Rechter verbiedt bank executieverkoop wegens betalingsachterstand

Een bank die een woning wilde veilen vanwege een hypotheekachterstand maakt misbruik van recht. De rechter verbiedt de geplande executieverkoop. In het vonnis staat dat in deze economische barre tijden, waarin de hypotheekschuld vaak hoger is dan de waarde van het huis, van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Volgens de rechter moet een bank tot het uiterste gaan om een veiling te voorkomen. VvE-advocaat Thomas van Vugt bespreekt dit opmerkelijke vonnis.

Door: Thomas van Vugt | AMS Advocaten

Betalingsachterstand hypotheek: betalingsregeling met bank

De eiser in het kort geding (Pieter) is sinds 2006 eigenaar van een woning. De bank heeft Pieter een hypotheek verstrekt van € 163.800. In 2007 is er voor het eerst een achterstand in de betaling ontstaan. Pieter heeft toen een betalingsregeling met de bank getroffen. Die regeling hield in dat Pieter de kosten van de inmiddels opgestarte veiling van € 5.685,41 zou betalen. Eind goed al goed, zo lijkt het. Maar in 2010 en 2012 zijn er opnieuw achterstanden in de hypotheekbetalingen ontstaan. En opnieuw is daar een regeling voor getroffen. Ook in 2013 is er wederom een hypotheekachterstand ontstaan. De maat is vol voor de bank en zij eist terugbetaling van de gehele hypothecaire geldlening. Maar Pieter kan daar natuurlijk niet aan voldoen.

Executiewaarde lager dan hypotheekschuld: kort geding

De bank kondigt daarom aan dat zij de woning executoriaal gaat verkopen en bereidt een openbare veiling voor. Pieter heeft nog een paar keer e-mailcontact met de bank om toch nog een regeling te treffen, maar dat mislukt. Een makelaar taxeert de executiewaarde van de woning vrij van huur op € 115.000. Tienduizenden euro’s lager dus dan wat Pieter in 2006 voor zijn woning betaald heeft. Pieter legt zich er niet bij neer en start een kort geding op. Hij eist dat de rechter de de bank verbiedt over te gaan tot openbare verkoop van de woning.

Hypotheekhouder is bevoegd tot executieverkoop

De rechter merkt allereerst op dat het uitgangspunt van de wet is dat de hypotheekhouder bevoegd is om tot executieverkoop over te gaan als de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn hypothecaire verplichtingen. De hypotheekhouder is vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat. Dit is slechts anders als de hypotheekhouder misbruik van recht maakt door in de gegeven omstandigheden van het geval tot uitwinning van het onderpand over te gaan.

Toch weer betalingsregeling met de bank

Tijdens de zitting wordt er toch weer een regeling getroffen. Partijen spreken af dat de bank de veiling van de woning geen doorgang zal laten vinden als Pieter de schuld aan de vereniging van eigenaren voldoet, hij voor de veiling een bedrag van € 2.666 (een derde van de geschatte veilingkosten) aan de bank betaalt én hij aantoont dat hij maandelijks voldoende ruimte heeft om het restant van de veilingkosten aan de bank af te betalen met € 300 per maand.Vervolgens bericht de advocaat van de bank aan de voorzieningenrechter dat Pieter weliswaar heeft voldaan aan de eerste twee voorwaarden maar dat de bank, gelet op de financiële situatie van Pieter, er onvoldoende vertrouwen in heeft dat de afbetalingsregeling ten aanzien van de door haar gemaakte veilingkosten zal worden nagekomen. De advocaat van bank vraag daarom vonnis.

Veiling betekent restschuld: misbruik van recht

De rechter vindt echter dat Pieter tijdens de zitting wel degelijk voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij nu extra inkomsten genereert en in staat is € 300 per maand af te lossen. Daar komt volgens de rechter bij dat Pieter een groot belang heeft dat de woning niet zal worden geveild. Want als de woning zal worden geveild zal hij, zoals het er nu uitziet, met een aanzienlijke restschuld achterblijven. En dat terwijl de totale schuldenlast van Pieter, inclusief de schuld aan de bank wegens gemaakte veilingkosten, ongeveer € 15.000 bedraagt en dus is te overzien. De voorzieningenrechter vindt dat de bank misbruikt van recht maakt door over te gaan tot executieverkoop van de woning.

Bank moet “tot het uiterste gaan” om veiling te voorkomen

In het vonnis staat daarover het volgende. In deze tijd, waar het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en er veel huizen te koop en onder water staan (dat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis), mag van een bank meer coulance worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dit betekent dat een bank tot het uiterste moet gaan voordat zij het middel van een openbare veiling kiest en dat als het nog mogelijk lijkt dat door een regeling een restschuld kan worden voorkomen, daarvoor moet worden gekozen. De rechter wijst de vordering van Pieter toe en verbiedt de veiling. Voor de vele woningbezitters die in hetzelfde schuitje zitten als Pieter is dit een belangrijke uitspraak!

Over de auteur

Hidde Reitsma en Thomas van Vugt van AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen over geschillen binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Daarnaast schrijven zij regelmatig interessante artikelen voor Nederlandvve.nl. De vastgoedrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven. Klik hier om meer te lezen over de juridische aspecten van VvE’s op de website van AMS Advocaten.

Gerelateerd

– TIP: VvE kan appartement verkopen bij achterstand in de servicekosten (Nieuws [mei 2013] / Artikel)

– Handleiding incasseren achterstallige bijdragen (VvE-handleiding)

– 5 Vragen over de servicekosten van de VvE (VvE-informatie)

– VvE-jurisprudentie

– De VvE in kort geding (Artikel)

– Nieuwe wetgeving: incassokosten (Nieuws [juli 2012] / Artikel)

– TIP: 5 Vragen over de executieveiling bij achterstand servicekosten (VvE-informatie)