Waterleiding in betonvloer VvE: gemeenschappelijk of niet?
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) verhoogt de maandelijkse servicekosten omdat de kosten van werkzaamheden aan de waterleidingen enorm zijn toegenomen. Een appartementseigenaar is het hier niet mee eens. Hij vindt dat de waterleidingen privé zouden zijn. De eigenaar verzoekt vernietiging van het VvE-besluit. De rechter buigt zich vervolgens over de vraag of de waterleidingen gemeenschappelijk of privé zijn. Advocaat VvE- en vastgoedrecht Robert van Ewijk (Lexys Advocaten) bespreekt de uitspraak.
Lekkage in VvE door waterleiding
Het appartementencomplex in kwestie kampt sinds 2010 met lekkages aan waterleidingen. Die leidingen zijn weggewerkt in de betonvloeren onder de privégedeelten van het complex. Tot december 2020 draagt de VvE de kosten van de reparaties. De kosten werden gedekt door de opstalverzekering van de VvE.
VvE besluit verhogen servicekosten
In december 2020 besluit de verzekeraar van de VvE echter dat de kosten aan de waterleidingen niet meer als ‘onvoorzien’ kunnen worden aangemerkt. Daarom dekt de verzekeraar de kosten voor de herstelwerkzaamheden niet meer. De VvE doet vervolgens een voorstel tijdens de vergadering om de servicekosten met € 40,- per maand te verhogen om zo toekomstige werkzaamheden aan de waterleidingen te kunnen dekken. Het voorstel wordt met 28 stemmen voor en 2 stemmen tegen aangenomen.
Verzoek tot vernietiging
Een van de appartementseigenaren is het oneens met dit besluit en dient een verzoek in bij de rechter om het besluit van de VvE te vernietigen. De appartementseigenaar stelt dat de waterleidingen niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Daarom zou de VvE niet verantwoordelijk zijn voor de waterleidingen en moeten de appartementseigenaren die last hebben van lekkages dit zelf maar oplossen.
Het splitsingsreglement
De rechter is het daar niet mee eens. Die geeft aan dat het splitsingsreglement doorslaggevend is. Daarin staat (kort samengevat) dat de funderingen, de dragende muren, de kolommen en de technische installaties met de daarbij behorende leidingen gemeenschappelijk zijn. De rechter stelt vervolgens vast dat de waterleidingen in de betonvloer liggen en dat die niet bereikt kunnen worden zonder de betonvloer open te hakken. Aangezien er geen wijzigingen aangebracht mogen worden aan gemeenschappelijke gedeelten zonder voorafgaande toestemming van de VvE, mag de betonnen vloer niet opengehakt worden zonder voorafgaande toestemming van de VvE. Daarnaast wordt in de splitsingsakte bepaald dat leidingen gemeenschappelijk zijn. Dit samen lijdt er volgens de rechter toe dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Een uitzondering hierop is de situatie dat een leiding uitsluitende ten dienste van één appartement staat, maar dat is bij de leidingen in kwestie niet het geval.
Rechter: geen vernietiging
De rechter wijst het verzoek tot vernietiging daarom af. Ik ben echter van mening dat de weg daarnaartoe omslachtig is. Ik vind namelijk dat de rechter tot hetzelfde oordeel had kunnen (en ook moeten) komen door vast te stellen dat het gaat om leidingen die niet ten dienste strekken van één privé gedeelte. De redeneerlijn waarbij vastgesteld werd dat de betonvloeren gemeenschappelijk zijn, is onnodig. Het gaat immers niet om de betonvloer, maar om de leiding die daarin ligt. Of er gewerkt mocht worden aan de vloer, is verder ook niet relevant voor de vraag of de leiding die daarin ligt tot de gemeenschap of tot een privé gedeelte behoort. Want een leiding in een gemeenschappelijke zaak kan best privé zijn, net zoals een (dragende) muur in een privé gedeelte gemeenschappelijk kan zijn.
Reacties
8 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
Vooralsnog ga ik er van uit dat het gaat om de uitspraak ECLI:NL:RBNHO:2021:9033.
Met alle respect voor de opvatting dat de (water)leidingen gemeenschappelijk zijn, is het niet bij voorbaat zo. Voor zover het gaat om de leidingen die (uitsluitend) ten dienste staan van een appartement (en dat zijn dan de leidingen na de watermeter) zijn die leidingen privé maar is de betonconstructie waarin zij zijn gelegd gemeenschappelijk. De rechter heeft in dit geval eigenlijk juist geredeneerd door de noodzaak van het werken aan de vloer, zijnde de (gemeenschappelijke) betonconstructie.
Gaat dit over een splitsingsreglement gebaseerd op MR 1992? Dan is er ook een uitspraak die – in het kader van leidingen – een andere uitleg geeft aan de betekenis van
“… alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken” (ECLI:NL:RBNHO:2021:9033).
Wat als de waterleiding is ten dienste van 1 appartement en ligt onder de houten vloerdelen en het plafond van het ondergelegen appartement?
Wat ontzettend jammer dat de schrijver van het stuk niet reageert. De heer mr. van Dijk heeft namelijk een goed punt. In beton/constructie opgenomen is wel degelijk een overweging die moet worden meegenomen. Dat doet de rechter goed.
Beste Anja en dhr/mw Van Dijk,
De visie van Van Dijk deel ik niet. Een privé leiding die in een gemeenschappelijke zaak ligt, kan prima privé zijn als de akte dat bepaalt. En dat is mijn punt geweest in de slotalinea van het artikel. Voor het antwoord op de vraag of die leiding gemeenschappelijk of privé is, hoeft alleen gekeken te worden naar de vraag of die ten dienste strekt van één privé gedeelte. Meer of andere voorwaarden stelt het reglement van de VvE daar niet aan. In het reglement staat immers dat de leidingen in beginsel gemeenschappelijk zijn, tenzij ze alleen ten dienste strekken van één privé gedeelte. En dat is in deze zaak kennelijk niet het geval. Daarom zijn de leidingen dus gemeenschappelijk, dat staat in de akte. De omweg door te bepalen of de betonvloer gemeenschappelijk is, is niet alleen onnodig, maar vindt ook geen grondslag in het reglement of de wet. De vraag of die leiding in een betonvloer ligt die wel gemeenschappelijk is, doet dus niet ter zake voor de vraag of de leiding dat (ook) is.
Weliswaar bepaalt het antwoord op de vraag of de betonvloer (waarin een privé leiding zou kunnen liggen) gemeenschappelijk is of er zomaar werkzaamheden aan die leiding plaats mogen vinden, maar daar had ik het niet over.
Met vriendelijke groet,
Robert van Ewijk
Zie ook de bespreking van dit artikel onder deze link:
https://www.vvebelang.nl/forum/thread/nederlandvvenl-de-fout-in/3548/
Ik heb 2 vragen gesteld hier op het forum in dit forumonderwerp:
https://nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/discussie-over-waterleidingen-in-betonvloer-laait-weer-op/
Vragen stel je op het forum.
Zoals van nederlandvve.nl te lezen is :
Discussiëren over dit onderwerp? Ga naar het VvE-Forum op VvE-Forum.nl
Hier ga je echt geen antwoord krijgen. 😉