Tuinonderhoud VvE: wie is verantwoordelijk en wie betaalt?

Wie is binnen een VvE verantwoordelijk voor tuinonderhoud? Dat hangt vooral af van de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement. Een tuin kan voor exclusief gebruik bij één appartement horen, terwijl de grond of bepaalde onderdelen toch gemeenschappelijk zijn. Ook de kostenverdeling en de regels over beplanting, erfafscheidingen en wijzigingen kunnen per VvE verschillen.

Is een tuin privé of gemeenschappelijk binnen de VvE?

Begin altijd met de splitsingsakte en de splitsingstekening. Daaruit volgt welke gedeelten privé zijn en welke gemeenschappelijk. Een tuin kan onderdeel zijn van een privégedeelte, maar het komt ook voor dat een eigenaar of bewoner alleen het exclusieve gebruiksrecht van een gemeenschappelijke tuin of buitenruimte heeft.

Dat verschil is belangrijk. Exclusief gebruik betekent namelijk niet automatisch dat de grond juridisch privé is of dat alle kosten voor rekening van de gebruiker komen.

Wie moet een privétuin onderhouden?

Als een tuin bij het privégedeelte hoort of een eigenaar volgens het reglement het exclusieve gebruik ervan heeft, ligt het normale dagelijkse tuinonderhoud vaak bij die eigenaar of gebruiker. Denk aan snoeien, onkruid verwijderen en het netjes houden van de tuin.

De precieze onderhoudsplicht volgt uit de eigen splitsingsakte en het toepasselijke reglement. Controleer dus niet alleen hoe de tuin feitelijk wordt gebruikt, maar ook hoe die juridisch is omschreven.

Wie onderhoudt een gemeenschappelijke VvE-tuin?

Is de tuin of groenvoorziening gemeenschappelijk en niet exclusief aan één eigenaar toegewezen, dan ligt beheer en onderhoud in beginsel bij de VvE. De VvE kan daarvoor bijvoorbeeld een hovenier inschakelen en de kosten opnemen in de jaarlijkse begroting.

Ook hierbij geldt dat de splitsingsakte uitzonderingen kan bevatten. Sommige kosten kunnen volgens een afwijkende verdeelsleutel alleen voor rekening van bepaalde eigenaars komen.

Wie betaalt het tuinonderhoud?

De vraag wie het werk uitvoert en de vraag wie de kosten draagt, zijn niet altijd hetzelfde. Bij gemeenschappelijke delen worden kosten verdeeld volgens de kostenverdeling in de splitsingsakte en het reglement. Bij een privétuin komen gewone onderhoudskosten doorgaans voor rekening van de betreffende eigenaar of gebruiker als het reglement dat zo bepaalt.

De VvE kan niet uitsluitend op basis van praktisch gebruik besluiten dat kosten voortaan anders worden verdeeld. Voor de kostenverdeling blijft de juridische regeling in de akte leidend.

Welke regels mag de VvE stellen aan een tuin?

Een VvE kan regels hebben om schade, hinder of aantasting van het gebouw en het gemeenschappelijke aanzien te voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan beplanting die tegen een gevel groeit, overhangende takken, blokkering van een nooduitgang of regels over erfafscheidingen en bouwwerken.

Wat precies mag worden geregeld, hangt af van de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Een huishoudelijk reglement kan aanvullende gebruiksregels bevatten, maar mag niet in strijd zijn met de hogere regels uit de splitsingsakte of de wet.

Mag een eigenaar een schutting, pergola of tuinhuis plaatsen?

Niet iedere wijziging in een tuin kan zonder toestemming worden uitgevoerd. Een schutting, pergola, overkapping, uitbouw, terras of tuinhuis kan invloed hebben op gemeenschappelijke delen, het uiterlijk van het complex of de constructie.

Controleer daarom eerst de splitsingsakte en het reglement en beoordeel of toestemming van de vergadering nodig is. Daarnaast kunnen publiekrechtelijke regels, zoals een omgevingsvergunning, afzonderlijk van toepassing zijn.

Lees ook onze uitleg over wijzigingen en toestemming binnen de VvE.

