Wat is een VvE?

Een VvE is een Vereniging van Eigenaars. Deze vereniging behartigt de gezamenlijke belangen van de appartementseigenaars in een gebouw. De VvE regelt onder meer het onderhoud, de verzekering en de financiën van de gemeenschappelijke delen. Wie een appartement koopt, wordt automatisch en verplicht lid van de VvE.

De officiële wettelijke benaming is Vereniging van Eigenaars. In de praktijk wordt ook vaak Vereniging van Eigenaren gezegd. Met beide benamingen wordt meestal hetzelfde bedoeld.

Waarom bestaat een VvE?

Bij een appartement is één eigenaar niet alleen eigenaar van de eigen woning. De eigenaar heeft een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw, gecombineerd met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald privégedeelte.

Het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis en andere delen van het gebouw kunnen gemeenschappelijk eigendom zijn. De eigenaars moeten daarom samen beslissen over het beheer en onderhoud van deze onderdelen. De VvE vormt hiervoor de juridische en organisatorische basis.

De VvE ontstaat wanneer een gebouw door een notaris wordt gesplitst in appartementsrechten. In de splitsingsakte staat onder meer welke appartementsrechten er zijn en welk reglement voor de VvE geldt.

Wat doet een VvE?

De belangrijkste taak van de VvE is het beheren en onderhouden van het gemeenschappelijke eigendom. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Een VvE houdt zich doorgaans bezig met:

• onderhoud aan het dak, de gevel en andere gemeenschappelijke onderdelen
• het opstellen van een begroting en jaarrekening
• het innen van de periodieke VvE-bijdragen
• het opbouwen en beheren van het reservefonds
• het afsluiten en beheren van verzekeringen voor het gebouw
• het organiseren van de vergadering van eigenaars
• het uitvoeren en handhaven van geldige besluiten en regels
• het bijhouden van de financiële en bestuurlijke administratie.

Iedere VvE moet jaarlijks geld reserveren voor toekomstig groot onderhoud. Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) helpt om te bepalen welk onderhoud nodig is, wanneer dat moet gebeuren en hoeveel geld daarvoor nodig is.

Is het lidmaatschap van een VvE verplicht?

Ja. Wie eigenaar wordt van een appartementsrecht, wordt automatisch lid van de bijbehorende VvE. Het lidmaatschap kan niet afzonderlijk worden opgezegd.

Het lidmaatschap eindigt normaal gesproken pas wanneer het appartement wordt verkocht. De nieuwe appartementseigenaar wordt vervolgens automatisch lid.

Wie neemt de besluiten binnen een VvE?

De appartementseigenaars nemen gezamenlijk besluiten tijdens de vergadering van eigenaars, vaak aangeduid als de ALV. Tijdens deze vergadering wordt bijvoorbeeld besloten over:

• de begroting en de hoogte van de VvE-bijdrage
• onderhoud en renovatie
• het reservefonds
• verzekeringen
• benoeming en ontslag van bestuurders
• opdrachten aan een VvE-beheerder
• wijzigingen in het huishoudelijk reglement

Hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft en welke meerderheid nodig is, staat in de splitsingsakte en het toepasselijke reglement. Niet ieder besluit kan met een gewone meerderheid worden genomen.

Wat doet het VvE-bestuur?

Het bestuur voert de besluiten van de vergadering uit en verzorgt de dagelijkse bestuurlijke en financiële werkzaamheden. Het bestuur kan bepaalde werkzaamheden uitbesteden aan een professionele VvE-beheerder.

Een beheerder neemt de bevoegdheden van de vergadering of het bestuur niet automatisch over. Welke werkzaamheden en bevoegdheden de beheerder heeft, hangt af van de beheerovereenkomst, het reglement en de besluiten van de VvE.

Wat is gemeenschappelijk en wat is privé?

Het privégedeelte is het deel dat een appartementseigenaar uitsluitend zelf mag gebruiken. Andere onderdelen behoren tot het gemeenschappelijke eigendom.

Vaak zijn onder meer deze delen gemeenschappelijk:

• het dak
• de gevel
• de fundering
• het trappenhuis
• de lift
• gemeenschappelijke leidingen en installaties

Dit is niet in iedere VvE hetzelfde geregeld. Ook een onderdeel dat zich in een appartement bevindt, kan volgens de splitsingsakte gemeenschappelijk zijn. Controleer daarom altijd de splitsingsakte, de splitsingstekening en het reglement.

Welke kosten betaalt een VvE-lid?

Appartementseigenaars betalen een periodieke VvE-bijdrage. Hiermee betaalt de VvE de gezamenlijke kosten en wordt geld gereserveerd voor toekomstig onderhoud.

De verdeling van de kosten staat meestal in de splitsingsakte. Vaak wordt gewerkt met breukdelen, maar ook andere verdeelsleutels zijn mogelijk. De kosten worden daarom niet automatisch gelijk verdeeld over alle appartementen.

De begroting laat zien welke inkomsten en uitgaven de VvE voor het komende jaar verwacht. De jaarrekening laat achteraf zien waaraan het geld is besteed.

Wat is een actieve of slapende VvE?

Een actieve VvE vergadert, houdt een administratie bij, int bijdragen, heeft een bestuur en reserveert geld voor onderhoud.

Bij een slapende of inactieve VvE gebeurt dit niet of onvoldoende. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud, financiële problemen en moeilijkheden bij de verkoop of financiering van een appartement.

Een VvE bestaat juridisch ook wanneer de eigenaars lange tijd niets hebben georganiseerd. De VvE moet dan opnieuw actief worden gemaakt.

Waar moet een koper van een appartement op letten?

Wie een appartement koopt, koopt ook een aandeel in de financiële en onderhoudssituatie van de VvE. Controleer daarom in ieder geval:

• de splitsingsakte en het splitsingsreglement
• de laatste notulen
• de begroting en jaarrekening
• de hoogte van het reservefonds
• het meerjarenonderhoudsplan
• geplande onderhoudswerkzaamheden
• lopende leningen, achterstanden of juridische conflicten
• de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage

Een lage VvE-bijdrage is niet automatisch gunstig. De bijdrage kan ook te laag zijn om noodzakelijk onderhoud te betalen.

Veelgestelde vragen over VvE’s

Waar staat VvE voor?

VvE staat voor Vereniging van Eigenaars. De benaming Vereniging van Eigenaren wordt in de praktijk ook veel gebruikt.

Heeft ieder appartementengebouw een VvE?

Een VvE ontstaat wanneer een gebouw juridisch is gesplitst in appartementsrechten. Ook een gebouw met slechts twee appartementsrechten kan daarom een VvE hebben.

Kan één eigenaar uit de VvE stappen?

Nee. Het lidmaatschap is verbonden aan het appartementsrecht en kan niet afzonderlijk worden beëindigd.

Is een VvE-beheerder verplicht?

Nee. Een VvE kan werkzaamheden zelf uitvoeren of uitbesteden aan een professionele beheerder. Het bestuur blijft verantwoordelijk voor de eigen bestuurstaken.

Is een reservefonds verplicht?

Ja. Iedere VvE moet jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud aan het gebouw. De hoogte van de reservering moet passen bij de te verwachten onderhoudskosten.

Waar staan de belangrijkste regels van een VvE?

De belangrijkste regels staan in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement. Daarnaast gelden de wet en geldige besluiten van de vergadering van eigenaars.

---