VvE besluit tot extra bijdrage oud boekjaar: betaalt koper of verkoper?

Stel dat een appartement wordt geleverd aan een derde, terwijl de jaarrekeningen van de Vereniging van Eigenaren (VvE) over twee oude boekjaren nog niet zijn goedgekeurd. Dat gebeurt pas als de nieuwe koper al eigenaar is geworden. De VvE besluit dan dat er bijbetaald moet worden over die oude boekjaren: wie betaalt dan die extra bijdrage, de koper of de verkoper? Nederlandvve.nl legt uit hoe het zit.

Het dilemma: besluit genomen in eigendomsperiode koper

Het dilemma in dit vraagstuk is dat het besluit om een extra storting te doen is genomen in de periode dat de koper eigenaar is geworden. Dat pleit ervoor dat de koper moet betalen. Maar, de extra storting heeft betrekking op de periode dat de verkoper eigenaar was. Dat pleit dus voor de tegenovergestelde conclusie. Welke redenering is nu de juiste?

Voorschotbijdragen en definitieve bijdragen

Als de jaarrekening van de VvE wordt vastgesteld, dan wordt eigenlijk vastgesteld hoe hoog de ‘definitieve ledenbijdragen‘ over het betreffende boekjaar zijn. Lopende het boekjaar – totdat de jaarrekening is goedgekeurd – wordt namelijk alleen een voorschot daarop betaald, gebaseerd op een begroting. Dat is in modelreglement 1992 – bijvoorbeeld – te lezen in artikel 4. Kortom: door het vaststellen van de jaarrekening, worden de definitieve bijdragen bepaald. Als die hoger zijn dan het betaalde voorschot, dan moet de eigenaar op wie die bijdragen betrekking hebben (de verkoper dus), bijstorten. Maar: ook de koper is (gedeeltelijk) aansprakelijk. Dat zit als volgt.

Draagplicht en aansprakelijkheid

De verkoper is voor die bijdragen ‘draagplichtig’ omdat de bijdrage betrekking heeft op de periode dat hij eigenaar was. Maar, voor de bijdragen die verschuldigd zijn geworden in het boekjaar dat de koper eigenaar werd of het boekjaar daarvoor, zijn zowel de koper als de verkoper hoofdelijk ‘aansprakelijk’. Dat betekent dat de VvE hen beide kan ‘aanspreken’ om die bijdrage te betalen. Echter is de verkoper, in zijn verhouding tot de koper, als enige ‘draagplichtig’. Als de koper betaalt, dan kan hij zich verhalen op de verkoper.

Rol voor de notaris en VvE bestuur

Om ervoor te zorgen dat een koper niet voor verassingen komt te staan, rust op de notaris die zorg voor de levering van het appartement de plicht om op te geven of er bedragen zijn waarvoor de koper aansprakelijk is. De notaris is jegens de VvE aansprakelijk als hij dat niet, of niet goed doet. Als de jaarrekening nog niet is vastgesteld, dan kan de koper bijvoorbeeld zekerheid verlangen van de verkoper. Ook het bestuur van de VvE heeft die bevoegdheid (zie bijvoorbeeld artikel 28 lid 6 Modelreglement 1992). Die kan verlangen dat bij transport van het appartement zekerheid wordt gegeven aan de VvE (bijvoorbeeld door het betalen van een borg). Dat kan handig zijn als de jaarrekeningen van oude boekjaren nog niet zijn vastgesteld.