VvE verbiedt onderhuur, mag dat?

Het is een vraag die veel wordt gesteld op het VvE-Forum en in de vraagbaak: “Mag de VvE onderverhuur verbieden?”. Het antwoord op die vraag is – kort gezegd – dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) in beginsel niets te zeggen heeft over onderhuur in de VvE. Advocaat VvE recht Robert van Ewijk (Lexys Advocaten) zocht dat voor ons uit.

Verhuur is toegestaan, tenzij…

In de wet (art. 5:120 lid 1 BW om precies te zijn) staat dat het iedere eigenaar vrij staat om zijn of haar appartement aan een derde in gebruik te geven. Verhuur valt daar ook onder, zodat het uitgangspunt is dat de VvE verhuur niet mag verbieden. Dat is uitsluitend anders als in de splitsingsakte wat anders staat, maar dat komt niet vaak voor. Een andere uitzondering is als geen gebruikersverklaring aan het bestuur van de VvE wordt verstrekt. Dat wordt hierna uitgelegd.

…de wijze van gebruik in strijd is met de akte

Een uitzondering daarop is als de wijze waarop de huurder het appartement gebruikt, in strijd is met de bestemming die in de splitsingsakte aan het appartement is gegeven. Zo mag ook een huurder een appartement met de bestemming ‘woning‘ niet als café exploiteren. Of in een extreem geval zoals een paar jaar geleden in Rotterdam: als bordeel. De bepalingen uit de splitsingsakte over het gebruik van het appartement zijn namelijk gewoon op huurders van toepassing: ook dat staat in de wet (art. 5:120 lid 2 BW).

VvE mag onderhuur niet verbieden

Of onderverhuur is toegestaan, is iets tussen de betreffende appartementseigenaar/verhuurder en de huurder/onderverhuurder. Hun contract moet daarover uitsluitsel geven, maar de VvE staat daar buiten: die heeft er niets over te zeggen. Dat betekent dus ook dat onderhuur niet verboden kan worden in het huishoudelijk reglement of bij besluit van de algemene ledenvergadering. Een dergelijke bepaling in het huishoudelijk reglement of zo’n VvE-besluit is nietig, en wordt dus voor niet geschreven gehouden. Wel blijft het feit dat het bestuur van de VvE kan optreden tegen de wijze van gebruik door de onderhuurder als dat in strijd is met de bestemming van het appartement. Daarnaast kan ook de wijze van onderverhuur op zichzelf verboden zijn, bijvoorbeeld als een appartement als pension wordt verhuurd, terwijl dat op grond van de splitsingsakte niet mag.

Reglementen handhaven op huurders en onderhuurders

De bepalingen omtrent het gebruik van een appartement zijn altijd op huurders en onderhuurders van toepassing. Andere bepalingen uit de splitsingsakte, of bepalingen uit het huishoudelijk reglement, zijn alleen op de huurder van toepassing als die een zogenaamde gebruikersverklaring heeft ondertekend. De appartementseigenaar/verhuurder is verplicht om daarvoor te zorgen en het bestuur kan het ondertekenen van een gebruikersverklaring afdwingen. Zorgt de appartementseigenaar niet voor een gebruikersverklaring, dan kan de in gebruik geving (lees: de verhuur of onderverhuur) wel verhinderd worden, en kan zelfs de toegang tot het appartement aan de (onder)huurder worden ontzegd.

Overlast mag nooit!

Maar, onderhuur of geen onderhuur: het veroorzaken van overlast is wel verboden. Dus als de VvE last heeft van overlast veroorzakende huurders of onderhuurders, dan kan daar tegen opgetreden worden. Neem contact op met de advocaat VvE recht van Lexys Advocaten om te kijken wat die in dat geval voor je kan betekenen.