Vaststellen hoogte reservefonds: een controverse?

Sinds 1 mei 2008 is elke Vereniging van Eigenaars (VvE) verplicht een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van periodiek onderhoud. Het blijkt vaak lastig te zijn om de hoogte van het reservefonds, en daarmee samenhangend de hoogte van de jaarlijkse reservering, vast te stellen. Op internet geven verschillende partijen net zoveel verschillende maatstaven of rekenvoorbeelden om de hoogte van het reservefonds vast te stellen.

Wij zijn van mening dat er maar één juiste manier is om tot het juiste te reserveren bedrag te komen: namelijk door middel van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). In dit artikel geven we een overzicht van de verschillende adviezen van partijen als Stichting VvE Belang en Vereniging Eigen Huis en geven we aan wat de voor- of nadelen hiervan zijn. Vervolgens zetten we beargumenteerd uiteen waarom het MJOP de beste maatstaf is. Tot slot verwijzen we naar de handleiding die naar aanleiding van dit onderwerp is opgesteld.

Percentage WOZ, herbouwwaarde of een combinatie?

Het is wettelijk verplicht voor VvE’s om een reservefonds in stand te houden. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat er altijd voldoende geld voor handen is om noodzakelijk onderhoud te verrichten. Echter is niet wettelijk vastgesteld hoe hoog dit reservefonds moet zijn.

Stichting VvE Belang schrijft in het VBO Magazine van november 2007 dat het te reserveren bedrag naar redelijkheid en billijkheid vastgesteld dient te worden. Idealiter wordt het bedrag gebaseerd op een MJOP, echter wanneer deze niet voorhanden is, kan men ook volstaan met het in stand houden van een reservefonds dat circa 2% van de WOZ waarde bedraagt. VvE Belang gaat met deze maatstaf voorbij aan de wijze van vaststelling van de WOZ-waarde. Deze is immers gebaseerd op de (door de gemeente verwachtte) verkoopwaarde van de woning. Deze waarde zegt echter niets over de kosten van onderhoud aan de te onderscheiden bouwdelen. Variabelen als locatie van het pand (de waarde is sterk afhankelijk van de vraag of het pand midden in Amsterdam staat of op een weiland in Lutjebroek), bouwaard en bouwwijze worden volledig buiten beschouwing gelaten.

Vereniging Eigen Huis daarentegen hanteert een andere maatstaf en formuleert een vuistregel: 0,3% tot 0,5% zou, leeftijd van het pand en staat van onderhoud daargelaten, voldoende moeten zijn. Probleem met deze maatstaf is dat de herbouwwaarde niets zegt over de kosten van onderhoud. Een voorbeeld: de (her)bouwkosten van een betonnen verdiepingsvloer zijn hoger dan de kosten voor het aanleggen van een verdiepingsvloer met houten balken. Echter zijn de kosten van onderhoud aan deze (vrijwel onderhoudsarme) betonnen vloer lager dan de onderhoudskosten van een houten vloer. Hetzelfde geldt voor onderhoudskosten voor houten kozijnen aan de ene kant en kunstof kozijnen aan de andere kant. Tot slot verdient het opmerking dat de herbouwwaarde vaak vastgesteld wordt door de verzekeringsmaatschappij en niet door een bouwkundige.

Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP)

Een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is de beste maatstaf om tot een juiste reservering en een voldoende gevuld reservefonds te komen. De opsteller van een MJOP kijkt namelijk naar welke bouwdelen er zijn, welke materialen gebruikt zijn en bepaalt aan de hand van zijn kennis en expertise welke onderhoudskosten op termijn te verwachten zijn. Indien het MJOP gecombineerd wordt met een conditiemeting weet de VvE welk onderhoud direct noodzakelijk is en welke werkzaamheden uitgesteld kunnen worden.

Kosten MJOP worden terugverdiend

Het voordeel van het laten opstellen van een MJOP is dat deze de beste indicatie geeft over het juiste te reserveren bedrag. Veel VvE’s, met name de kleinere, laten zich echter afschrikken door de kosten van het laten opstellen van een MJOP. Deze liggen tussen de €750,- voor de kleinere VvE’s en een veelvoud van dit bedrag voor de grootste VvE’s. Veel VvE’s realiseren zich echter niet dat het MJOP zichzelf vaak terugverdient.

Indien een VvE over een MJOP beschikt en ook conform dit MJOP tijdig het onderhoud verricht wordt, zal dit grote achterstanden in onderhoud voorkomen. In de regel is het zo dat onderhoud duurder wordt naarmate er meer achterstand ontstaat. Indien een dak bijvoorbeeld niet op tijd vervangen wordt, bestaat een kans dat de onderliggende balken aangetast worden door vocht, met alle kosten van dien.

Daarnaast is het zo dat indien men het in het MJOP aangegeven bedrag reserveert, de kans klein is dat er jaarlijks onnodig teveel in de kas van de VvE gestort wordt.

Conclusie

Maatstaven en vuistregels voor het vaststellen van het te reserveren bedrag zijn vaag, onduidelijk en laten veel variabelen buiten beschouwing. Het kan voor een VvE erg vervelend uitpakken als men uitgaat van deze maatstaven en er later achter komt dat er jarenlang te weinig is gereserveerd. Aan de andere kant is het net zo vervelend als de leden van de VvE jarenlang te hoge lasten hebben gehad omdat de reservering juist te hoog is vastgesteld.

Het is dus ook logisch dat niet wettelijk is vastgesteld hoe groot het reservefonds moet zijn: elk pand is immers anders en het is voor de wetgever onmogelijk om vuistregels vast te stellen die toepasbaar zijn op elk pand. Het verbaasd ons dan ook dat andere partijen dit wel doen. Het laten opstellen van een MJOP kan echter wel uitkomst bieden: op basis hiervan wordt specifiek naar het pand gekeken en naar de voor dit pand te verwachten onderhoudskosten. Hoewel er kosten verbonden zijn aan het laten opstellen van een MJOP, zullen deze kosten naar verwachting geheel of grotendeels terugverdiend worden.