Het risico voor VvE’s van gemeentelijke sancties

Wist je dat de gemeente kan ingrijpen bij achterstallig onderhoud van je appartementencomplex? Dit was voor mij een compleet nieuw gegeven. Ik weet natuurlijk wel dat ik liever niet ‘opeens’ geconfronteerd wil worden met hoge kosten omdat het onderhoud jarenlang is verwaarloos. Ik realiseer me ook dat achterstallig onderhoud ongunstig uitwerkt op een eventuele verkoop van het appartement. Maar ik had geen idee van de mogelijke rol van de gemeente bij achterstallig onderhoud. Daar ben ik echt van geschrokken. Voor mij een goede reden om dit onderwerp onder de aandacht van appartementseigenaren te brengen.

Door: Cora Vonk | Auteur van het boek: Handboek voor appartementbewoners

Een onbekend gevaar

Gemeenten hebben de bevoegdheid om op te treden bij geconstateerde bouwkundige gebreken van koopappartementen. Wat kan de gemeente zoals doen? Zij hebben het recht om een Vergadering van Eigenaren bijeen te roepen, daarin het woord te voeren en eventueel voorstellen met betrekking tot het onderhoud van het gebouw te doen. Ook kan de gemeente de Vereniging van Eigenaars (VvE) verplichten een onderhoudsplan op te stellen of onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Of de gemeente ook van haar bevoegdheid gebruik maakt hangt af of de ontstane situatie een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid oplevert. Ook hoor ik wel het argument van gemeenten dat zij verloedering van de wijk willen voorkomen en om deze reden optreden tegen onderhoudsachterstand bij appartementencomplexen. Voor inmenging van de gemeente in de VvE is gelukkig wel een machtiging van de kantonrechter nodig, de autonomie van de VvE is dus wel enigszins beschermd.

Mogelijke sancties van de gemeente

De gemeente kan eigenaren van koopappartementen dus verplichten om achterstallig onderhoud aan te pakken, een zogenoemde herstelsanctie. Gemeenten doen dit door middel van een zogenaamde aanschrijving, een schriftelijke mededeling. Als een eigenaar of de VvE de aanschrijving van de gemeente naast zich neerlegt kan de gemeente een sanctie opleggen. Hiervoor hebben zij twee mogelijkheden: last onder dwangsom of last onder bestuursdwang. Last onder dwangsom betekent dat de eigenaar binnen een bepaalde tijd voorzieningen moet treffen om de staat van het appartementencomplex te verbeteren. Doet de eigenaar dit niet binnen de gestelde tijd dan is hij verplicht een bepaald bedrag (dwangsom) aan de gemeente te betalen. Ook bij last onder bestuursdwang word je als eigenaar verplicht het achterstallig onderhoud aan te pakken. Het verschil is dat als de eigenaar de werkzaamheden niet of niet voldoende uitvoert de gemeente zelf de voorziening kan treffen. De vaak hoge rekening gaat uiteraard naar de eigenaren.

Conclusie

Om de gemeente buiten de deur te houden en vervelende financiële verassingen in de toekomst te voorkomen is het verstandig dat de VvE beschikt over een doordacht meerjarenonderhoudsplan en een voldoende gevuld reservefonds. Naar aanleiding van de gesignaleerde risico’s heb ik met het bestuur van onze VvE gesproken en is ons meerjarenonderhoudsplan en het reservefonds op de agenda van de eerstvolgende Vergadering van Eigenaren geplaatst. Hiermee houden wij het stuur in ieder geval in eigen hand!