MJOP-maker zaait angst bij VvE’s
Het is voor elke Vereniging van Eigenaars (VvE) belangrijk om periodiek het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) opnieuw te laten beoordelen. Er zal gekeken moeten worden of het plan nog klopt met de werkelijkheid (onderhoudsstaat) omdat bepaalde bouwdelen wellicht eerder of later aangepakt moeten worden. Daarnaast is er altijd sprake van fluctuatie in de prijzen, neem bijvoorbeeld de recente BTW-verhoging, waardoor de bedragen op het MJOP niet meer kloppen. Gevolg hiervan is dat het reservefonds onvoldoende kan blijken op het moment dat de VvE werkzaamheden wil gaan uitvoeren. Kortom: zorg ervoor dat het MJOP van uw VvE om de paar jaar gecontroleerd wordt en laat dit combineren met een technische inspectie van het pand.
Tot zover ons advies. De reden van dit artikel is echter een mailtje van een MJOP-maker dat wij vandaag doorgestuurd kregen. De MJOP-maker, die wij verder niet bij naam zullen noemen is perfect op de hoogte van bovenstaande gang van zaken en speelt hier (who’s to blame?) handig op in door een mail te sturen aan klanten voor wie in het verleden een MJOP is opgesteld. Het is de inhoud van dit bericht dat wij opmerkelijk vonden. We zullen er samen met u doorheen lopen.
Begin van het bericht:
“Op [datum] hebben wij vooruw VvE [naam vve] een opname uitgevoerd welke resulteerde in een meerjaren onderhoudsplan. Deze eerste opname is kostbaar geweest omdat hierbij alle eenheden zijn geïnventariseerd en ingemeten, kortom een arbeidsintensieve bezigheid. Het is van groot belang dat dit meerjaren onderhoudsplan regelmatig wordt geüpdatet.”
De MJOP-maker geeft terecht aan dat het MJOP regelmatig opnieuw herzien moet worden.
“Inmiddels zijn inhoudelijk zowel prijzen, omschrijvingen, onderhoudshandelingen, cyclus en software dusdanig veranderd dat dezelfde eenheden in een geheel gewijzigde kapitalisatie resulteren. Daarnaast heeft u te maken met de huidige onderhoudstaat van uw gebouw welke in het plan nietmeer actueel is.”
Klopt: prijzen wijzigen uiteraard. Maar voor het overige zetten we onze vraagtekens bij deze alinea, om te beginnen al door het vele gebruik van (voor velen onbegrijpelijk) vakjargon. Omschrijvingen veranderen? Onderhoudshandelingen? Software? Volgens ons zijn dit zaken die te maken hebben met de interne bedrijfsvoering van deze MJOP-maker, en niet met het MJOP of de VvE. Ook de opmerking over de veranderde cyclus is interessant: is het niet aan de MJOP-maker om de juiste onderhoudscyclus te vermelden in het MJOP?
We vervolgen:
“Indien gewenst kunnen wij u een aanbieding doen toekomenvoor een update, de kosten voor een herinspectie zijn aanmerkelijk lager dan het opstellen van een geheel nieuw meerjaren onderhoudsplan.”
Op deze eerste zin hebben we niet heel veel commentaar, maar tot onze verbazing gaat het bericht als volgt verder:
“Indien wij binnen 2 weken geen reactie van u ontvangen nemen wij aan dat u geen gebruik wenst te maken van onze aanbieding, dit betekent dat u in de toekomst bij het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan geheel opnieuw moet beginnen en wederom fors moet investeren. Hierbij vermelden wij nadrukkelijk dat u met de nieuwe wetgeving verplicht bent zorg te dragen voor een actueel meerjaren onderhoudsplan.”
Hiervan gaan onze nekharen recht overeind staan. Is dat een soort dreigement? In de trant van: u heeft twee weken de tijd, anders moeten we een geheel nieuw plan opstellen waarvan de kosten totaal uit de hand zullen lopen? En bovendien: u bent dit wettelijk verplicht? Met andere woorden: accepteer mijn aanbod anders zit u met grote gevolgen!
Dit is gewoon bangmakerij…
Wat dacht deze MJOP-maker toen hij dit bericht stuurde? De meeste VvE-leden hebben toch te weinig kennis en geloven mij dus meteen? Of dacht hij: als ik het nu zo omschrijf dat ze nerveus worden, dan bellen ze meteen om een nieuwe afspraak in te plannen?
Wat de verzender van het bericht ook dacht, we laten het hierbij. Trekt u alstublieft uw eigen conclusies als u dergelijke berichten krijgt. Geloof niet meteen alles wat u verteld wordt. Deze MJOP-maker heeft gelijk: uw MJOP moet inderdaad periodiek herzien worden. Ons advies? Laat ook voor de periodieke herkeuring door verschillende aanbieders offerte’s opstellen. Laat uzelf in ieder geval niet verleiden door partijen die dit soort berichten sturen.
Sinds 1975 maak ik al MJOP, aanvankelijk in loondienst van grote beheerders zoals KOK Beheer en ABC Vastgoed die vele grote en kleine VVE’s als vaste opdrachtgever hadden en sinds 1992 met mijn eigen bedrijf.