Bomen, klimop en beplanting tegen de gevel

Beplanting kan een privékeuze lijken, maar zodra planten schade veroorzaken aan gemeenschappelijke gevels, balkons, daken of afvoeren krijgt de VvE er wel degelijk mee te maken. Ook overhangende bomen of struiken kunnen voor hinder of veiligheidsproblemen zorgen.

Bij schade of een concreet risico kan de VvE verlangen dat de eigenaar maatregelen neemt als de geldende regels daarvoor voldoende basis bieden. Leg eerst vast wat het probleem is en welke bepaling wordt overtreden.

Wat als een eigenaar zijn tuin niet onderhoudt?

Bij achterstallig tuinonderhoud moet het bestuur eerst vaststellen welke onderhoudsplicht geldt en wat er concreet misgaat. Alleen een verschil van smaak over wat een ‘mooie tuin’ is, is niet voldoende voor zware handhaving.

Een logische aanpak is:

1. controleer de splitsingsakte en het reglement;
2. leg de feitelijke situatie vast, bijvoorbeeld met foto’s;
3. benoem concreet welke regel of onderhoudsplicht niet wordt nageleefd;
4. geef de eigenaar een redelijke mogelijkheid om het probleem op te lossen;
5. gebruik pas daarna eventuele formele handhavingsmiddelen die het reglement biedt.

Een boete kan alleen worden opgelegd als daarvoor een geldige basis bestaat en de VvE de voorgeschreven procedure volgt.

Praktijkvoorbeeld: Haagse VvE dwingt tuinonderhoud af

In een rechtszaak over een appartement met tuin vond de VvE dat een eigenaar het onderhoud ernstig liet versloffen. Beplanting groeide door richting een bovenliggend balkon, klimop tastte de gevel aan en tuinafval blokkeerde een nooduitgang. Na waarschuwingen stapte de VvE naar de rechter.

De rechter verplichtte de eigenaar om delen van de beplanting en klimop terug te snoeien en de situatie in overeenstemming te brengen met de geldende regels. Een pergola en zonnescherm hoefden in die concrete zaak niet te worden verwijderd, omdat daarvoor onvoldoende grond bestond.

De zaak laat vooral zien dat een VvE niet kan volstaan met de mededeling dat een tuin ’te groen’ of ‘slordig’ is. De VvE moet kunnen wijzen op concrete verplichtingen, schade, hinder of veiligheidsproblemen.

De uitspraak is terug te vinden onder ECLI:NL:RBROT:2021:11026.

Uitbouw of andere wijziging in een privétuin

Bij grotere wijzigingen speelt niet alleen onderhoud, maar ook de vraag van wie een nieuw onderdeel juridisch wordt en of de splitsingsakte moet worden aangepast. Lees daarvoor ook: wie wordt eigenaar van een uitbouw in een privétuin bij een VvE?

Praktische checklist bij tuinonderhoud binnen de VvE

1. Controleer de splitsingsakte en splitsingstekening.
2. Stel vast of de tuin privé, gemeenschappelijk of gemeenschappelijk met exclusief gebruik is.
3. Controleer wie volgens het reglement verantwoordelijk is voor onderhoud.
4. Controleer welke verdeelsleutel voor de kosten geldt.
5. Bekijk eventuele aanvullende regels in het huishoudelijk reglement.
6. Leg schade, hinder of achterstallig onderhoud objectief vast.
7. Maak bij gemeenschappelijk groen duidelijke afspraken over hovenier, onderhoudsniveau en budget.
8. Handhaaf alleen op basis van concrete en geldige VvE-regels.

Kort samengevat

Wie binnen een VvE de tuin moet onderhouden en wie daarvoor betaalt, volgt niet alleen uit wie de tuin gebruikt. De splitsingsakte en het toepasselijke reglement zijn beslissend. Maak daarom eerst onderscheid tussen privé-eigendom, gemeenschappelijke grond en exclusief gebruik. Pas daarna kan worden bepaald wie verantwoordelijk is voor onderhoud, kosten en eventuele maatregelen.