WOZ-waarde appartement: reservefonds VvE van belang!

Bij het bepalen van de WOZ-waarde van een appartement, moet rekening gehouden worden met het reservefonds van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat heeft de belastingkamer van het Gerechtshof Den Haag recent bepaald. In die zaak had de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van een appartement bepaald op basis van de verkoopprijzen van andere appartementen, maar had hij niet gekeken naar de hoogte van het VvE-reservefonds. Nederlandvve.nl bespreekt de uitspraak.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De WOZ-waarde van woningen in Nederland wordt bepaald door een zogenaamde vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar vergelijkt de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, en stelt op basis daarvan de WOZ-waarde van de betreffende woning vast. Die WOZ-waarde is van belang voor de hoogte van allerlei belastingen. Bijvoorbeeld gemeentelijke belastingen zoals rioolheffing, afvalstoffenheffing en onroerende zaakbelasting. Maar ook voor de inkomenstenbelasting is de WOZ-waarde van belang: het eigen-woningforfait (een soort bijtelling voor een woning) wordt namelijk bepaald op basis van de WOZ-waarde.

Voor overdrachtsbelasting kijken naar netto-verkoopprijs

Bij het bepalen van de overdrachtsbelasting (2%) kijkt de belastingdienst naar de netto-verkoopprijs. Een deel van de koopsom bestaat namelijk uit een vergoeding voor het aandeel van de verkoper in het reservefonds van de VvE. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom, minus het aandeel in het reservefonds.

Ook bij WOZ-waarde kijken naar reservefonds

Het Gerechtshof Den Haag heeft nu bepaald dat ook bij het bepalen van de WOZ-waarde gekeken moet worden naar de hoogte van het reservefonds. Als dat niet gebeurt en de vergelijkingsmethode wordt toch toegepast, dan worden er appels met peren vergeleken. Elke VvE heeft namelijk een ander reservefonds. Het gedeelte van de koopsom dat een vergoeding is voor het aandeel in dat fonds, moet daarom eerst van de koopsom worden afgetrokken. Het Gerechtshof:

“Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf.”

Het Gerechtshof stelde de klager daarom in het gelijk. De heffingsambtenaar had een correctie aan moeten brengen in verband met het reservefonds van de VvE. De waarde van het appartement werd daarom bijgesteld van €135.000,- naar €130.000,-.