Huurder overtreedt VvE-regels: wat kan de VvE doen?

Een appartement wordt niet altijd door de eigenaar zelf bewoond. Bij verhuur of ander gebruik door een derde rijst daarom de vraag: welke VvE-regels gelden voor de huurder en wat kan de VvE doen als die regels worden overtreden? Het antwoord hangt af van de splitsingsakte, het toepasselijke modelreglement en de eventuele gebruikersverklaring.

Niet iedere VvE-regel bindt een huurder automatisch op dezelfde manier

De regels uit de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement nemen juridisch een andere positie in dan een afzonderlijk huishoudelijk reglement. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat artikel 5:120 lid 2 BW ziet op het reglement dat onderdeel is van de splitsingsakte. Een los huishoudelijk reglement valt daar niet automatisch onder.

Dat betekent niet dat een huurder het huishoudelijk reglement zomaar kan negeren. Veel modelreglementen regelen namelijk dat een eigenaar het appartement alleen aan een gebruiker in gebruik mag geven nadat die gebruiker een verklaring heeft ondertekend waarin hij zich verbindt om de relevante VvE-regels na te leven.

Controleer eerst de splitsingsakte en gebruikersverklaring

Kijk bij een overtreding daarom eerst naar drie documenten:

• de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement;
• het actuele huishoudelijk reglement van de VvE;
• de gebruikersverklaring die de huurder of andere gebruiker heeft ondertekend.

Daaruit moet blijken welke regels op de gebruiker van toepassing zijn, wie hem daarop kan aanspreken en welke procedure moet worden gevolgd.

Wat is een gebruikersverklaring?

Een gebruikersverklaring is een verklaring waarmee een huurder of andere gebruiker bevestigt dat hij de relevante VvE-regels zal naleven. In veel splitsingsreglementen is zo’n verklaring onderdeel van de regeling voor ingebruikgeving van een appartement aan een ander dan de eigenaar.

Nederlandvve.nl heeft hiervoor een model gebruikersverklaring VvE. Gebruik dat model altijd samen met de eigen splitsingsakte: die bepaalt uiteindelijk welke verklaring en procedure bij uw VvE passen.

Wie spreekt de huurder aan bij een overtreding?

In de praktijk ligt het voor de hand dat het bestuur eerst vaststelt welke regel is overtreden en of die regel rechtsgeldig op de gebruiker van toepassing is. Vervolgens wordt gehandeld volgens de waarschuwings- en handhavingsprocedure uit het toepasselijke splitsingsreglement.

Ook de appartementseigenaar/verhuurder kan een belangrijke rol hebben. Veel modelreglementen leggen de eigenaar verplichtingen op rond de ingebruikgeving van zijn appartement en het gedrag van de gebruiker.

Kan de VvE een boete opleggen aan een huurder?

Alleen als daarvoor voldoende juridische grondslag bestaat en de juiste procedure wordt gevolgd. Een huishoudelijk reglement kan niet zelfstandig een boetebevoegdheid creëren wanneer het splitsingsreglement die basis niet biedt.

Controleer daarom altijd wie volgens de akte bevoegd is, welke waarschuwing vereist is en welke maximale boete geldt. Lees ook ons stappenplan voor het opleggen van een VvE-boete.

Kan een huurder uit het appartement worden gezet?

Ontzegging van het gebruik van een appartement is een zeer zware maatregel en kan alleen onder de voorwaarden en volgens de procedure van het toepasselijke splitsingsreglement. Een enkele overtreding van het huishoudelijk reglement betekent dus niet automatisch dat de VvE een huurder kan laten ontruimen.

Bij ernstige of herhaalde overtredingen moet eerst nauwkeurig worden bekeken welke bevoegdheden de VvE volgens de splitsingsakte heeft, welke waarschuwingen zijn vereist en welk besluit de vergadering moet nemen. Bij twijfel is juridische beoordeling verstandig voordat de VvE zo’n maatregel inzet.

Praktische aanpak bij overtreding door een huurder

1. Leg de overtreding en eventuele overlast feitelijk vast.
2. Controleer de splitsingsakte, het modelreglement, het huishoudelijk reglement en de gebruikersverklaring.
3. Controleer of de betreffende huishoudelijke regel rechtsgeldig is.
4. Volg exact de waarschuwingsprocedure uit het toepasselijke reglement.
5. Spreek waar nodig ook de appartementseigenaar/verhuurder aan.
6. Leg een boete of zwaardere maatregel alleen op als de akte daarvoor een duidelijke grondslag en procedure bevat.

Zo voorkomt de VvE dat een terechte klacht uiteindelijk strandt doordat de verkeerde juridische route is gevolgd.