Voor gewoon onderhoud aan de gemeenschappelijke zaken van de VvE is een gewone meerderheid van stemmen vereist. Dat wil zeggen, de helft +1 van het aantal stemgerechtigden in de vergadering van eigenaars. Als er echter sprake is van een verbouwing (verandering), toevoeging van bepaalde voorzieningen of het verwijderen van gemeenschappelijke bouwdelen, geldt deze regel niet. In die gevallen gelden verzwaarde vereisten.
Hieronder leest u per modelreglement wat de toepasselijke bepalingen zijn en welke meerderheid vereist is. Ook geven we een paar voorbeelden van wanneer de verzwaarde eisen gelden. Tenslotte gaan we kort in op de financiering van de werkzaamheden.
Onderhoud vs. andere maatregelen: enkele voorbeelden
Onder het gewone onderhoud vallen alle werkzaamheden die vereist zijn voor het in goede staat houden van de gemeenschappelijke bouwdelen van het pand. Wat gemeenschappelijk is, kunt u lezen in de splitsingsakte. Ook erg kostbare werkzaamheden, zoals vervanging van het dak, vallen onder het gewone onderhoud. Ook als bijvoorbeeld het voegwerk vervangen moet worden en monumentenzorg eist dat dit een mooie (maar duurdere) knipvoeg moet zijn, valt onder het gewone onderhoud.
Het plaatsen van zonnepanelen, het plaatsen van wanden in een parkeergarage of het plaatsen van schuurtjes in de gemeenschappelijke tuin vallen hier niet onder. Ook het plaatsen van dubbel glas of het aanbrengen van extra isolatie valt niet onder het gewone onderhoud. Gevolg hiervan is dat besluiten met betrekking tot bijna alle energie-besparende maatregelen metgekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden. Dat komt omdat het bijna altijd om niet-noodzakelijke vervanging gaat of om het aanbrengen van nieuwe zaken of voorzieningen en daarvoor gelden, zoals hiervoor opgemerkt, verzwaarde vereisten.
Modelreglement 1972, 1973, 1983 en 1992
In de oudere modelreglementen (1992 en eerder) is een bepaling opgenomen als de volgende (het voorbeeld is van art. 37 MR 1972):
(…)
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
(…)
8. Het in het lid 5 bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. (…)
Deze bepaling staat in de volgende artikelen en vereisen de volgende gekwalificeerde meerderheid:
- Modelreglement 1972: artikel 37 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 3/4e van 2/3e);
- Modelreglement 1973: artikel 37 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 3/4e van 2/3e);
- Modelreglement 1983: artikel 38 lid 5 en lid 7 (meerderheid van 3/4e van 2/3e);
- Modelreglement 1992: artikel 38 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 2/3e van 2/3e).
Gevolg van deze bepalingen is dat met gekwalificeerde meerderheid besloten kan worden om energiebesparende maatregelen te nemen.
Bijzonderheid onder modelreglementen 1972, 1973 en 1992
In modelreglementen 1972, 1973 en 1992 is nog een bijzondere bepaling opgenomen na het 7e of 8e lid van de hiervoor genoemde artikelen. Deze bepaling luidt:
De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.
Gevolg daarvan is dat als een eigenaar die geen profijt heeft van de energiebesparende maatregel, niet in de kosten daarvan hoeft bij te dragen. Het verdient echter opmerking dat dit een objectief criterium is: het gaat er niet om of de eigenaar van mening is dat de maatregel nut heeft, maar of hij er feitelijk profijt van heeft. Als hij dit voordeel niet heeft, dan hoeft de betreffende eigenaar niet mee te betalen.
Modelreglement 2006
Artikel 52 van Modelreglement 2006 luidt:
5. Besluiten door de vergadering tot:
a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;
(…)
kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (…)
(…)
8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.
Ook onder modelreglement 2006 is het dus mogelijk om met een gekwalificeerde meerderheid (2/3e van 2/3e) een besluit te nemen om energiebesparende maatregelen te treffen.
Financiering mogelijk? Niet onder MR’s 1972 – 1973, soms onder MR 1992 en 2006
Over de vraag of het mogelijk is om voor het onderhoud en / of andere maatregelen een financiering af te sluiten bestaat discussie. De discussie spitst zich toe op de vraag of een lening voor onderhoud valt onder een overeenkomst die strekt tot het normale beheer of onderhoud van het gebouw. Is het antwoord daarop ja, dan kan een VvE in veel gevallen een lening afsluiten. Indien het antwoord nee is, dan kunnen VvE’s niet lenen voor het laten verrichten van onderhoud.
Hierboven is vastgesteld dat het treffen van energiebesparende maatregelen niet onder het gewone onderhoud vallen en dus ook niet onder het normale beheer. Daarom zijn wij dan ook van mening dat voor dit soort maatregelen vaak geen lening afgesloten kan worden. Indien modelreglement 1972, 1973 of 1983 van toepassing is, kan dat zelfs niet met algemene stemmen.
Indien modelreglement 1992 van toepassing is, kan alleen geleend worden voor energiebesparende maatregelen indien de splitsingsakte deze mogelijkheid biedt en dan met gekwalificeerde meerderheid. Onder modelreglement 2006 kan wel besloten worden om een financiering af te sluiten. Ook hier geldt dat dit met gekwalificeerde meerderheid moet.