Wees scherp bij lezen en opstellen splitsingsakte van de VvE

Dit artikel is geschreven door Robert van Ewijk, vastgoedadvocaat bij Lexys Advocaten. Het artikel werd op 20 maart 2024 geplaatst op de website van Lexys Advocaten.

Het spreekt uiteraard voor zich dat je de splitsingsakte van een VvE goed moet lezen. En hopelijk is die akte dan scherp en zuiver geformuleerd. Vooral als je wilt weten wat er in het gebouw wel of niet is toegestaan. Dat geldt eigenlijk voor alles in de juridische wereld. Wordt er niet zuiver geformuleerd of te snel gelezen, dan kan het misgaan. Zo schreef mijn kantoorgenoot Myrthe de Vries eerder nog een blog waarin ze uitlegde wat er gebeurde in een VvE waarin toestemming werd gegeven voor het ‘wijzigen van de bestemming‘. Dat leverde een nietig VvE besluit op. Als de VvE had besloten om toestemming te geven voor ‘een van de bestemming afwijkend gebruik’, dan was het wellicht wel geldig geweest. De precieze formulering van een tekst is dus van essentieel belang. Het blog van Myrthe kan je hier lezen. Zelf stuitte ik op een splitsingsakte met wat – vermoedelijk onbedoelde – slordigheidjes, die toch wel tot een vreemde uitleg zouden kunnen leiden. Die wil ik jullie niet onthouden.

Beroepsmatige prostitutie verboden in VvE

Een van de dingen die mij opviel, was dat in de splitsingsakte de volgende tekst staat:

“Beroepsmatige prostitutie is niet toegestaan”

Ik vroeg me toen meteen af: hoe zit dat dan met prostitutie die niet beroepsmatig is. Mag dat dan wel? En wat als het niet om het beroep gaat van de beoefenaar, maar om incidentele (niet beroepsmatige) werkzaamheden (of liever: activiteiten) waar dan wellicht een (onkosten)vergoeding voor ontvangen wordt? Waar de grens ligt, vertelt de splitsingsakte niet. Het was daarom logischer geweest om de toevoeging ‘beroepsmatig’ weg te laten. Of om dichter bij het modelreglement te blijven, waarin wat algemener wordt gesproken over een verbod op ‘beroepsmatige erotiek’. Dat zal wellicht ook wel bedoeld zijn, maar zo staat het er niet.

Formulering van het verbod op geluidshinder

In diezelfde akte stuitte ik een aantal regels verder op wat bepalingen over geluidshinder. Doorgaans wordt het veroorzaken van geluidshinder in een splitsingsakte verboden. In de akte die op mijn bureau lag ging dat net even wat anders. Daarin wordt juist een opening geboden om geluidshinder toe te staan. In die akte staat namelijk:

“Geluidshinder is, behoudens door de vergadering vast te stellen regels verboden.”

De eerlijkheid gebiedt mij te zeggen dat ik voor de leesbaarheid wel wat tekst heb weggelaten uit het citaat. Waar het me om gaat is het volgende. Hier staat om te beginnen en in beginsel een verbod op het veroorzaken van geluidshinder. In zoverre gaat het in deze akte goed. Echter leid ik uit het gedeelte van de tekst na de komma af, dat de vergadering regels kan stellen waardoor het voortbrengen van geluidshinder ineens wel is toegestaan.

Tekst akte en bedoeling stemmen niet overeen

En als je naar de twee verschillende definities kijkt van het woord ‘behoudens’ zoals de Dikke van Dale die geeft, dan kan je aan die bepaling ook nog een andere betekenis toekennen. Ik ga ervan uit dat dit niet de bedoeling is geweest. Want waarom zou de vergadering bevoegd zijn om regels te stellen over het veroorzaken van hinder? Was het niet beter geweest als bepaald was dat de vergadering bevoegd zou zijn om regels te stellen over – bijvoorbeeld – “het voortbrengen van geluid”? Of over het “voorkomen van geluidshinder”? Dat is immers wat ander.

Punten en komma’s in splitsingsakte

Tot slot nog een opmerking over punten en komma’s. De meeste juristen kennen wel het belang van goed geplaatste punten een komma’s. Een klassieke (Engelse) grap gaat over opa en het eten. Hoewel het verschil in de tekstjes slechts uit één komma bestaat, hebben de volgende twee zinnen een diametraal andere betekenis:

“Let’s eat, grandpa.”

en:

“Let’s eat grandpa.”

In de context waarin die zin wordt gezegd of geschreven begrijp je meestal wel wat er wordt bedoeld. Als de borden leeg zijn, dan wordt mogelijk bedoeld dat opa opgegeten moet worden omdat de rest van het gezin anders honger houdt. Zijn de borden gevuld en zit opa aan tafel, dan hoort er een komma in de tekst thuis en mag opa gewoon mee eten. Toen ik de hier besproken akte las, moest ik aan deze klassieker denken. Daarin was namelijk ook een punt vergeten, en wel op een essentiële plaats.

Alleen regels stellen indien muziekinstrumenten worden bespeeld

Door die vergeten punt, mocht de vergadering namelijk uitsluitend regels en voorwaarden stellen over geluidsoverlast, indien muziekinstrumenten worden bespeeld of geluidsapparatuur wordt gebruikt. Zo niet, dan is het stellen van de betreffende regels kennelijk niet toegestaan. In de akte staat namelijk:

“De vergadering mag regels en voorwaarden stellen over geluidsoverlast indien muziekinstrumenten worden bespeeld of geluidsapparatuur wordt gebruikt, (…)” 

Leggen we de splitsingsakte letterlijk uit, dan mogen die regels dus niet gesteld worden als geen sprake is van het bespelen van muziekinstrumenten of het gebruiken van geluidsapparatuur. Vermoedelijk is er sprake van een vergeten punt tussen de woorden ‘geluidsoverlast’ en ‘indien’.

Regels over niet beroepsmatige prostitutie en muziekinstrument…?

En hoe zit dat dan met geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door niet beroepsmatige prostitutie, onder de voorwaarde dat daarbij geluidsapparatuur wordt gebruikt of instrumenten worden bespeeld? Is dat dan zonder meer verboden of is het met toestemming van de vergadering dan toch toegestaan? We zullen het wellicht nooit weten, maar volgens de Hoge Raad moeten we de splitsingsakte tot op zekere hoogte wel letterlijk uitleggen.

Uitleg splitsingsakte VvE

In de hierboven besproken gevallen gaat het naar mijn mening om evidente fouten en zal de soep (al dan niet met opa) in de praktijk niet zo heet gegeten worden (al dan niet met opa) als die wordt opgediend. Desalniettemin ben ik van mening dat dergelijke fouten zoveel mogelijk vermeden moeten worden. Want wat als de verschillende betekenissen van een zin of bepaling in de akte allebei logisch zijn of kunnen zijn? Dan kun je tot aan de Hoge Raad (en terug) procederen om erachter te komen wat er nu precies bedoeld is. Tot zover mijn overpeinzingen op een woensdagmiddag.