen maanden is de situatie meerdere malen geëscaleerd en heeft de VvE zich uiteindelijk genoodzaakt gezien een procedure tot ontzegging van het gebruik van het appartement door [gedaagde] te starten. Op grond van artikel 27 van het splitsingsreglement is de VvE hiertoe bevoegd.
3.3. [gedaagde] heeft ter zitting, kort samengevat, aangevoerd dat het gros van de overlastklachten niet waar is en de rest zwaar overdreven. Geluidsoverlast is wel eens voorgekomen en ooit heeft hij wel eens wat naar beneden gegooid, maar veel klachten zijn uit de duim gezogen en de wateroverlast is niet van hem afkomstig. De leidingen en de fundering van het pand zijn in slechte staat. De overlast is kortom niet ernstig genoeg om hem de toegang tot zijn eigendommen te ontzeggen. De zaak leent zich ook niet voor een kort geding, nu in een kort geding de feiten niet kunnen worden vastgesteld.
Er is, aldus [gedaagde], sprake van een complot van de medebewoners om hem uit het pand te krijgen. Zij zijn van het begin af aan op hem tegen geweest. Juist is dat hij bij tijd en wijle last heeft van een psychische stoornis. Thans is hij weer opgenomen, zodat van overlast op dit moment dan ook geen sprake kan zijn. Gelet daarop en op het feit dat de VvE stelt dat zij al jarenlang overlast ondervindt, valt ook het spoedeisend belang van de vordering niet in te zien. In verband met zijn psychische stoornis is het juist van groot belang voor [gedaagde] dat hij vaste grond onder zijn voeten heeft in de vorm van zijn appartement. Dat hij niet in staat zou zijn zelfstandig te wonen is volstrekte onzin. Tot slot heeft [gedaagde] zich ter zitting bereid verklaard geld te investeren in de isolatie van zijn woning.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv – waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden – buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. Niet in geschil is dat de VvE de op grond van artikel 27 splitsingsreglement voorgeschreven procedurele stappen heeft ondernomen om tot haar besluit tot ontzegging van het gebruiksrecht door [gedaagde] te komen. Ter zitting heeft [gedaagde] desgevraagd verklaard dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de in artikel 5:130 BW genoemde mogelijkheid het besluit ter vernieting aan de kantonrechter voor te leggen. Nu de termijn waarbinnen het vernietigingsverzoek moet worden gedaan is verstreken, is het besluit rechtens onaantastbaar.
Dat zou slechts anders zijn als de VvE bij de tenuitvoerlegging van dit besluit misbruik van recht zou maken.
4.3. De voorzieningenrechter is van oordeel dat van misbruik van recht in dit geval geen sprake is. Uit de dagvaarding, de producties, hetgeen ter zitting door de VvE is gesteld en uit het feit dat de VvE het Meldpunt Overlast en de politie diverse malen heeft benaderd, is gebleken dat de VvE op verschillende manieren heeft geprobeerd [gedaagde] te bewegen het ongewenste gedrag aan te passen.
Uit de politieregistraties blijkt van de ernst van de diverse soorten overlast. Daarnaast blijkt ook uit de door de VvE in het geding gebrachte foto’s van het trappenhuis van het pand van gevaarzettende situaties. [gedaagde] heeft niet bestreden dat de foto’s de situatie in het trappenhuis ter hoogte van zijn appartement weergeven en dat de op die foto’s voorkomende matras en dekbed hem toebehoren. De trapleuningen vertonen schroeivlekken en het matras en het dekbed brandgaatjes. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet slechts sprake is van ernstige overlast, maar ook van in potentie levensbedreigende gevaarzetting. Het spoedeisend belang van de VvE bij haar vordering is hiermee dan ook gegeven. Dat [gedaagde] thans weer gedwongen is opgenomen, maakt dat niet anders. Immers, [gedaagde] is door de jaren heen verscheidene malen opgenomen geweest maar deze opnames zijn tijdelijk en hebben geen blijvende gedragsverandering tot gevolg gehad. Daarbij komt nog dat naast de ouders en de zus van [gedaagde] ook de ter zitting aanwezige sociaalpedagogisch verpleegkundige, die [gedaagde] sinds drie maanden begeleidt, meent dat [gedaagde] niet in staat is zelfstandig te wonen.
