Toestemming VvE wel of niet vereist? Dakterras en aanbouw
Onlangs kregen we de vraag of een eigenaar voor het realiseren van een kleine uitbouw toestemming van de VvE-vergadering nodig heeft. In de gemeente waar de vraagsteller woont is geen bouwvergunning (omgevingsvergunning) voor het aanleggen van die uitbouw vereist. Het korte antwoord op de vraag is: ja, ook voor vergunningvrije aanpassingen aan het pand, waaronder ook het realiseren van een vergunningvrije uitbouw, is altijd toestemming van de VvE vereist.
Wat zeggen de modelreglementen?
In de VvE Modelreglementen staat altijd een tekst als de volgende:
MR 1992 – Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
Het woord iedere moet letterlijk genomen worden: voor alles dat op (dak), aan (uitbouw) of onder (kelder) het pand geplaatst wordt is toestemming van de vergadering vereist. Geeft de vergadering deze toestemming niet, dan kan gevorderd worden dat de eigenaar die toch iets heeft gebouwd het op eigen kosten moet laten verwijderen en bovendien de schade van de VvE moet vergoeden.
VvE mag voorwaarden aan toestemming verbinden
De VvE mag voorwaarden verbinden aan de te verlenen toestemming voor het dakterras. Hierbij kan gedacht worden aan:
- Dat de VvE inzage krijgt in het ontwerp,
- Dat de fundering en dakconstructie op stevigheid wordt onderzocht en tevens dat degenen die het terras willen bouwen de kosten hiervan dragen,
- Dat schade aan het dak veroorzaaakt door het terras gedragen worden door de betreffende eigenaar en,
- Dat meerkosten bij onderhoud (bijvoorbeeld voor het tijdelijk verwijderen van het terras) als gevolg van het terras gedragen worden door de betreffende eigenaar,
- Dat gebruik van het terras geen (geluids)overlast mag veroorzaken.
Toestemming VvE voor uitbouw
De VvE moet dus ook voor een uitbouw toestemming verlenen. Van belang is bovendien dat onderzocht wordt van wie de grond is waarop de uitbouw geplaatst wordt: indien de grond tot het appartementsrecht behoort (m.a.w.: de tuin is privé gedeelte en dit staat in de akte) dan hoeft de splitsingsakte niet gewijzigd te worden. Indien de grond echter wel gemeenschappelijk is (en let op: dit komt vaker voor dan u denkt!) dan moet de akte gewijzigd worden. Indien de akte niet gewijzigd wordt, is de aanbouw namelijk automatisch gemeenschappelijk eigendom van alle eigenaren. Zie voor meer informatie dit arrest van het gerechtshof Amsterdam.
Toestemming VvE ook voor andere wijzigingen
Ook voor veranderingen die niet te kwalificeren zijn als op-, aan- of onderbouw is toestemming van de VvE vereist. In alle modelreglementen staat een bepaling als:
MR 1992 – Artikel 9
[…]
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Dit betekent dat voor alle soorten veranderingen aan gemeenschappelijke zaken, bijvoorbeeld het gedeeltelijk afbreken van een binnenmuur, toestemming van de vergadering nodig is.
Besluit over toestemming moet redelijk zijn
De vergadering (ALV) besluit of er toestemming wordt gegeven. De splitsingsakte bepaalt welke stemverhoudingen daarvoor gelden en welk quorum van toepassing is. Het besluit waarin al dan niet toestemming wordt gegeven mag niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Mogelijk is het besluit dan vernietigbaar. Als het in strijd is met de splitsingsakte, is het nietig. Als er geen toestemming wordt gegeven en als dat onredelijk is, dan kan zelfs vervangende machtiging van de rechter gevraagd worden.
Conclusie
Voor alle werkzaamheden die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het pand, is toestemming van de VvE vereist. Neem dus het zekere voor het onzekere en vraag de vergadering om toestemming; zorg ervoor dat het verzoek om werkzaamheden te mogen verrichten op de agenda staat en dat het genomen besluit goed vastgelegd wordt in de notulen. Zo voorkomt u problemen achteraf.
Raadpleeg de splitsingsakte om te bepalen wat gemeenschappelijk is en wat niet. Twijfelt u of u toestemming nodig heeft, neem dan contact met ons op.
