verzekeren van het eigenaarsbelang in de opstalverzekering
- Dit onderwerp bevat 11 reacties, 7 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 28, 202511:55 am door .
-
Berichten
-
Met een paar mensen zijn we bezig om een nieuw verzekeringspakket af te sluiten voor onze VvE (15 appartementen). Het probleem betreft de wettelijk verplichte opstalverzekering. We stuiten in onze gesprekken met met meerdere assurantiekantoren over een fors verschil van opvatting hoe de schade aan het eigenaarsbelang (hierna aan te duiden als :EB) moet worden verzekerd. Uitgangspunt daarbij is dat onze VvE dit jaar een taxatie heeft laten uitvoeren door een erkend en gecertificeerd taxatiebureau. In het uitgebrachte rapport wordt gesproken over een “ALL IN” bedrag (niet gesplitst) voor de herbouw van het gebouw met inbegrip van ALLE eigenaarysbelangen. Dus met inbegrip van alle woningverbeteringen zoals keukens, badkamers, gelijmde vloeren, tegels e.d.). De taxateur legt in een begeleidende brief uit dat zij wettelijk verplicht zijn alle EB mee te nemen in de taxatie. Bij de uitvoering van de taxatie is de taxateur niet IN de appartementen geweest om zich een oordeel te vellen over de waarde van het EB per appartement.
Verzekeraar A. Wij gaan uit van de taxatie en de verdeling van het getaxeerde bedrag over “gebouw” en “EB” van 90% en 10%. Stel de waarde van het totale EB komt op deze wijze uit op €600.000. Hoewel dat gemiddeld : € 40.000 per appartement is wordt er bij een partiële schade aan 1 of enkele appartementen geen rekening gehouden met dat gemiddelde, maar wordt alle schade aan het EB vergoed, tot een maximum van € 600.000. Dat gebeurt dus ook als de waarde van het EB van 1 van de beschadigde appartementen aanzienlijk hoger is of was dan het genoemde gemiddelde bedrag. Deze € 600.000 is dus het maximaal uit te keren schadebedrag aan EB, ook als het hele gebouw verloren zou gaan.
Verzekeraar B. Wij gaan bij de gebouwverzekering uit de herbouwwaarde van het gebouw zonder het EB. Elke appartementeigenaar moet de waarde van zijn EB (laten) taxeren of weten en besluiten of hij deze – op eigen kosten – wil verzekeren, want je kunt wel “over de duim” zeggen dat het totale EB een waarde vertegenwoordigt van € 600.000, maar het gaat om de waarde van het EB per appartement. Die kan erg verschillen en moet dus ook apart worden verzekerd, net zoals ook de inboedel apart per appartement verzekerd moet worden.
Het lijkt me sterk dat beide verzekeraars gelijk (kunnen) hebben. Wie weet wie gelijk heeft, verzekeraar A of B.
Alvast heel hartelijk bedankt voor je reactie.
De “waarheid” staat in de polisvoorwaarden.
Ik ben het eens met monaster. Dus beide , A en B, hebben gelijk als het zo in de polisvoorwaarden staat.
Maar wij ondervonden dat de polisvoorwaarden op dat punt geheel niet duidelijk zijn en hebben de verzekeraar meer details gevraagd. Blijkbaar is er ook een ‘verzekeraar C’. Letterlijk schreven zij het volgende terug:
4b. Het verzekerd bedrag [toevoeging: het bedrag genoemd als het eigenaarsbebelang] is bedoeld om de premie te berekenen en betekent niet de maximale uitkering bij een eventuele schade. Er geldt voor het gebouw incl. het eigenaarsbelang een garantie tegen onderverzekering. Er wordt derhalve door verzekeraar bij een eventuele schade geen beroep op onderverzekering gedaan. Bij een schade wordt de schade door een schade expert bepaald.
[quote quote=12889]Met een paar mensen zijn we bezig om een nieuw verzekeringspakket af te sluiten voor onze VvE (15 appartementen). Het probleem betreft de wettelijk verplichte opstalverzekering. We stuiten in onze gesprekken met met meerdere assurantiekantoren over een fors verschil van opvatting hoe de schade aan het eigenaarsbelang (hierna aan te duiden als :EB) moet worden verzekerd. Uitgangspunt daarbij is dat onze VvE dit jaar een taxatie heeft laten uitvoeren door een erkend en gecertificeerd taxatiebureau. In het uitgebrachte rapport wordt gesproken over een “ALL IN” bedrag (niet gesplitst) voor de herbouw van het gebouw met inbegrip van ALLE eigenaarysbelangen. Dus met inbegrip van alle woningverbeteringen zoals keukens, badkamers, gelijmde vloeren, tegels e.d.). De taxateur legt in een begeleidende brief uit dat zij wettelijk verplicht zijn alle EB mee te nemen in de taxatie. Bij de uitvoering van de taxatie is de taxateur niet IN de appartementen geweest om zich een oordeel te vellen over de waarde van het EB per appartement.
