Dure vervanging dakterras VvE zonder inspraak
Afgelopen week kregen de bewoners van alle koophuizen bij het Wooncomplex Theresia’s Rozen een e-mail van hun Vereniging van Eigenaren (VVE) met daarin een extra, eenmalige factuur. Of ze maar even € 12.527,- willen betalen. U vindt vast ook dat dit heel erg veel geld is. Als er niet binnen twee maanden betaald wordt, staat de deurwaarder voor de deur. Ikzelf ben overigens een van deze bewoners.
Dit artikel is geschreven door Arjan Bruinsma en verscheen op 7 juni 2024 op Tilburgers.nl.
Algemeen dakterras
We hebben in het wooncomplex, opgeleverd in 2009, een algemeen dakterras aan de binnenkant dat over het hele complex loopt. Deze is niet goed aangelegd, er zijn al sinds het begin problemen mee, mensen glijden uit etcetera. De vervanging kost een paar ton. Verdeeld over de kopers is dat de genoemde €12.527 per woning.
Een deel van het slecht aangelegde dakterras.
Foto: Arjan Bruinsma
Sociale woningcorporatie WonenBreburg
Nu moet u weten dat ongeveer 60 % van het complex uit huurwoningen bestaat. Deze zijn van de sociale woningcorpoartie WonenBreburg, de bouwer van het pand. De overige 40 % zijn koopwoningen.
In de Vereniging van Eigenaren heeft WonenBreburg, (een commerciële partij) dus altijd een meerderheid van 60 %. Dit percentage wordt later in het verhaal nog belangrijk.
Het complex is 15 jaar geleden gebouwd in opdracht van WonenBreburg. Die heeft gekozen voor de bewuste dakterrassen, die wellicht goedkoper waren dan andere betere opties. Een beslissing die genomen werd zonder dat er een bewoner bij betrokken was.
Toen na een jaar of tien de problemen met het dakterras aan het licht kwamen bleek dat het nodig was deze te vervangen, een zeer dure grap. Wie moest dat gaan betalen? Een normaal mens zou denken, WonenBreburg. Die was toch verantwoordelijk voor de verkeerde keuze van het eerste dakterras? Maar volgens WonenBreburg is iedere koper medeverantwoordelijk en moet dus meebetalen.
Dit is mijns inziens geen integere handelswijze. De bewoners konden namelijk helemaal niet meebeslissen, want ze waren er nog niet bij. Juridisch gezien schijnt WonenBreburg in zijn recht te staan, ongelooflijk! Ieder normaal denkend mens snapt toch dat deze manier van doen niet deugt!
Gerechtelijk onderzoek
Bij een latere vergadering wilde veel VvE leden door de VvE een gerechtelijk onderzoek laten starten. Er waren namelijk al signalen dat er bij het begin van de bouw negatief geadviseerd zou zijn over de dakterrassen. Het onderzoek zou gaan over de besluitvorming van toen en of er al dan niet reden was voor een gerechtelijke procedure.
De VVE kon helaas niet de meerderheid van de vergadering achter zich krijgen voor dit onderzoek omdat, u raadt het al, WonenBreburg 60 % van de stemmen bezit. Die wilde liever geen onderzoek.
Het lijkt erop dat WonenBreburg misbruik maakt van hun machtspositie om financieel voordeel te behalen. Het bedrag van € 12.527,- is gigantisch en brengt wellicht een aantal bewoners in grote problemen.
Deze hele toestand heeft iets weg van de toeslagenaffaire. Een regeltje wordt mechanisch en gevoelloos toegepast, en machthebbers zijn onverschillig voor het leed dat gewone mensen aangedaan wordt.
Dit zou toch niet mogelijk moeten zijn in deze tijd van ‘goed bestuur’ en Pieter Omtzigt?
Een ander deel van het slecht aangelegde dakterras.
Foto: Arjan Bruinsma
Uw mening?
Natuurlijk zijn wij erg benieuwd naar uw mening over de hele gang van zaken. Daarom kunt u onder dit artikel uw reactie achterlaten. Heeft u zelf nieuws dat u graag wilt delen met andere VvE’s, VvE leden en VvE beheerders? Neem dan gerust contact op met Roel van der Vossen via info@nederlandvve.nl.
Wat zegt de splitsingsakte over te nemen besluiten om dit soort ingrijpende investeringen te doen. Er is doorgaans een ALV besluit nodig en het zou mij niet verbazen wanneer er een gekwalificeerde meerderheid nodig is. Wanneer er geen ALV meerderheid is om een onderzoek te starten kan je als individuele eigenaar of collectief van in dit geval 40 % van de eigenaren altijd nog een vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter. Simpele procedure. Brief (verzoekschrift) naar rechtbank.
Wat staat er in het splitsingsreglement over de stemverhoudingen. Dat er een groot-eigenaar is betekend niet automatisch dat deze eigenaar de meeste stemmen heeft. Bij grote investeringen is er vaak ook een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig.
Wanneer de groot eigenaar onderzoek tegenhoudt kan iedere eigenaar een een vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter. Dat zou ik in dit geval zeker doen. Wanneer de groot eigenaar dat onderzoek tegenhoud is dat voor een rechter zeker een aanwijzing dat er iets niet klopt.
Onderstaande reactie ontving Nederlandvve.nl per mail. Met de goedkeuring van de zender plaats ik hem hieronder vanwege de relevantie:
Zelf ben ik technisch Manager bij een vve beheerder en herken dit soort verhalen.Heb zelf een soort gelijke situatie meegemaakt, als beheerder.
Vraag 1
Hebben de leden in de Leden Vergadering (ALV) met de werkzaamheden hebben ingestemd. Dan zou er namelijk ook over de bijdrage gestemd moeten worden. 60% is voor techniek doorgaans niet genoeg. Meestal is hiervoor 66,66 of 75% voor nodig. 50% + 1 kan alleen in hele oude aktes. WonenBreburg kan dit niet zonder instemming doen, dus dit houdt juridisch geen stand. Is er een professionele beheerder bij betrokken? Die zou dit moeten weten.
Voor een juridisch zaak, ongeacht de akte, is het essentieel te weten wanneer het moment was toen besloten werd dit dak aan te leggen. Als dit is gebeurt voor het ik verkoop ging, hebben de eigenaren het dak geaccepteerd bij aankoop.
Vraag 2
Is het een ernstig bouwkundig gebrek is, kan het gebouw bijvoorbeeld staan zonder dit dak? Is het onderdak constructief goed, en wind en water dicht als dit dak er af is? Met uitzondering van de lekkages. Heb zelf een soortgelijke situatie meegemaakt, en het blijkt dat je als VvE vrij weinig kunt.
De verjaringstermijn is 10 jaar voor bouwfouten dus dat geeft weinig kans. Voor een een dak is dit 6 jaar.
Vraag 3
Is er een aanbesteding geweest?
Is er gekeken of het huidige reservefonds een bijdrage kan doen?
Zijn alle mogelijkheden onderzocht?
Is er ook gekeken naar verduurzaming? Dit kan financieringsmogelijkheden geven.
Kijk ook naar materiaalgebruik. Kunststof planken (KLP), zijn goedkoper en gaan 60 jaar i.p.v. 25 jaar mee, van deze hard houten planken.