De in het reglement gegeven bevoegdheid is dus ingeroepen niet slechts om [gedaagde] te schaden, maar voor het doel waarvoor deze was verleend. Gezien de wederzijdse belangen kon de VvE in redelijkheid tot uitoefening van haar bevoegdheid komen. De voorzieningenrechter acht daarom het gevorderde verbod ten aanzien van [gedaagde] om nog langer gebruik te maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht toewijsbaar.
Voorshands is niet aannemelijk dat in de psychische situatie van [gedaagde] een zodanige verbetering verwacht kan worden dat hij weer zonder dat de medebewoners overlast behoeven te vrezen terug kan keren. Met het subsidiair gevorderde jegens [gedaagde] kan dan ook niet worden volstaan; het primair gevorderde dient te worden toegewezen.
4.4. Het gevorderde verbod om nog langer gebruik te doen maken van het aan [gedaagde] toebehorende appartemenstrecht is echter niet toewijsbaar. Voor zover de VvE deze vordering baseert op het door haar genomen besluit, dat is gebaseerd op artikel 27 van het toepasselijke reglement (zoals aangehaald onder 2.2) kan dit besluit het gevorderde niet dragen. Genoemde bepaling betreft blijkens het eerste lid “de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent”. De bepaling kan weliswaar volgens lid 7 ook worden toegepast op “een gebruiker” als de eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, maar die situatie doet zich hier (tot op heden) niet voor. De strekking van art. 27 is niet zo ruim dat het wangedrag van [gedaagde] als eigenaar er toe kan leiden dat een verbod tot verder gebruik (reeds bij voorbaat) ook derden treft aan wie [gedaagde] – nu hij zelf geen toegang meer heeft – het appartement in gebruik zou willen geven, zoals bijvoorbeeld een huurder.
Voor zover de VvE het verbod zou willen baseren op de wettelijke bepalingen inzake hinder is het evenmin toewijsbaar, nu immers niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zijn appartementsrecht aan derden in gebruik heeft gegeven, laat staan dat deze derden hinder hebben veroorzaakt.
4.5. Nu het [gedaagde] is toegestaan zijn appartementsrecht aan derden in gebruik te geven, is alleen al om die reden de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar. Ook om andere redenen is dat het geval. De bevoegdheid van de VvE is geen bevoegdheid tot ‘onteigening’; ook als [gedaagde] niet meer (zelf) gebruik mag maken van zijn appartementsrecht, blijft hij wel de rechthebbende daarvan. Dat betekent dat hij met uitzondering van de bevoegdheid het appartement zelf te gebruiken nog steeds alle rechten heeft die de wet hem toekent, zodat het hem vrij staat anderen toegang te verschaffen tot het appartement, bijvoorbeeld als huurder en hij het appartement kan verkopen. Ook mag [gedaagde] er zijn inboedel laten staan. Er is dus geen rechtsgrond voor een verplichting tot ontruiming.
4.6. De gevorderde dwangsom die wordt gesteld op het verbod voor [gedaagde] om zelf zijn appartemenstrecht nog te gebruiken zal aan een maximum worden gebonden.
4.7. [gedaagde] zal als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
– dagvaarding EUR 90,81
– griffierecht 560,00
– salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.466,81
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verbiedt [gedaagde] binnen acht dagen na betekening van dit vonnis nog langer gebruik te maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht ter zake van de woonruimte aan het adres [A-straat nr]-III te [plaats] alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE een dwangsom te betalen van EUR 250,= voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van EUR 50.000,= is bereikt,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op EUR 1.466,81,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.H. Abbas, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2011.