Geluidsoverlast in de VvE: Wat te doen bij hinder van bovenburen?

Veel VvE-bewoners ervaren geluidsoverlast van bovenburen, harde vloeren of andere leefgeluiden. Dat kan het woonplezier ernstig beïnvloeden, maar niet ieder hoorbaar geluid is automatisch verboden overlast. Waar ligt de grens, welke regels gelden binnen een VvE en wat kan het bestuur doen? Aan de hand van een zaak uit De Rijdende Rechter leggen we uit hoe u geluidsoverlast in een appartementengebouw zorgvuldig aanpakt.

Geluidsoverlast van bovenburen: de zaak Sandra versus Sabrina

Sandra woont al jaren naar tevredenheid in haar appartement, totdat Sabrina met haar gezin boven haar komt wonen. Vanaf dat moment ervaart Sandra voetstappen, stofzuigen, spelende kinderen en andere alledaagse geluiden als storend. Zij wil dat de bovenburen een beter geïsoleerde vloer aanbrengen. Sabrina geeft aan al maatregelen te nemen, zoals kleden gebruiken en schoenen uitdoen.

In de aflevering Op de kast door geluidsoverlast van De Rijdende Rechter werd de situatie onderzocht. Een geluidsdeskundige constateerde dat een egalisatielaag onder de vloer contact maakte met de wand, waardoor contactgeluid via de constructie werd doorgegeven. Daarmee werd duidelijk dat geluidsoverlast niet alleen door gedrag kan ontstaan, maar ook door de opbouw van vloer, wand en constructie.

Geluidsoverlast in de VvE: wat zeggen de regels?

Welke regels gelden, hangt af van de eigen splitsingsakte, het daarin van toepassing verklaarde modelreglement en eventuele aanvullende VvE-regels. Controleer dus altijd eerst welke documenten voor uw VvE gelden.

In het Modelreglement 2017 staat bijvoorbeeld dat eigenaars en gebruikers elkaar geen onredelijke hinder mogen toebrengen, waaronder hinder door muziek en andere geluiden. Artikel 28.1 bevat daarnaast specifieke regels voor harde vloeren en contactgeluid.

Als het Modelreglement 2017 op de VvE van toepassing is, moet harde vloerbedekking worden aangebracht volgens de normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld. Zijn zulke normen niet vastgesteld, dan geldt als vangnet dat de vloerbedekking de isolatie-index voor contactgeluid (Ico) met meer dan 10 dB moet verbeteren, beoordeeld volgens NEN 1070 of NEN 5077. De splitsingsakte kan van een modelreglement afwijken, dus neem nooit alleen de standaardtekst als uitgangspunt.

Oudere modelreglementen bevatten minder uitgewerkte vloerregels. Dat betekent niet dat geluidsoverlast dan altijd moet worden geaccepteerd: algemene regels over hinder, de eigen akte, besluiten van de VvE en het burenrecht kunnen nog steeds relevant zijn.

Welke maatregelen kunnen bewoners en de VvE nemen?

1. Controleer de splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement.
   Bekijk welke vloer- en geluidsregels daadwerkelijk voor het gebouw gelden. Een huishoudelijk reglement kan aanvullende regels bevatten, maar mag niet in strijd zijn met de wet of het splitsingsreglement.
2. Bespreek de klacht eerst met de buren.
   Veel conflicten beginnen doordat bewoners niet weten hoeveel geluid in een ander appartement hoorbaar is. Concrete afspraken over schoenen, meubels, muziek of gebruikstijden kunnen al helpen.
3. Onderzoek de vloer en de bouwkundige situatie.
   Bij contactgeluid kan een akoestische inspectie duidelijk maken of de oorzaak zit in de vloeropbouw, een ondervloer, aansluiting op wanden of andere constructiedelen.
4. Gebruik waar mogelijk dempende maatregelen.
   Kleden, vilt onder meubels en een geschikte ondervloer kunnen contactgeluid verminderen, maar lossen een technisch gebrek niet altijd op.
5. Leg structurele klachten vast.
   Als de overlast blijft bestaan, is een goed dossier belangrijk voordat de VvE zwaardere maatregelen neemt.

Wanneer is geluid echt overlast?

Niet ieder hoorbaar geluid in een appartement is automatisch onrechtmatige of reglementair verboden hinder. In een appartementencomplex horen bewoners tot op zekere hoogte leefgeluiden van elkaar. Of sprake is van ontoelaatbare hinder hangt af van de omstandigheden, de regels die voor het gebouw gelden en de aard, duur, frequentie en intensiteit van het geluid.

Daarom is het belangrijk om eerst vast te stellen waar het geluid vandaan komt. Soms ligt de oorzaak vooral in gedrag, maar het kan ook gaan om een bouwkundig probleem, een harde vloer die niet aan de VvE-regels voldoet of een constructie waardoor contactgeluid sterk wordt doorgegeven.