Reacties
30 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
Goed artikel. In de praktijk worden de bouwkundige delen van een dakterras ook vaak getoetst door de gemeente. Dit is voor de VVE nog een extra zekerheid als het gaat om het voorkomen van overbelasting of lekkage.
Ik zie dat er met name veel fouten worden gemaakt mbt het draagvermogen van de dakconstructie. Deze voldoet in 95% van de gevallen niet dus het is belangrijk voor een goede oplossing te zorgen voordat het dakterras wordt aangelegd.
Joost Becking, Dakterras Informatie Centrum (www.dakterras.info)
Te zot voor woorden dat je op eigen grond voor een kleine aanbouw toestemming moet vragen, en zelfs voor interne verbouwingen, koophuis? Wat heb je eraan als je er geen baas over bent
Geachte heer / mevrouw Bekkers,
Dat is nu juist het punt: er is namelijk geen sprake van ‘eigen’ grond, een ‘eigen’ dak of een ‘eigen’ pand. Het gaat om gemeenschappelijk eigendom. De andere eigenaren moeten u dus toestemming geven voor het doen van aanpassingen aan hun mede-eigendom. Dat is ook waar VvE’s voor in het leven geroepen zijn.
Met hartelijke groeten,
Redactie Nederlandvve.nl
Beste,
Wat kan ik doen als 1 van de vve-leden geen toestemming geeft voor een dakterras? Daarnaast zijn de ouders de hypotheekverstrekkers.
Graag wil ik splitsen en ik weet dat er een meerderheid nodig is voor de splitsing in de akte, maar weet niet of dat ook voor hypotheekverstrekkers nodig is?
Hoor graag van u.
MVG,
Niels
Aanleg dakterras en VVE
Ik woon met mijn vrouw en dochter op de 2e verdieping van een pand met 4 appartementen (BG, I, II en III). Boven de 3e verdieping bevindt zich een zolderverdieping die alleen als berging wordt gebruikt.
Ik heb het plan opgevat om een dakterras aan te leggen op het (gemeenschappelijke) dak. Volgens de meest recente jurisprudentie heb ik daar alleen toestemming van de VVE voor nodig en hoeft de splitsingsakte niet te worden gewijzigd. Voor toestemming VVE is een absolute meerderheid nodig (helft + 1). In een notariele akte kan dan worden vastgelegd dat het dakterras bij mijn appartement hoort.
Bij de vergaderingen waren in de afgelopen 15 jaar maar 3 eigenaren aanwezig (BG, II en III). Mijn bovenbuurvrouw (III) heeft al aangegeven tegen te zijn. Zij is bang voor geluidsoverlast en dat haar woning minder waard wordt. BG heeft geen bezwaar. Er zullen dan dus 2 voor en 1 tegen stemmen, wat voldoende is om de toestemming te verlenen.
Probleem is dan wel dat de relatie met mijn bovenbuurvrouw, die psychisch labiel is en met wie de relatie toch al niet optimaal is, verder onder druk komt te staan. Bovendien heeft zij al gedreigd met juridische stappen.
Kan iemand advies geven hoe te handelen in deze situatie? En wat zijn de kansen van mijn buurvrouw als zij juridische stappen neemt?
Mag een VVE toestemming voor een vergunningsvrije uitbouw weigeren omdat de bovenburen op de uitbouw een dakterras willen aanleggen en dit via de weigering willen door drukken? Het gaat om een kleine VVE met twee bovenwoningen en een bendenwoning.
Ik ben nieuwsgierig om er inmiddels al een antwoord hierop is? Wij zitten nl met hetzelfde probleem.
Ik ben ook benieuwd. Hoe is het afgelopen?
Ik zit in eenzelfde situatie. Heeft iemand hier al een antwoord op gevonden?
ook ik zit met hetzelfde probleem. Rob heb je hier al een antwtoord op gevonden?
Dat lijkt mij niet logisch. Ik ben geen jurist, maar dat uw buren iets niet kunnen krijgen (een dakterras) wat ze daarvoor ook al niet hadden lijkt me geen argument voor een kantonrechter om u een uitbouw te ontzeggen (als daar verder geen argumenten tegen zijn).
