Dakterras en VvE: onderhoud, kosten, toestemming en lekkage

Een dakterras binnen een VvE roept al snel vragen op. Is het dak gemeenschappelijk of privé, wie betaalt het onderhoud, wie is verantwoordelijk bij lekkage en mag een eigenaar zomaar een dakterras aanleggen of aanpassen? De splitsingsakte, splitsingstekening en het toepasselijke splitsingsreglement zijn steeds het uitgangspunt.

Is een dakterras privé of gemeenschappelijk?

Een dakterras kan voor exclusief gebruik bij één appartement horen, terwijl het dak waarop het terras ligt geheel of gedeeltelijk gemeenschappelijk is. Dat onderscheid is belangrijk. Exclusief gebruik betekent niet automatisch dat de draagconstructie, dakbedekking of waterdichting privé is.

Controleer daarom altijd:

• de splitsingsakte;
• de splitsingstekening;
• het toepasselijke modelreglement;
• eventuele bijzondere bepalingen over het dak, terras of exclusief gebruik.

De eigen splitsingsakte gaat voor op algemene aannames over wat bij een dakterras wel of niet van de VvE zou zijn.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud van een dakterras?

Bij een dakterras moet onderscheid worden gemaakt tussen verschillende onderdelen. De constructie en dakbedekking kunnen gemeenschappelijk zijn, terwijl vlonders, tegels of andere afwerking voor rekening van de gebruiker kunnen komen. Ook een balustrade kan afhankelijk van de akte gemeenschappelijk of privé zijn.

Wie verantwoordelijk is voor onderhoud volgt dus niet uit het enkele feit dat één eigenaar het terras gebruikt. Bepaal eerst welk onderdeel onderhoud nodig heeft en kijk daarna hoe dat onderdeel in de akte en het reglement is aangewezen.

Wie betaalt vervanging van de dakbedekking onder een dakterras?

Als de dakbedekking onderdeel is van het gemeenschappelijke dak, komen onderhoud en vervanging in beginsel voor rekening van de VvE volgens de kostenverdeling uit de splitsingsakte. Dat kan ook zo zijn als slechts één eigenaar het bovenliggende terras gebruikt.

De kosten van het verwijderen en terugplaatsen van privé aangebrachte terrasafwerking kunnen anders liggen. Daarover kunnen in de splitsingsakte, een rechtsgeldig besluit of een gebruiksovereenkomst aanvullende afspraken zijn gemaakt.

Controleer daarom vóór werkzaamheden wie verantwoordelijk is voor het vrijmaken en herstellen van de terrasafwerking. Leg dat ook duidelijk vast in de opdracht aan de aannemer.

Lekkage vanaf een dakterras: wie moet herstellen?

Bij lekkage is eerst technisch onderzoek nodig naar de oorzaak. Water kan binnendringen via de gemeenschappelijke dakbedekking, aansluitingen, afvoeren of opstanden, maar ook door een door een eigenaar aangebrachte voorziening.

Pas als de oorzaak duidelijk is, kan worden bepaald wie het herstel moet uitvoeren en wie de kosten draagt. Alleen kijken naar de plek waar het water zichtbaar wordt is onvoldoende.

Bij acute lekkage moet de VvE voorkomen dat de schade verder oploopt als het vermoedelijk om een gemeenschappelijk onderdeel gaat. De uiteindelijke kostenverdeling kan daarna worden vastgesteld.

Mag een eigenaar zelf een dakterras aanleggen?

Een eigenaar kan niet zonder meer een dakterras maken op een gemeenschappelijk dak. Een dakterras kan het gemeenschappelijke dak, de constructie, het uiterlijk van het gebouw en het gebruik van gemeenschappelijke ruimte raken. Toestemming van de VvE kan daarom nodig zijn.

Welke besluitvorming nodig is, hangt af van de splitsingsakte, het toepasselijke reglement en de aard van de wijziging. Bij een ingrijpende wijziging van de begrenzing of het gebruik van appartementsrechten kan bovendien wijziging van de splitsingsakte aan de orde zijn.

Lees ook onze handleiding over het wijzigen van de splitsingsakte en onze uitleg over wijzigingen en toestemming binnen de VvE.

VvE-toestemming en omgevingsvergunning zijn twee verschillende dingen

Toestemming van de VvE vervangt een eventuele publiekrechtelijke vergunning niet. Andersom betekent een vergunning van de gemeente ook niet automatisch dat een eigenaar toestemming van de VvE heeft.

