Reservefonds VvE: hoe groot moet dat zijn?

Dat sparen voor VvE’s verplicht is, was al bekend. Vanaf 2017 is het bovendien verplicht om elke maand geld in de kas van de VvE te storten. Er is nog niet wettelijk vastgesteld hoeveel er gestort zou moeten worden, ook niet hoeveel daarvan moet worden gereserveerd voor groot onderhoud. Het is overigens maar de vraag of dat wel vastgelegd zou moeten worden. De beste manier is namelijk nog altijd om de hoogte van de reservering af te stemmen op de onderhoudsbehoefte van de VvE in kwestie. Die onderhoudsbehoefte moet blijken uit een MJOP. Hieronder een toelichting met een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.

Rekenvoorbeeld: hoogte reservering VvE

Als een VvE met 20 appartementsrechten een onderhoudsfonds heeft van € 100.000,- en jaarlijks € 5.000,- reserveert, lijkt er sprake te zijn van een gezondere situatie dan wanneer een VvE € 25.000,- in kas zou hebben terwijl er jaarlijks € 15.000,- wordt gereserveerd. Immers: de eerste VvE heeft meer in kas om onderhoud te kunnen verrichten en de appartementseigenaren hebben maandelijks lagere lasten: een win-win situatie, zo lijkt het.

Groot reservefonds niet altijd beter

Dat hoeft natuurlijk niet zo te zijn. Vanzelfsprekend is de eerste VvE beter af als er over één jaar voor een bedrag van € 75.000,- aan onderhoud verricht moet worden. De tweede VvE heeft daarvoor dan simpelweg onvoldoende in kas. Maar dat is anders als er over 10 jaar (of in een periode van tien jaar) voor € 175.000,- aan onderhoud verricht moet worden: dan komt de eerste VvE tekort (die heeft dan ‘maar’ € 150.000,- in kas), terwijl de tweede VvE wel voldoende middelen voor dat onderhoud heeft.

Reservefonds VvE: maatwerk vereist

Hoeveel een VvE op een bepaald moment in haar reservefonds moet hebben en hoeveel daar jaarlijks aan toegevoegd moet worden, wordt bepaald aan de hand van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Daarin staat precies welk onderhoud op korte termijn nodig is (en dus hoeveel er nu in kas zou moeten zitten) en welk onderhoud op termijn moet worden verricht (en dus hoeveel er jaarlijks aan het reservefonds moet worden toegevoegd). Kortom: aan de hand van een MJOP kan precies bepaald worden hoe groot het reservefonds van de VvE moet zijn en hoeveel er moet worden gereserveerd.

MJOP (toch) niet heiligmakend

Toch hoeft het niet altijd en zonder meer verstandig te zijn het MJOP exact te volgen. MJOP’s zijn doorgaans namelijk gebaseerd op gemiddelde onderhoudscycli. Een voorbeeld: Als de verwachting is dat de fundering van een gebouw met daarin vier appartementen nog 30 jaar mee kan, maar vervanging daarvan € 150.000,- kost, dan zou dat betekenen dat nu al maandelijks door elk appartement meer dan € 100,- zou moeten worden gereserveerd voor het op termijn vervangen van de fundering. Dat de fundering daadwerkelijk moet worden vervangen staat echter nog helemaal niet vast. En over andere VvE-kosten en reserveringen is dan nog niet gesproken. Het is dus maar de vraag of het verstandig is om ieder risico in de toekomst uit te sluiten en op dit moment al voor elk potentieel onderhoud te gaan sparen. VvE’s kunnen beter het midden kiezen tussen veilig reserveren en realistisch reserveren.