Bouw een dossier op bij structurele geluidsoverlast

Bij aanhoudende klachten is een goed dossier belangrijk. Een enkele melding of algemene klacht is vaak onvoldoende om een boete of andere zware maatregel te rechtvaardigen. Houd daarom gedurende een langere periode bij wanneer de overlast plaatsvindt, wat voor geluid het betreft, hoe lang het duurt en welke stappen al zijn gezet.

Een dossier kan bijvoorbeeld bestaan uit:

• een klachtenlogboek met data, tijden en aard van de hinder;
• schriftelijke meldingen en reacties van betrokken bewoners;
• verklaringen van andere bewoners als zij dezelfde overlast ervaren;
• relevante correspondentie met bestuur, beheerder of eigenaar;
• een technisch geluidsonderzoek of meting als de oorzaak of ernst ter discussie staat;
• objectieve stukken van politie of andere instanties als die bij de situatie betrokken zijn geweest.

Begin dus niet automatisch met een kostbaar onderzoek. Leg eerst vast wat er gebeurt en probeer te bepalen of het probleem vooral door gedrag, vloeropbouw of de bouwkundige situatie wordt veroorzaakt.

Geluidsonderzoek of geluidsmeting?

Een geluidsonderzoek kan inzicht geven in de geluidsisolatie van een vloer, wand of plafond en in de vraag of een vloer voldoet aan een norm die voor de VvE geldt. Bij contactgeluid door een harde vloer kan zo’n onderzoek veel duidelijkheid geven.

Langduriger meten kan juist nuttig zijn wanneer de discussie vooral gaat over de frequentie en intensiteit van geluid in de praktijk. Welke methode passend is, hangt af van de klacht. Een akoestisch deskundige kan helpen bepalen welke meting of inspectie zinvol is.

Wat kan het VvE-bestuur doen bij geluidsoverlast?

Het bestuur is geen rechter, maar moet klachten wel zorgvuldig behandelen en toezien op naleving van de regels die voor de VvE gelden. Een praktische volgorde is:

1. de klacht schriftelijk vastleggen;
2. de betrokken bewoner om een reactie vragen;
3. de splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement controleren;
4. waar nodig technisch onderzoek laten uitvoeren;
5. proberen tot een concrete oplossing of gedragsafspraak te komen;
6. pas daarna beoordelen of formele handhaving nodig en juridisch mogelijk is.

Een waarschuwing of boete kan alleen worden ingezet als daarvoor voldoende basis bestaat in de geldende VvE-regels en de juiste procedure wordt gevolgd. Alleen het bestaan van klachten is niet automatisch voldoende bewijs dat een boete terecht is.

Harde vloer, laminaat en geluidsoverlast

Bij geluidsoverlast van bovenburen speelt een harde vloer vaak een belangrijke rol. Controleer niet alleen welk type vloer is gelegd, maar vooral welke norm volgens de eigen splitsingsakte en het toepasselijke reglement geldt. Ook het moment waarop de vloer is aangebracht en de toen geldende regels kunnen relevant zijn.

Lees ook onze uitspraakbespreking over een laminaatvloer die volgens de VvE verwijderd moest worden.

Wat kan een VvE in het huishoudelijk reglement regelen?

Voor zover het splitsingsreglement daarvoor ruimte biedt, kan een VvE regels opnemen over het voorkomen van geluidshinder, bijvoorbeeld over harde vloeren, akoestische eisen of de wijze waarop klachten worden behandeld. Bij Modelreglement 2017 is die mogelijkheid expliciet opgenomen.

Een huishoudelijk reglement kan echter niet worden gebruikt om regels in te voeren die in strijd zijn met de wet of het splitsingsreglement. Controleer daarom eerst de juridische basis voordat nieuwe vloer- of boeteregels worden vastgesteld.

Uitkomst van de zaak bij De Rijdende Rechter

In de zaak van Sandra en Sabrina lag de oplossing uiteindelijk niet uitsluitend bij het gedrag van de bovenburen. De bouwkundige aansluiting van de egalisatielaag op de wand bleek een belangrijke rol te spelen bij de overdracht van contactgeluid. De woningbouwvereniging werd gevraagd die aansluiting aan te passen.

De casus laat goed zien waarom een VvE geluidsoverlast niet te snel als puur burenprobleem moet behandelen. Eerst moet duidelijk worden of het gaat om gedrag, een vloer die niet aan de regels voldoet of een bouwkundige oorzaak.

Kort stappenplan bij geluidsoverlast in de VvE

1. Bespreek de klacht eerst met de buren.
2. Leg structurele overlast schriftelijk vast.
3. Controleer de eigen VvE-regels en eventuele vloervoorschriften.
4. Onderzoek of gedrag of de bouwkundige situatie de oorzaak is.
5. Laat bij twijfel een deskundige meting of inspectie uitvoeren.
6. Probeer een praktische oplossing af te spreken.
7. Handhaaf pas formeel als de feiten en juridische basis voldoende duidelijk zijn.