Airbnb mag van VvE, maar hotel niet: is dat eerlijk?

Een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam voegt een nieuw hoofdstuk toe aan het boek met vele geschillen en procedures tussen Verenigingen van Eigenaars (VvE ’s) en appartementseigenaren die hun appartement als Bed & Breakfast willen verhuren. In de recente uitspraak kwam de vraag aan de orde of het niet oneerlijk was dat de ene eigenaar wel een B&B mocht exploiteren, maar de andere eigenaar exploitatie van zijn appartement als hotel werd verboden. VvE-advocaat Robert van Ewijk bespreekt de uitspraak.

Door: Robert van Ewijk | voorheen werkzaam bij AMS Advocaten, nu als advocaat en partner werkzaam bij Lexys Advocaten.

Hotel Larende heeft toestemming VvE nodig voor uitbreiding

In deze zaak was het volgende aan de hand. De VvE van het gebouw De Clerqstraat 113 in Amsterdam heeft aan één eigenaar toegestaan dat hij zijn berging, waaraan in de akte van splitsing de bestemming ‘berging’ is gegeven, verhuurt via Airbnb. Naast het gebouw, namelijk aan de De Clerqstraat 115, is Hotel Larende gevestigd. De eigenaar van hotel Larende (hierna: Larende) heeft het appartement op de De Clerqstraat 113-I met bijbehorende berging gekocht. Zij wil de berging ombouwen tot woning, in het appartement vijf hotelkamers realiseren (bereikbaar via De Clerqstraat 115) en op het dak van het gebouw een dakterras aanleggen.

Geen toestemming voor exploitatie hotel in VvE

De VvE verleent daar echter geen toestemming voor. Daarom vraagt Larende (onder meer) vervangende machtiging om in het appartement een hotel te mogen exploiteren en toestemming een woning van de berging te maken. Zij voert daartoe aan dat het oneerlijk is dat het één van de VvE leden wel wordt toegestaan zijn appartement van tijd tot tijd als B&B te verhuren, terwijl de exploitatie als hotel aan haar wordt verboden.

Oordeel rechter: Airbnb is geen hotel

De rechter stelt echter vast dat weigering van de toestemming voor de door Larende gewenste exploitatie niet onredelijk is. Door de plannen van Larende wijzigt namelijk de bestemming van de ‘berging’ in ‘woning’ en de bestemming van de ‘woning’ in ‘logies’. De VvE is bovendien bang voor overlast voor de bovengelegen etages, waardevermindering van het pand en overlast in het trappenhuis door de bewoners van de berging. Dat zijn volgens de rechter redelijke gronden om de toestemming te weigeren. Dat één berging via Airbnb wordt verhuurd maakt dat niet anders: exploitatie van een appartement als hotel is niet vergelijkbaar met verhuur via Airbnb, aldus de rechter. De woonbestemming blijft in dat laatste geval namelijk in stand en bovendien is de kans op overlast bij Airbnb kleiner gelet op de daaraan verbonden regelgeving.

VvE advocaat bij verhuur via Airbnb

De rechter wijst de vordering van Larende daarom af. Zij mag het appartement niet bij haar hotel betrekken. Extra zuur is wel dat ze de verbouwing tot hotel al grotendeels heeft afgerond. Dat komt echter geheel voor haar eigen rekening en risico, omdat de VvE haar al eerder had gesommeerd de werkzaamheden te staken. Het is daarom verstandig als u overweegt een appartement via Airbnb of zelfs als hotel te verhuren, om tijdig contact op te nemen met een advocaat gespecialiseerd in VvE-recht.