Controleer daarom beide sporen afzonderlijk: de regels van de VvE én de regels van de gemeente. Via het Omgevingsloket kan worden gecontroleerd of voor de voorgenomen werkzaamheden een vergunning of melding nodig is.

Exclusief gebruiksrecht van een gemeenschappelijk dak

Soms heeft één eigenaar het exclusieve gebruik van een dakterras dat juridisch op een gemeenschappelijk gedeelte ligt. Leg dan duidelijk vast wat het gebruiksrecht omvat en wie verantwoordelijk is voor onderhoud, toegang en herstel.

Een gebruiksovereenkomst kan praktische afspraken bevatten, maar kan niet zonder meer de juridische eigendomsverdeling uit de splitsingsakte veranderen. Als een structurele wijziging van rechten nodig is, kan aanpassing van de splitsingsakte noodzakelijk zijn.

Toegang tot het dakterras voor onderhoud

Als gemeenschappelijke dakdelen alleen via een appartement of privédakterras bereikbaar zijn, kan toegang nodig zijn voor inspectie, onderhoud of herstel. De precieze rechten en verplichtingen volgen uit de splitsingsakte en het reglement.

Maak bij gepland onderhoud vooraf afspraken over toegang, bescherming van privé-eigendommen en het verwijderen en terugplaatsen van terrasmeubilair of afwerking. Dat voorkomt discussie tijdens de uitvoering.

Balustrade, hekwerk en veiligheid

Een balustrade of hekwerk op een dakterras kan onderdeel zijn van het gemeenschappelijke gebouw, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn. Controleer de akte voordat de VvE of een eigenaar opdracht geeft voor herstel of vervanging.

Los van de kostenverdeling moet een onveilige situatie snel worden beoordeeld. Bij loszittende delen, onvoldoende stabiliteit of een ander veiligheidsrisico is uitstel niet verstandig.

Dakterras en verduurzaming

Een dakterras kan invloed hebben op verduurzamingsplannen voor het dak. Denk aan dakisolatie, zonnepanelen of een groen dak. Het exclusieve gebruik van een terras betekent niet automatisch dat noodzakelijke werkzaamheden aan een gemeenschappelijk dak kunnen worden tegengehouden.

Bij grotere dakprojecten is het verstandig vroeg te onderzoeken welke terrassen tijdelijk moeten worden verwijderd en hoe herstel of herinrichting wordt geregeld. Lees ook ons artikel over verduurzaming en dakterrassen binnen de VvE.

Wat als de VvE en eigenaar het niet eens worden?

Discussies gaan vaak over drie verschillende vragen die uit elkaar moeten worden gehouden: van wie is het betreffende onderdeel, wie moet het onderhouden en wie moet de kosten betalen. Die antwoorden hoeven niet altijd bij dezelfde partij te liggen.

Leg daarom eerst de relevante bepalingen uit de akte naast de technische situatie. Daarna kan de vergadering een onderbouwd besluit nemen. Bij twijfel over de uitleg van de splitsingsakte kan juridisch advies nodig zijn.

Praktisch stappenplan bij een dakterras binnen de VvE

1. Pak de splitsingsakte, splitsingstekening en het toepasselijke reglement erbij.
2. Bepaal of het dak en het dakterras privé, gemeenschappelijk of gemeenschappelijk met exclusief gebruik zijn.
3. Splits de onderdelen uit: dakconstructie, dakbedekking, afvoer, terrasafwerking en balustrade.
4. Controleer wie ieder onderdeel moet onderhouden en volgens welke verdeelsleutel de kosten worden gedragen.
5. Laat lekkage of schade technisch onderzoeken voordat aansprakelijkheid wordt verdeeld.
6. Controleer bij aanleg of wijziging zowel de VvE-regels als de gemeentelijke vergunningseisen.
7. Leg afspraken over exclusief gebruik, toegang en herstel schriftelijk vast.
8. Neem groot dakonderhoud en vervanging op in het MJOP.

Kort samengevat

Bij een dakterras binnen een VvE is het gebruik niet hetzelfde als eigendom. Een eigenaar kan een terras exclusief gebruiken terwijl het onderliggende dak gemeenschappelijk blijft. De splitsingsakte bepaalt wie verantwoordelijk is voor onderhoud en kosten. Controleer daarom altijd eerst de juridische verdeling en daarna pas wie een reparatie, vervanging of wijziging moet betalen.