VvE en bestuursdwang: wie moet er betalen?

Bestuursdwang of ‘last onder bestuursdwang’ zoals de wet het noemt, is een middel van de gemeente om een eigenaar van een pand te dwingen om achterstallig onderhoud uit te voeren. Het kan ingezet worden als er sprake is van ernstige gebreken aan het pand die in strijd zijn met de Woningwet of met het Bouwbesluit. Bestuursdwang is een aanzegging van de gemeente dat als niet binnen een bepaalde termijn de gebreken zijn hersteld, de gemeente zelf voor herstel zal zorgen. De kosten hiervan worden dan bij de eigenaar van het pand in rekening gebracht.

Bij een Vereniging van Eigenaars (VvE) levert dit moeilijkheden op. Bij VvE’s is immers sprake van meerdere eigenaren van de gemeenschappelijke bouwdelen zoals daken, gevels en funderingen. En het zijn nou juist die bouwdelen waar bestuursdwang vaak betrekking op heeft. Kortom: op wie gaat de gemeente de kosten voor herstel verhalen? Is dat op de VvE zelf (die in dit soort gevallen meestal geen reserves heeft), bij één van de eigenaren of bij alle eigenaren samen? En, in het laatste geval, in welke verhouding?

Wie wordt aangeschreven en wie is aansprakelijk?

Voor de toepassing van bestuursdwang moet de gemeente de overtreder aanschrijven en een termijn geven om tot herstel van de gebreken over te gaan. Aangezien de VvE verantwoordelijk is voor uitvoeren van het onderhoud aan de gemeenschappelijke bouwdelen, is de VvE de overtreder en zal dus ook de VvE aangeschreven moeten worden om de gebreken te herstellen.

Er zou vervolgens geconcludeerd kunnen worden dat de gemeente de kosten van de bestuursdwang dus ook alleen maar op de VvE kan verhalen. Deze conclusie is echter niet juist. De gemeente kan elke eigenaar individueel aanschrijven om de kosten van bestuursdwang en herstel van de gebreken te voldoen aan de gemeente. Er is volgens de wet namelijk sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid van de eigenaren voor de schulden van de VvE (5:113 lid 5 BW). Elke eigenaar zal dus naar rato van de breukdelen die in de Akte van Splitsing staan aangesproken worden om te betalen aan de gemeente.

Omdat VvE’s waar sprake is van ernstig achterstallig onderhoud ook vaak een kleine of helemaal geen reserve hebben, zou het onwenselijk zijn als de gemeente alleen de VvE kan aanspreken om te betalen. Er is daar namelijk helemaal geen geld. Daarnaast hebben VvE’s bijna nooit bezittingen van enige waarde (de VvE is bijvoorbeeld niet de eigenaar van het pand). Er is dus geen vermogen waar de gemeente beslag op zou kunnen leggen. Kortom: als de gemeente niet direct bij de eigenaren terecht kan, zou de gemeente in geval van bestuursdwang met lege handen komen te staan. Terwijl de eigenaren / VvE wel een opgeknapt pand hebben…

Welke kosten?

De kosten van bestuursdwang lopen vaak veel hoger op dan wat de VvE kwijt zou zijn als ze zelf voor herstel van de gebreken zou zorgen. Allereerst zal de gemeente niet uitvoerig offerte’s gaan aanvragen en met elkaar gaan vergelijken. De kans is dus zeer aanwezig dat de kosten van herstel hoger uit zullen vallen dan wanneer het normale besluitvormingsproces van de VvE doorlopen wordt. Daarnaast zal de gemeente ook de kosten die verbonden zijn aan de bestuursdwang zelf in rekening brengen. Hier kan bijvoorbeeld gedacht worden aan kosten die de gemeente maakt ter voorbereiding van de bestuursdwang.

Zorg altijd voor voldoende reserve en naleven MJOP

De boodschap is dat het van zeer groot belang is dat VvE’s actief zijn en een realistische reserve hebben die gebaseerd is op een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Op deze manier kan beoordeeld worden of de jaarlijkse reservering en de reserve die er al is voldoende zijn om het pand goed te onderhouden. Vanzelfsprekend zal de VvE het MJOP ook na moeten leven om achterstallig onderhoud te voorkomen.

Jurisprudentie

Dit artikel is gebaseerd op een uitspraak van de Hoge Raad van 4 januari 2013. De gehele uitspraak is hier te lezen. Voor een overzicht van alle jurisprudentie (rechterlijke uitspraken) over VvE’s die op deze site gepubliceerd is, klikt u hier. Tot slot verwijzen wij graag naar het commentaar van Stichting VvERecht.nl op dezelfde uitspraak voor meer inzicht in de juridische nuances die aan de uitspraak ten grondslag liggen.

Gerelateerd

– Gemeente Den Haag gaat dwangmiddelen inzetten tegen slapende VvE’s (nieuws / artikel)

– TIP: Rechter: VvE verplicht om te vergaderen (VvE-Nieuws, april 2014)