Aannemer heeft waarschuwingsplicht jegens VvE

De wet bepaalt dat een aannemer zijn opdrachtgever, zoals een Vereniging van Eigenaren (VvE), moet behoeden voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kent of redelijkerwijs behoort te kennen: de waarschuwingsplicht. Laat de aannemer dat na, of waarschuwt hij niet duidelijk genoeg? Dan kan de VvE hem aansprakelijk houden voor schade. Advocaat VvE– en bouwrecht Denise Janssen legt daar meer over uit aan de hand van twee recente uitspraken.

Door: Denise Janssen | AMS Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Wanneer rust de waarschuwingsplicht op de aannemer?

Bepalen of een waarschuwingsplicht op de aannemer rust kan lastig zijn. Het is namelijk afhankelijk van de omstandigheden van het geval, zoals de deskundigheid van de aannemer en de duidelijkheid van de onjuistheid. En zelfs als een VvE schade lijdt door de wijze waarop werk is uitgevoerd, betekent dat niet altijd dat er sprake is van een onjuistheid waarvoor de aannemer had moeten waarschuwen.

Schade door uitvoering, dus aannemer aansprakelijk?

Van dat laatste geval gaf het Gerechtshof Den Bosch onlangs een voorbeeld. In deze zaak had een aannemer de opdracht gekregen om een varkensstal te bouwen. Na oplevering stelde de opdrachtgever dat hij aanzienlijke schade leed door gebreken aan de stal. De aanpassing die de aannemer aan het ontwerp had gemaakt om een lagere aanneemsom te kunnen aanbieden, bleek namelijk tot een onaanvaardbaar niveau van ammoniakemissie te leiden. De rechtbank vond dat de aannemer daardoor toerekenbaar tekort was geschoten.

Geen verplichting is geen waarschuwingsplicht

In hoger beroep zag het hof dat anders. De aanneemovereenkomst bepaalde namelijk niets over de hoogte van de ammoniakemissie. En daarnaast bestond er geen wettelijke verplichting of andere norm die de aannemer ertoe verplichtte om rekening te houden met de hoogte van de ammoniakemissie. Met betrekking tot emissies rustten er dus simpelweg geen verplichtingen op de aannemer. En om die reden was de aannemer ook niet verplicht om te waarschuwen voor het risico op hogere emissies.

Waar moet de waarschuwing aan voldoen?

Als vaststaat dat in een bepaald geval wel een waarschuwingsplicht bestaat, dan moet de aannemer ervoor zorgen dat hij op de juiste wijze waarschuwt. De waarschuwing moet concreet en voldoende duidelijk zijn. En daar ging het mis in een andere zaak. Een aannemer had een systeemhal gebouwd op een fundament, dat door een andere aannemer was gelegd. Dat fundament liep schuin af waardoor het hele gebouw onbruikbaar was als opslaghal.

Waarschuwing mag niet te algemeen zijn

De aannemer betoogde dat hij wel had gezien dat het fundament waarop hij moest bouwen tot problemen zou leiden, maar dat hij had voldaan aan zijn waarschuwingsplicht waardoor hij niet aansprakelijk zou zijn voor de schade. Het hof oordeelde echter dat die waarschuwing onvoldoende concreet en duidelijk was. De aannemer had medegedeeld dat de systeemhal “scheef” en “niet helemaal op de grond” zou staan. Maar die mededelingen deden geen recht aan de grote gevolgen die dat zou hebben: de onbruikbaarheid van de opslaghal, die compleet moest worden afgebroken en herbouwd. Kortom: de waarschuwing mag niet te algemeen zijn en moet genoeg informatie bevatten over de risico’s.