Beste, mijn bovenbuurman op 1 hoog wil op mijn zojuist aangekochte appartement in Leiden een mini terrasje maken dmv vlonders op mijn uitbouw. Het gaat om maar hooguit 2 vierkante meter maar ik vind dat dan enorm mijn privacy wordt aangetast.
Hij zit dan naast de vier lichtkoepels die boven mijn badkamer en walkin kledingkast zijn aangebracht. Ook is er bij de bouw van die uitbouw natuurlijk geen rekening mee gehouden met deze belasting .
Is dit zomaar toegestaan of moet dit door de VVE vergadering
Beste,
Ik heb ook een dakterras aangelegd met goedkeuring van de VVE naast mijn appartement en op het dak van mijn onderbuurman. behalve ikHet is een gedeelte waar verder niemand anders bij kan.
De vraag die ik hierover heb is als volgt: mag ik dit dakterras meenemen in de verkoopprijs van mijn huis bij (toekomstige) verkoop?
Ik hoop dat iemand hier iets over kan zeggen.
Als je een terras aanlegt op het gemeenschappelijk dak zal de akte moeten worden gewijzigd. De goeder rechtelijke situatie verandert namelijk. Uit de openbare registers dient te blijken dat er nu een terras is die hoort bij een appartement-recht. als dit is gebeurd kan je het zeker meenemen in de verkoopprijs van je woning, immers zal je ook een hogere WOZ waarde hebben door de verandering van de akte.
Bedankt voor je reactie Mohamed.
Over welke akte hebben we het dan? En hoe pak ik dit aan?
Wij hebben ongeveer het zelfde probleem,een bewoner heeft gewoon zijn kelder uitgebouwd naar plafon toe en het muurtje van zijn buren gebruikt om zo de volledige gasbetonmuurtje er boven op te bouwen zonder dat de medebewoners er van af wisten.Wat moeten deze bewoners nu doen?
Beste Vve, ik heb dringend uw advies nodig, mijn onderbuurman wil zijn serre aangrenzend aan zijn tuin laten opknappen en wil dat ik hier aan mee betaal door (extra) geld te storten in de VVE pot. Volgens hem zijn de stalen balken kapot. Het aanbouwgedeelte ligt direct achter de achterkamer op de begane grond, met een afmeting van ca 4 x ca 1.70 meter, niet zo klein dus. De vloer van de serre is van beton en rust op 2 uitkragende, ingemetselde stalen balken die beide ongeveer vergaan zijn volgens hem. Vandaar de door hem aangebrachte onderstempelingen, want deze stalen balken staan in feite op instorten met alle vervelende gevolgen van dien zegt hij. Het dak van de serre bestond uit stalen profielen met draadglas en is enkele jaren geleden ingestort. Ter noodreparatie is door de onderbuurman een dak
van kunststof golfplaten aangebracht.
De opbouw zelf is van hout met glas: alles in slechte staat en aan vervanging toe zegt hij. Deze serre was er al voordat ik hier kwam wonen in 2003 en ook kan ik niets terugvinden in de VVE stukken en of eventueel verleende vergunningen voor de serre van de gemeente. Daarnaast is deze man zelf de administrateur van de VVE dus ik kan niemand anders raadplegen. Hij gebruikt deze ruimte trouwens privé, moet ik hier aan mee betalen?inspectie door mij vindt hij verre van zinnig!kunt u mij alstublieft snel advies geven?ik dank u van harte!mvg S.
Beste S,
Ik ben geen advocaat maar heb me (helaas) veel moeten inlezen in de regels rond uitbouwen en dagterrassen. Er zijn ongeveer 2 situaties:
1. Serre staat in splitsingsakte
Wanneer de serre in de splitsingsakte genoemd wordt (hoeft niet direct onder de noemer ‘serre’ of ‘uitbouw’) moet de serre gezamelijk worden onderhouden. Elke eigenaar betaalt servicekosten naar verdeelsleutel zoals deze in de splitsingsakte vermeld wordt. De onderbuurman betaald dus meer servicekosten vanwege de serre. Hij mag dan verwachten dat de serre vanuit de VVE wordt onderhouden en verzekerd is.
