VvE moet van de rechter overlast dulden

Dit artikel is geschreven door Robert van Ewijk, vastgoedadvocaat bij Lexys Advocaten. Het artikel werd op 26 juni 2024 geplaatst op de website van Lexys Advocaten.

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) in de regio Amersfoort ervaart overlast van een vestiging van New York Pizza. Het bezorgrestaurant is gevestigd in een van de appartementen die bij de VvE hoort. De overlast wordt veroorzaakt door scooters en fietsen die de ingangen blokkeren, geuren van pizza en van rokende bezorgers. Daarnaast klagen de bewoners over rommel die verspreid wordt. De VvE is daar klaar mee en verbiedt de eigenaar om die reden om reclame op de gevel te plaatsen. De kantonrechter geeft de VvE gelijk, maar het gerechtshof stelt de winkeleigenaar in het gelijk. Advocaat VvE-recht Robert van Ewijk legt uit waarom New York Pizza toch reclame mocht maken, ondanks de overlast.

Reclame van New York Pizza is “foeilelijk” volgens de VvE

De bewoners hebben er flink de balen van dat er een New York Pizza naar het complex is gekomen. Voorheen was namelijk een vestiging van Medipoint in de winkelruimte gevestigd en daarvan werd nauwelijks overlast ervaren. Weliswaar zijn de reclame-uitingen die New York Pizza wil plaatsen ongeveer even groot, maar die zijn wel “foeilelijk”, aldus de VvE. Het gaat namelijk om lichtgevende reclame met knalgroene letters en een rode pizzapunt. Bovendien zorgt reclame ervoor dat er meer klandizie komt naar de pizzeria, en dat wil de VvE niet. Daarom heeft de VvE toestemming van de door de pizzeria gewenste reclame-uitingen geweigerd.

Gerechtshof: restaurant mag gewoon reclame maken

Het gerechtshof fluit de VvE terug. New York Pizza mag gewoon een bedrijf uitoefenen in het winkelappartement en daar hoort het maken van reclame gewoon bij. Bovendien is de reclame op zichzelf niet storend of hinderlijk, bijvoorbeeld omdat die knippert of fel schijnt. Het gerechtshof ziet bovendien geen wezenlijk verschil met de reclame die Medipoint voerde en waar de VvE geen problemen mee had. Daarom vindt het gerechtshof dat de toestemming voor reclame zonder redelijke grond is geweigerd. New York Pizza krijgt daarom een vervangende machtiging daarvoor. Dat betekent dat de uitspraak van het gerechtshof in de plaats komt van de toestemming die de vergadering van de VvE had moeten geven.

Bezorgers en bezoekers mogen fietsen plaatsen op gemeenschappelijk gedeelte van de VvE

Dan de fietsen van bezorgers en bezoekers. Ook die zijn de VvE een doorn in het oog. Maar ook ten aanzien daarvan vist de VvE achter het net. Wederom vindt het gerechtshof het relevant dat New York Pizza gewoon haar bedrijf moet kunnen uitoefenen in de winkelruimte. En net zoals dat reclame daarbij hoort, hoort daarbij dat er bezoekers en bezorgers komen en gaan. Die zullen hun fietsen daarom ook mogen plaatsen op de gemeenschappelijke ruimte van de VvE. Al helemaal omdat die is bestemd tot fietsenstalling. Weliswaar niet in de splitsingsakte, maar wel feitelijk, omdat de ruimte al sinds jaar en dag zo gebruikt is en er bovendien fietsenrekken zijn geplaatst.

Gebruik fietsenstalling permanent en exclusief?

De VvE voert daar nog tegenin dat aan New York Pizza geen exclusief of permanent gebruiksrecht toe komt, maar ook dat argument veegt het Gerechtshof van tafel. New York Pizza zal niet voor eeuwig in de winkelruimte gevestigd zijn, dus is het gebruik niet permanent. Verder is het gebruik niet exclusief, omdat ook de bewoners nog gebruik kunnen maken van de fietsenstalling.

En de overlast dan?

Kortom, de VvE heeft de reclame en de fietsen dus te dulden. Dat betekent echter niet dat de VvE ook genoegen moet nemen met de ervaren hinder en overlast. Het gerechtshof wijst er echter op dat het verbieden van reclame en fietsen daarvoor niet de geëigende route is. Tegen overlast en hinder moet opgetreden worden via de regels van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.

Advocaat bij geschil over horeca in VvE

Bevindt jouw VvE of onderneming zich in een soortgelijke situatie? Neem dan contact op met de VvE advocaat van Lexys Advocaten.