Geschil in VvE over onderhoud: vervangende machtiging

Voor bepaalde handelingen heeft een appartementseigenaar de medewerking of toestemming van de andere appartementseigenaars nodig. Denk bijvoorbeeld aan buitenschilderwerk en de reparatie van dakgoten. Als dat wordt geweigerd, dan kan de rechter worden gevraagd om een vervangende machtiging af te geven. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt van AMS Advocaten legt uit hoe dat in zijn werk gaat.

Door: Thomas van Vugt | AMS Advocaten

Machtiging rechter als vervanging

In een recente rechtszaak bij de rechtbank Groningen ging het om (de kosten van) het te verrichten onderhoud aan het dak en de goten die tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren. De situatie is als volgt. De vereniging van eigenaren (VvE) bestaat uit twee eigenaren (de bovenburen respectievelijk de onderburen dus, hierna aangeduid als appartementseigenaar A en B). Op grond van de splitsingsakte en het modelregelement hebben beide appartementseigenaren voor de helft in te staan voor de noodzakelijke kosten van het herstel. Appartementseigenaar A wordt op enig moment geconfronteerd met een lekkage in zijn woning. De lekkage is zodanig ernstig dat appartementseigenaar A besluit om direct een aannemer opdracht te geven tot herstel van het dak en de goten over te gaan. Appartementseigenaar A vraagt appartementseigenaar B vervolgens de helft van de rekening van de aannemer te voldoen. Appartementseigenaar B weigert dat en stelt onder meer dat de werkzaamheden niet urgent waren.

Advocaat inschakelen

Appartementseigenaar A stelt zich op het standpunt dat appartementseigenaar B zijn toestemming zonder redelijke grond weigert en zijn advocaat verzoekt de rechter daarom alsnog (dus met terugwerkende kracht) vervangende machtiging te verlenen. De rechter stelt appartementseigenaar A echter in het gelijk. Belangrijk was daarbij dat appartementseigenaar A foto’s en een video-opname van de lekkage had gemaakt, zodat de rechter er tijdens de procedure van overtuigd is geraakt dat het inderdaad noodzakelijk was om direct een aannemer in te schakelen. De rechter verleent dan ook, met terugwerkende kracht, vervangende machtiging voor het herstel van het gemeenschappelijke dak en de gemeenschappelijke goten conform de offerte van de aannemer en bepaalt dat beide partijen elk voor de helft in de kosten moeten bijdragen.

Vervangende machtiging soms achteraf

Vervangende machtiging moet in beginsel vooraf worden gevraagd, maar kan onder omstandigheden, namelijk als de werkzaamheden geen verder uitstel kunnen leiden, ook achteraf door de kantonrechter voor reeds verrichte werkzaamheden worden verleend. Uitgangspunt is steeds dat voor het verrichten van bepaalde handelingen toestemming nodig is van één of meer eigenaars of van de Vereniging van Eigenaars, maar dat die toestemming niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.

Verdeling van de kosten: verdeelsleutel

De kantonrechter kan voorts bepalen in welke verhouding partijen in de kosten moeten bijdragen. De rechter mag daarbij afwijken van de verdeelsleutel op grond van splitsingsakte en het model reglement. In de meeste gevallen staat daarin dat iedere appartementseigenaar evenveel moet bijdragen in de kosten. Wanneer een appartementseigenaar tot een andere kostenverdeling wil komen, moet daarvoor de akte van splitsing worden gewijzigd. Hoewel de kantonrechter naar de letter van de wet slechts hoeft te bepalen in welke verhouding in de kosten moet worden bijgedragen, kan de rechter onder omstandigheden ook de hoogte van de kosten vaststellen.

Over de auteur

Thomas van Vugt van AMS Advocaten in Amsterdam heeft veel ervaring in het adviseren en procederen over geschillen binnen de VvE’s. Daarnaast schrijft Thomas regelmatig interessante artikelen voor Nederlandvve.nl. De vastgoedrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven. Klik hier om meer te lezen over de juridische aspecten van VvE’s op de website van AMS Advocaten.