2. Serre staat in kettingbeding
Er kan een kettingbeding zijn gemaakt waarin staat dat de onderbuurman verantwoordelijk is voor de serre. Dit zou je via het kadaster kunnen opvragen onder eigendomsakte of hypotheekakte (kost geld). Als ik je verhaal zo lees zal kan het zijn dat hij dit niet prijsgeeft (omdat hij wilt dat buren meebetalen).
3. Serre is zonder overleg en vastlegging gebouwd
Als hij niet met bewijs kan komen over wie verantwoordelijk is kan het zijn dat de serre niet ‘legaal’ is gebouwd. Hij is dan persoonlijk verantwoordelijk voor elke vorm van schade en gevolgschade. Je zou met de opstalverzekering van de VVE kunnen bellen om te vragen of zij dit verzekeren. Elke uitbouw/dakterras/wijziging in de structuur van het gebouw moet namelijk bij de VVE worden voorgelegd, omdat de VVE in totaal de werkelijke eigenaar is en de eigenaren slechts een appartementsrecht van de VVE hebben gekocht.
Als je het helemaal niet meer weet kan ik je adviseren om je rechtsbijstand te bellen, zij kunnen je heel snel en goed helpen.
Ik ga een dakopbouw plaatsen. Moet ik mijn splitsingsakte dan wijzigen. We hebben 4 woningen in de vve?
Het dak zou in juni gedaan worden. Nu is mijn vraag, kan in geld uit vve krijgen voor mijn nieuwe dak (voor mijn dakopbouw)
Ik vroeg me of ik voor het verwijderen van een schoorsteen (eerste verdieping) toestemming nodig heb van de gemeente oid? Belangrijker nog of het verwijderen van zo’n schoorsteen wel mogelijk is. Het gaat om een appartement op de eerste verdieping in Amsterdam. Op de begane grond is er volgens geen schoorsteen (meer). Staat namelijk te koop en op de foto’s zag je een vlakke muur en dus geen schoorsteen. Ik vroeg me af of het dan ook mogelijk is de schoorsteen op de eerste verdieping te laten verwijderen of kan dat alleen maar indien de schoorsteen op de tweede en derde verdieping niet wordt gebruikt? Zou iemand me hierover kunnen adviseren?
Verder vroeg ik me af of iemand een keuken heeft verplaats naar een andere kamer/ ruimte en zoja, aan wat voor een bedrag moet ik ongeveer rekening houden? De leidingen enz moeten dan ook worden verplaats. Alvast bedankt!
Mijn onderbuurman heeft een serre onder mijn balkon gebouwt.hij heeft daarbij heel de onderkant van mijn balkon met grijs spul onder gesmeert.hij heeft dit gedaan toen ik er nog niet woonde,maar wel mijn eigendom was.Mag hij zonder toestemming aan mijn balkon zitten.het ziet er niet uit.
Geachte heer, mevrouw,
Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.
Met vriendelijke groet,
Webredactie Nederlandvve.nl
Mijn aanbouw staat al 20 jaar het onderhoud is altijd betaald door VvE u moet ik dat zelf betalen kan dat
Kan ik met 4 woningen in VvE, (BG, 1e verd, 2e verd en ik op 3 en 4e) een gedeelte van de vierde verdieping (helft) ongeveer 35 m2 verzelfstandigen en dus afsplitsen van mijn deel? Er hoeft niets in trappenhuis/gemeensch deel te worden veranderd. De muur zit ook al in het midden. Dus dat gedeelte apart verkopen? zou zijn 4e verdieping achter. Moet de VvE hierin toestemming verlenen?
Een dakopbouw, is dat te voorkomen als 1 vd 3 eigenaren tegen is?
Wij willen een uitbouw plaatsen dit is tegenwoordig vergunningvrij.
Wij willen beginnen in maart.
Moeten wij dit nog ergens melden?
Met vriendelijke groet tamara
Hello Experts,
I live in a apartment with 5 floors.
My flat is on ground floor with big garden(private owner as per my purchase deed). We do have seperate entry/exit without use of any common facilities from VVE.
I am planning to install glass verranda (3 mtr x 6mtr)in my garden attached to the wall.
VVE is not responding to my information request. there is absolutely no impact to anyone or any flats in the building as I am using my private garden for my private use,
What I my legal rights if I want to do the installation.