Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) verhoogt de maandelijkse servicekosten omdat de kosten van werkzaamheden aan de waterleidingen enorm zijn toegenomen. Een appartementseigenaar is het hier niet mee eens. Hij vindt dat de waterleidingen privé zouden zijn. De eigenaar verzoekt vernietiging van het VvE-besluit. De rechter buigt zich vervolgens over de vraag of de waterleidingen gemeenschappelijk of privé zijn. Advocaat VvE- en vastgoedrecht Robert van Ewijk (Lexys Advocaten) bespreekt de uitspraak.

Lekkage in VvE door waterleiding

Het appartementencomplex in kwestie kampt sinds 2010 met lekkages aan waterleidingen. Die leidingen zijn weggewerkt in de betonvloeren onder de privégedeelten van het complex. Tot december 2020 draagt de VvE de kosten van de reparaties. De kosten werden gedekt door de opstalverzekering van de VvE.

VvE besluit verhogen servicekosten

In december 2020 besluit de verzekeraar van de VvE echter dat de kosten aan de waterleidingen niet meer als ‘onvoorzien’ kunnen worden aangemerkt. Daarom dekt de verzekeraar de kosten voor de herstelwerkzaamheden niet meer. De VvE doet vervolgens een voorstel tijdens de vergadering om de servicekosten met € 40,- per maand te verhogen om zo toekomstige werkzaamheden aan de waterleidingen te kunnen dekken. Het voorstel wordt met 28 stemmen voor en 2 stemmen tegen aangenomen.

Verzoek tot vernietiging

Een van de appartementseigenaren is het oneens met dit besluit en dient een verzoek in bij de rechter om het besluit van de VvE te vernietigen. De appartementseigenaar stelt dat de waterleidingen niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Daarom zou de VvE niet verantwoordelijk zijn voor de waterleidingen en moeten de appartementseigenaren die last hebben van lekkages dit zelf maar oplossen.

Het splitsingsreglement

De rechter is het daar niet mee eens. Die geeft aan dat het splitsingsreglement doorslaggevend is. Daarin staat (kort samengevat) dat de funderingen, de dragende muren, de kolommen en de technische installaties met de daarbij behorende leidingen gemeenschappelijk zijn. De rechter stelt vervolgens vast dat de waterleidingen in de betonvloer liggen en dat die niet bereikt kunnen worden zonder de betonvloer open te hakken. Aangezien er geen wijzigingen aangebracht mogen worden aan gemeenschappelijke gedeelten zonder voorafgaande toestemming van de VvE, mag de betonnen vloer niet opengehakt worden zonder voorafgaande toestemming van de VvE. Daarnaast wordt in de splitsingsakte bepaald dat leidingen gemeenschappelijk zijn. Dit samen lijdt er volgens de rechter toe dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Een uitzondering hierop is de situatie dat een leiding uitsluitende ten dienste van één appartement staat, maar dat is bij de leidingen in kwestie niet het geval.

Rechter: geen vernietiging

De rechter wijst het verzoek tot vernietiging daarom af. Ik ben echter van mening dat de weg daarnaartoe omslachtig is. Ik vind namelijk dat de rechter tot hetzelfde oordeel had kunnen (en ook moeten) komen door vast te stellen dat het gaat om leidingen die niet ten dienste strekken van één privé gedeelte. De redeneerlijn waarbij vastgesteld werd dat de betonvloeren gemeenschappelijk zijn, is onnodig. Het gaat immers niet om de betonvloer, maar om de leiding die daarin ligt. Of er gewerkt mocht worden aan de vloer, is verder ook niet relevant voor de vraag of de leiding die daarin ligt tot de gemeenschap of tot een privé gedeelte behoort. Want een leiding in een gemeenschappelijke zaak kan best privé zijn, net zoals een (dragende) muur in een privé gedeelte gemeenschappelijk kan zijn.