Het is juist dat een eerste opzet meer kost dan een herhaalde inspectie, het is onzin dat die herhaalde inspectie door hetzelfde bedrijf moet gebeuren. Als de eerste inspectie goed is moet daar een ander bureau zonder probleem een herhaalde inspectie van kunnen maken tegen geringere kosten dan de eerste opzet.
Ik ben het met de schrijver van het artikel eens, vraag vooral meerdere offertes aan voor het maken van een MJOP, als het een eerste opzet is vraag dan ook meteen wat een herhaalde inspectie kost voor de daaropvolgende 5 jaar. En tot slot, ook niet onbelangrijk, vraag naar de ervaring van de inschrijver met het beheer en onderhoud van onroerend goed, want aan een MJOP van een schoolverlater heb je niet zo veel.
Bangmakerij is nooit een goede marketingstrategie. Uiteindelijk voelt iemand of een vvE zich toch belazerd. Het opstellen van een MJOP en dan laten uitvoeren door degene die de MJOP zelf opstelt moet vragen oproepen. Waarom staat een onderhoudsingreep er in en is dat nodig. En altijd: bij uitvoering meerdere offertes vragen.
(…, RvE)
We staan als bedrijf voor twee kernwaarden in onze onderneming en dat zijn kwaliteit en klantgerichtheid. We betreuren daarom de interpretatie die aan genoemde mail wordt gegeven. Vanuit ons beheersysteem wordt 3 jaar na een eerste opname een herinneringssignaal gegeven om klanten te wijzen op de noodzaak van een update. Deze mail is in de basis bedoeld om de argumenten aan de vereniging aan te reiken, waarop ze een keuze kunnen maken.
In tegenstelling tot de suggestie die gewekt wordt in uw artikel, zijn wij zeker niet uit op bangmakerij. Omdat we gericht zijn op een langdurige klantrelatie hebben we geen enkel belang bij bangmakerij of onjuiste voorlichting van onze klanten. Nadat we de mail door “uw ogen” hebben gelezen, zou die indruk inderdaad gewekt kunnen worden. We hebben de inhoud van de mail daarom aangepast om dergelijke verwarring te voorkomen.
De zeer goede beoordelingen (van jaarlijks ca. 8.000 bouwkundige inspecties) van onze klanten, bevestigen dat we er in slagen onze kernwaarden in de praktijk te brengen. De aanpassing van de mail als gevolg van uw bericht, zal hier zeker aan bijdragen.
We bedanken u in ieder geval voor het signaal, mocht u ooit acties van ons bedrijf tegen komen die vragen oproepen, dan beantwoorden we die graag.
Beste lezer,
Woon sinds 1,5 jaar in een appartement en ben snel in de VvE bestuur gekomen.
Kwam hier binnen en zag zeer veel zaken die je als “gewone burger”niet verwacht van een van grootste aannemers in je woonplaats.
Ik schrok van de kwaliteit van het geleverde werk. En mijn ervaring is als de uitvoering niet deugd deugd de regie ook niet en krijg je grote rekeningen voor weinig kwaliteit.En dat was juist.
Nog erger was het dat de beheerder geen tegenspraak dulde.
Gelukkig had ik wat meer met dit bijltje gehakt bij mijn vorige werkgever.
Maar nu de bestuursleden die niet actief zijn geweest in uitvoering en kwaliteit van werken.
We hebben nu na dat ik 14 maanden in het bestuur zit de zaken gekantelt naar een gezonde bedrijfsvoering binnen de VvE. Besparing op de uitvoering meer dan 15000 euro. En we hebben daarbij toch een volledig mjop plan uitgevoerd.
Ons z.g.n. (slechte MJOP volgens de vorige beheerder) plan weer op gepoetst door controle door bouwkundige inspecteur.
Mijn devies kijk goed naar je bedrijfsvoering en als je zelf onvoldoende kennis hebt huur een onafhanklijke persoon in met kennis maar wel op contract basis per actie
Heb gelijk aardige ervaring, Bestuur nu de vve mee.
We hebben alle zaken herwaardeerd er is veel veranderd. alleen onze VVE is opgebloeid.
– achterstallig onderhoud weggewerkt,
– slecht presterende aannemers hebben we bedankt voor hun diensten.
-Slecht de adminstratie hebben we uitbesteed. -Technische beheerder bedankt.
-Vragen offertes aan besteden zelf uit.
-Bij grote objecten huren we expertise in per job
-Houden eigen MJOP bij i.s.m. expert
In reactie op dit artikel wil ik ook graag deze reactie kwijt ,
als gepensioneerde bouwkundig adviseur en bewoner, heb ik een aantal jaren geleden mijn diensten aan het bestuur aangeboden ,en de MJOP
doorgelicht en tot nu ca 85.000.= euro bespaard in 5 jaar.
.
Ook hier met een nieuwe blijk naar gekeken .
Loont dus .
Nu zelf de MJOP opnieuw aangepast.
Laat het nog extern controleren .