Instemming VvE vereist voor meerwerk

Wie zwijgt, stemt toe. Dit bleek letterlijk het geval in een recente bouwzaak bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De vordering van de aannemer ter zake van meerwerk werd grotendeels toegewezen. De arbiters waren van oordeel dat de opdrachtgevers niet tijdig bezwaar hadden gemaakt tegen de door de aannemer opgegeven meerwerkprijs. Bouwrecht advocaat Marco Guit (AMS Advocaten) licht aan de hand van deze uitspraak toe hoe het zit met meerwerk en minderwerk als een vaste aanneemsom is afgesproken. 

Door: Marco Guit | AMS Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Meerwerk en minderwerk

Bijna iedere Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt tijdens onderhoud of renovatie een keer geconfronteerd met meer- of minderwerk. Simpelweg omdat er tijdens het werk onverwachte werkzaamheden noodzakelijk blijken doordat er gebreken worden gevonden of omdat tijdens de uitvoering een andere keuze voor een ontwerp of materiaal beter uitpakt.

Meerwerk ziet op door de aannemer verrichte werkzaamheden die niet zijn inbegrepen in de vaste aanneemsom. Minderwerk ziet op werkzaamheden die niet uitgevoerd zijn. Deze twee posten kunnen met elkaar verrekend worden. Zolang aannemer en opdrachtgever goed met elkaar communiceren, kunnen in de praktijk de meeste (rechts)geschillen hierover voorkomen worden.

Geschil met aannemer over meerwerk

Helaas verliep die communicatie in de hier besproken zaak gebrekkig en was er een geschil tussen de opdrachtgever en de aannemer ontstaan. Omdat in de overeenkomst van aanneming een arbitragebeding was opgenomen, werd het geschil aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw voorgelegd. De aannemer vorderde naast betaling van de laatste bouwtermijn ook een bedrag van ruim € 10.000,- ter zake van uitgevoerd meerwerk. Opdrachtgevers betwistten dat er sprake was van meerwerk en stelden dat die werkzaamheden waren inbegrepen in de aanneemsom. Daarnaast betwistten zij dat zij het meerwerk vooraf hadden goedgekeurd.

Welke werkzaamheden zijn inbegrepen in vaste aanneemsom?

Bij de beoordeling van het meer- of minderwerk gaat de arbiter allereerst in het bestek, de begroting en de tekeningen na welke werkzaamheden precies zijn aangenomen. Hij komt tot het oordeel dat het meerwerk waarvan vergoeding door de aannemer wordt gevorderd inderdaad niet in de aanneemsom is inbegrepen. Vervolgens is de vraag of opdrachtgevers met het meerwerk hebben ingestemd.

Instemming prijsopgave door opdrachtgevers?

In de overeenkomst van aanneming tussen partijen is bepaald dat alle wijzigingen (zoals meerwerk) mondeling en/of schriftelijk kunnen worden geoffreerd. Voorts bepaalt artikel 7:755 Burgerlijk Wetboek dat de aannemer in geval van een door de opdrachtgever gewenste toevoeging of verandering in het werk slechts dan een verhoging van de prijs kan vorderen, wanneer hij de opdrachtgever heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. De achtergrond hiervan is dat door de informatie over de noodzaak van een prijsverhoging als gevolg van meerwerk de opdrachtgever de gelegenheid krijgt om te beslissen of hij het meerwerk ondanks de hogere prijs aan de aannemer wil opdragen. Dit wettelijk voorschrift is van dwingend recht, dat wil zeggen dat de aannemer hiervan niet (ten nadele van de opdrachtgever) mag afwijken.

Geen reactie: automatisch akkoord meerwerk

In deze kwestie had de aannemer voor het eerst op 8 december 2010 een lijst verstrekt van meerwerk(prijzen). Opdrachtgevers hebben hier niet direct op gereageerd maar pas in een veel later stadium. In de overeenkomst is echter bepaald dat indien opdrachtgevers niet binnen 7 dagen nadat de aannemer een overzicht van meer- en minderwerk heeft gezonden reageren, opdrachtgevers automatisch akkoord geven voor de uitvoering. De arbiter overweegt dat het meerwerk dat op 8 december 2010 is opgegeven en nadien is uitgevoerd, door de opdrachtgevers betaald moet worden. Zij hebben immers bij gebreke van tijdig bezwaar het meerwerk automatisch goedgekeurd. Daarentegen kan de aannemer ten aanzien van het meerwerk dat reeds op 8 december 2010 was uitgevoerd, geen vergoeding vorderen. Immers, de aannemer heeft opdrachtgevers niet vooraf gewezen op de (noodzaak van een) prijsverhoging.