VvE mag gemeenschappelijke delen niet verhuren

Via de VvE-Vraagbaak kregen we een casus voorgelegd over een VvE-beheerder die de leden van een Vereniging van Eigenaars (VvE) had geadviseerd gemeenschappelijke gedeelten te verhuren. Volgens de beheerder zou artikel 5:128 BW de mogelijkheid tot verhuur geven. Deze beheerder zit er echter naast: artikel 5:128 BW heeft een andere strekking en verhuur van een gemeenschappelijk gedeelte is – uitzonderingen daargelaten – niet mogelijk.

Aanvullende regels omtrent gebruik gemeenschappelijke gedeelten

In artikel 5:128 is bepaald dat de vergadering (ALV) regels mag stellen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten voor zover het reglement daarover nog geen bepalingen bevat. Hierbij kan gedacht worden aan regels over het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke hal. Als het reglement wel bepalingen bevat over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, mag de vergadering alleen nog aanvullende regels stellen. Daarbij geldt bovendien dat als er regels gemaakt worden die in strijd zijn met de wet of het reglement, deze regels nietig zijn.

Iedere eigenaar heeft recht op gebruik van gemeenschappelijke gedeelten

In nagenoeg alle VvE-reglementen staat dat iedere eigenaar recht heeft op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Als een gemeenschappelijk gedeelte aan een derde of een andere eigenaar in verhuur wordt gegeven, impliceert dit in de meeste gevallen dat de huurder ook het exclusief gebruiksrecht daarvan verkrijgt. Het gevolg is dat de andere eigenaren geen gebruik meer kunnen maken van het gemeenschappelijk gedeelte. Daardoor is het besluit tot verhuur in strijd is met de reglementen van de VvE. Ook kan het problematisch zijn om – indien er een gemeenschappelijk parkeerterrein is – één van de parkeerplaatsen toe te wijzen aan een appartementseigenaar of gebruiker met een elektrische auto en daar een laadpaal te plaatsen.

Kortom: een besluit tot verhuur is, als de huurder het exclusief gebruiksrecht op het gemeenschappelijk gedeelte krijgt, in strijd met de reglementen en dus nietig.

Uitzonderingen; exclusief gebruiksrecht soms mogelijk

Op de hiervoor geschetste hoofdregel zijn een aantal uitzonderingen. De eerste is als de akte van splitsing aan de VvE de mogelijkheid geeft om een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijke ruimte te verlenen. Dit komt vaak voor bij dakterrassen: in de akte staat dan dat het dak gemeenschappelijk is, maar dat de eigenaar / gebruiker van de bovenste etage het exclusief gebruiksrecht heeft op het eventueel aanwezig terras. De tweede uitzondering is om de mogelijkheid te creëren door het wijzigen van de splitsingsakte. Dit is echter een kostbare en ingewikkelde aangelegenheid. Een derde uitzondering is het geval waarin het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte tijdelijk is, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een container voor bouwafval, steiger of verhuiswagen.

Aansprakelijkheid beheerder

Tot slot moet opgemerkt worden dat de kans aanwezig is dat de hierboven bedoelde VvE-beheerder aansprakelijk is voor de schade die de VvE lijdt als gevolg van het nemen van het nietige besluit. De professioneel beheerder zou bekend moeten zijn met de onmogelijkheid van het nemen van dergelijke besluiten en hij heeft als taak het adviseren van de VvE. Doet hij dit niet goed of zelfs fout, dan vloeit daar mogelijk aansprakelijkheid uit voort.

Juridische achtergronden

Voor meer juridische diepgang en verdere achtergronden met betrekking tot dit onderwerp kunnen wij de bijdrage van J.B.C. Tummers en R.F.H. Mertens in Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht (NTBR 2012/11), getiteld “Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing”, zeer aanbevelen.