Wijzigen bestemming in VvE: wat mag wel en wat niet?

Dit artikel is geschreven door Myrthe de Vries, vastgoedadvocaat bij Lexys Advocaten. Het artikel werd op 18 maart 2024 geplaatst op de website van Lexys Advocaten.

Met enige regelmaat wensen eigenaren van appartementsrechten hun privé gedeelte anders te gebruiken dan overeenkomstig de bestemming die op het appartement rust. In de splitsingsakte van de VvE is bijvoorbeeld bepaald dat de het appartementsrecht de bestemming kantoor heeft, maar de eigenaar wil het gebruiken als woning. Of in de splitsingsakte is bepaald dat het appartementsrecht de bestemming winkel heeft, maar de eigenaar wil het graag gebruiken als short-stay appartement of horecagelegenheid. De vraag is of dat zomaar mogelijk is. Advocaat VvE-recht Myrthe de Vries legt uit hoe dit zit.

Afwijkend gebruik VvE: toestemming vergadering voldoende

In de modelreglementen is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is zijn privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming. Daarbij is vaak bepaald dat afwijkend gebruik slechts is toegestaan met toestemming van de vergadering. Dat betekent dat (meestal met een gewone meerderheid) besloten kan worden dat een eigenaar zijn privé gedeelte mag gebruiken voor een andere bestemming dan de bestemming die in de splitsingsakte staat.

Veranderen inrichting appartement met toestemming vergadering

Als dat betekent dat de eigenaar aanpassingen moet maken in de inrichting van het appartement, bijvoorbeeld, zodat er door gasten geslapen of gegeten kan worden, is dat – mits met goedkeuring van de vergadering – ook toegestaan. Maar, deze toestemming ziet in beginsel alleen op situaties die tijdelijk zijn. Althans op situaties die eenvoudig ongedaan gemaakt kunnen worden. Dit levert voor de eigenaar geen vrijkaart op om een appartement dat bestemd is om te worden gebruikt als kantoorruimte, volledig te verbouwen tot een woning.

Wijzigen van bestemming in VvE? Ook splitsingsakte wijzigen!

Wanneer er verbouwd wordt en het voormalige kantoor veranderd wordt in een woning, waarin een slaapkamer, een badkamer, een keuken en een woonkamer worden gebouwd, dan is er sprake van een wijziging in de inrichting die niet eenvoudig ongedaan kan worden gemaakt. Op dat moment wordt mogelijk in strijd met de splitsingsakte gehandeld. Zelfs als er toestemming was gegeven door de vergadering voor een afwijkend gebruik. Er is dan namelijk niet alleen sprake van een gebruik dat afwijkt van de bestemming. Er kan dan gezegd worden dat de complete bestemming van het appartement is gewijzigd. En om dat te doen is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Een wijziging van de splitsingsakte kan alleen met medewerking van alle eigenaren, na een besluit dat is genomen met 80% van de stemmen, of na het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter.

Besluit tot wijziging bestemming appartementsrecht nietig

In een geval waarin een dergelijke situatie zich voordeed, oordeelde het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden dat de vergadering geen toestemming mocht geven voor een verandering van de bestemming uit de splitsingsakte. In deze zaak had de vergadering namelijk besloten dat de appartementsrechten op de begane grond de bestemming woning kregen, terwijl de appartementsrechten in de splitsingsakte de bestemming kantoor hadden. En dat mocht niet, aldus het Gerechtshof. De vergadering mocht immers slechts besluiten tot het geven van toestemming voor een gebruik dat van de bestemming afwijkt, en dat is wat anders. Daarom was het genomen VvE besluit nietig.

Advocaat VvE bij gebruik appartement in strijd met bestemming VvE

In de zaak die voor het gerechtshof diende kwam het mede aan op het zuiver formuleren van het vergaderbesluit. Als er in de agenda en notulen had gestaan dat slechts toestemming werd gegeven voor een afwijkend gebruik, was het besluit (mits geen sprake was van andere nietigheden) wellicht in stand gebleven. Heb je vragen over de bestemming van een appartement? Of wil je weten of het voorgenomen gebruik is toegestaan of hoe daarover een besluit kan worden genomen? Neem dan contact met ons op.