Einde hypotheekprovisie, tips voor kopers appartementen

Sinds 1 januari 2013 betaalt u uw hypotheekadviseur of hypotheekbank rechtstreeks een bedrag dat u van tevoren als honorarium overeenkomt. Het verschijnsel hypotheek- of afsluitprovisie is vanaf deze datum verboden. Dit komt omdat onduidelijk werd hoe hoog die bedragen waren en die bedragen maakten hypotheekleningen onnodig duur.

Door: Hans Broeren | Eerder verschenen in Woonkrant van De Telegraaf

Vaak trof hypotheekadviseurs en banken het verwijt dat zij aan kopers en eigenaren van huizen en flats hypotheekleningen adviseerden, waaraan de adviseurs het meest verdienden. En, die ongunstig uitpakten voor kopers en eigenaren. Dit staat haaks op elkaar, want een adviseur en bank horen het beste voor te hebben met zijn klant. Als de klant ook niet weet hoe hoog de beloning is voor zijn adviseur die hij zowel van de klant als van de geldschieter ontvangt, kan niemand verrast zijn dat dit beloningssysteem op de helling gaat.

Dus voortaan spreekt u vooraf met uw (hypotheek-) bank of hypotheekadviseur af voor welk bedrag hij u adviseert over de voor u  beste hypotheeklening en hypotheekvorm, en hij een passende hypotheekofferte verzorgt. De hoogte van dit honorarium hangt af van de hoeveelheid werk een adviseur of bank moet steken in het u goed adviseren en het verzorgen van een aanbieding. Bedragen die rondzingen variëren van 1000 euro bij banken tot 3000 euro bij onafhankelijke en gekwalificeerde adviseurs.

Bank of onafhankelijk adviseur?

Nu vraag ik me af of een bank die slechts één offerte voor een hypotheeklening voor u verzorgt een adviestarief van 1000 euro in rekening mag brengen. Want het enige dat zo’n bank doet is zijn eigen product aanprijzen, waarop de bank al een winstmarge pakt. Als een bank flink werk zou maken om de klant uitvoerig te adviseren, kan ik me een deze beloning wel voorstellen. Maar, een bank zal alleen zijn eigen producten aanprijzen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur heeft een ruim scala aan hypotheekproducten waaruit het de beste voor u kan selecteren. Deze adviseur is wel duurder, dus hij moet zijn honorarium wel waarmaken. Spreek dat vantevoren met hem/haar af en bespreek dat achteraf ook met uw adviseur: of hij zijn tarief heeft waargemaakt.

Ik heb overigens begrepen dat deze kosten van advies niet meer aftrekbaar zijn bij de Inkomstenbelasting vanaf 2013. Dat was de ouderwetse afsluitprovisie tot een bepaald maximum wel.

Extra kosten

Let in de offerte op dat er niet stiekem extra kosten opgevoerd zijn: zoals administratiekosten 250 euro. Deze extra kosten zijn helemaal niet nodig; geldschieters moeten kosten die zij extra willen maken maar in hun winsten op de hypotheekleningen terugvinden. De kosten voor een taxatierapport komen voor uw rekening, spreek met de taxateur goed af welk tarief hij zal rekenen (vastbedrag of promillage over welke waarde) en welke kosten hij daarnaast doorberekent aan u.

Omdat er nu minder hypotheekleningen verstrekt worden zullen geldschieters niets nalaten om extra geld bij u op te halen, dat ze al doen met hoge hypotheekrentes. Ik doel hierbij op de zogenoemde (verboden) ‘koppelverkoop’. Dan dwingen de geldschieters u om allerlei verzekeringen bij of via hen af te sluiten of dringen u andere producten uit hun bedrijf op. Dit hoeft u niet te accepteren.

Noot Nederlandvve.nl

Hoewel wij van mening zijn dat de hypotheekmarkt nu transparanter zal worden en het advies meer onafhankelijk zal zijn, merken wij dat de nieuwe regeling vaak een drempel opwerpt voor kopers van appartementen. Dit komt omdat ze de advieskosten direct in hun portemonnee voelen als ze besluiten om geen hypotheek af te sluiten. Indien wél een hypotheek wordt afgesloten, kunnen de advieskosten meegefinancierd worden. Indien om wat voor reden dan ook geen hypotheek wordt afgesloten, zal de adviseur alsnog betaald moeten worden. Als het alleen om een oriënterend gesprek gaat, is er echter vaak niets aan de hand.

De meeste hypotheekadviseurs brengen voor een oriënterend gesprek namelijk niets in rekening, maar rekenen forse bedragen wanneer de oriënterende fase overgaat in de adviesfase. Zo brengt bijvoorbeeld hypotheekadviseur De Hypotheker het volledige adviesbedrag van € 1.750,- in rekening wanneer het bepalen van het maximaal te lenen bedrag iets gecompliceerder wordt dan in een standaard-situatie (bijvoorbeeld als er sprake is van meerdere inkomens, verschillende werkgevers, etcetera).*

Kortom: kopers van appartementen doen er verstandig aan vooraf te informeren wat het honorarium zal zijn, maar vooral vanaf welk moment dit in rekening gebracht zal gaan worden.

Gerelateerd

– Checklist appartement kopen (Handleiding)

– Geen hypotheek bij slapende VvE (Nieuws / Artikel)

Van dezelfde auteur:

–  Appartement kopen? Check ook de fundering… (VvE artikelen, mei 2014)

* Gebaseerd op een telefoongesprek tussen Nederlandvve.nl auteur Robert van Ewijk (inmiddels werkzaam als VvE-advocaat) en De Hypotheker in Amsterdam, 21 februari 2013.