Verzekeraar A. Wij gaan uit van de taxatie en de verdeling van het getaxeerde bedrag over “gebouw” en “EB” van 90% en 10%. Stel de waarde van het totale EB komt op deze wijze uit op €600.000. Hoewel dat gemiddeld : € 40.000 per appartement is wordt er bij een partiële schade aan 1 of enkele appartementen geen rekening gehouden met dat gemiddelde, maar wordt alle schade aan het EB vergoed, tot een maximum van € 600.000. Dat gebeurt dus ook als de waarde van het EB van 1 van de beschadigde appartementen aanzienlijk hoger is of was dan het genoemde gemiddelde bedrag. Deze € 600.000 is dus het maximaal uit te keren schadebedrag aan EB, ook als het hele gebouw verloren zou gaan.
Verzekeraar B. Wij gaan bij de gebouwverzekering uit de herbouwwaarde van het gebouw zonder het EB. Elke appartementeigenaar moet de waarde van zijn EB (laten) taxeren of weten en besluiten of hij deze – op eigen kosten – wil verzekeren, want je kunt wel “over de duim” zeggen dat het totale EB een waarde vertegenwoordigt van € 600.000, maar het gaat om de waarde van het EB per appartement. Die kan erg verschillen en moet dus ook apart worden verzekerd, net zoals ook de inboedel apart per appartement verzekerd moet worden.
Het lijkt me sterk dat beide verzekeraars gelijk (kunnen) hebben. Wie weet wie gelijk heeft, verzekeraar A of B.
Alvast heel hartelijk bedankt voor je reactie.[/quote]
Beide verzekeraars hebben gelijk. Verschil zit niet alleen in de polisvoorwaarden, maar ook in het verdienmodel.
Je kan het beste gaan voor een opstal zonder EB. Over 5 of 10 jaar herken jij je VvE-premie namelijk niet meer terug.Wij bekijken nu of het niet beter is dat iedereen een eigen verzekering voor het Eigenaarsbelang/woningverbetering neemt op zijn inboedelverzekering.
[quote quote=128413]Wij bekijken nu of het niet beter is dat iedereen een eigen verzekering voor het Eigenaarsbelang/woningverbetering neemt op zijn inboedelverzekering.[/quote]
Dat zou de VvE-premie toch aanzienlijk moeten verlagen. Maar als jullie die keuze hebben tussen wel of geen EB, dan hebben jullie dus niet een al te grote flat. Voor een grotere flat krijg ik dat (nog) niet voor elkaar en is er maar 1 smaak (all-in incl EB en nog meer onzin wat niet bij een VvE thuishoort).
Als jullie voor de VvE de keuze hebben om de VvE-poliswaarden aan te passen, dan is mijn tip om te vragen om aan te geven op welke voorwaarden de premie nog lager kan, zodat je alleen de essentiële kern voor de VvE hebt. Een polis zonder franje noemen ze dat bij de verzekeringen/assurantiekantoren. Doe daar nog een vrijwillig eigen risico bij van ergens tussen de 500 en 1500 euro (kan alleen op water, maar ook op glas ea zaken) en je hebt de mijns inziens ideale VvE-verzekering.Het eigenaarsbelang verzekeren op basis van vaste taxatie is zeker geen verkeerde keuze.
Niet ieder VvE-lid is actief bezig met zijn of haar verzekeringen. Om er als VvE zeker van te zijn dat bij schade iedereen voldoende verzekerd is voor het eigenaarsbelang, is het daarom aan te raden dit onderdeel mee te nemen in de taxatie en op te nemen in de VvE-polis.Bovendien is het meeverzekeren van het eigenaarsbelang via de opstalverzekering vaak voordeliger dan wanneer elk lid dit afzonderlijk regelt via de eigen inboedelverzekering.
Is privé verzekering van het eigenaarsbelang soms een voordeel omdat de verzekeraar dan niet kan zeggen dat de VVE te veel schades heeft? De beheerders die ik ken adviseren alle 3 niet te veel kleine schades te claimen.
Dat is zeker een sterk punt van de beheerders die u kent. Een bijkomend voordeel van het verzekeren van het eigenaarsbelang (woningverbeteringen) via de inboedelverzekering, is de ruimere dekking. Niet qua verzekerd bedrag, maar qua verzekerde gebeurtenissen.
Bijvoorbeeld: als er een pan op de inductiekookplaat valt, dan is dit via het eigenaarsbelang in de inboedelverzekering vaak wél verzekerd. Via het eigenaarsbelang binnen de opstalverzekering van de VvE is dat niet het geval. Dit komt doordat veel inboedelverzekeraars een zogenoemde allriskpolis hanteren, die ook val- en stootschades dekt.
Waarom zou je het eigenaarsbelang – dus de woningverbeteringen – dan óók meeverzekeren via de opstalverzekering van de VvE?
Binnen een VvE heb je mensen die actief meedenken, maar ook mensen die weinig interesse hebben of het simpelweg niet begrijpen. Juist voor die laatste groep is het belangrijk dat zaken goed geregeld zijn via de VvE. Want als we het hebben over woningverbeteringen, praten we al snel over bedragen van € 20.000,-. Vraag maar eens een offerte op voor een nieuwe keuken en het sanitair (toilet en douche).
Wanneer een bewoner geen eigenaarsbelang heeft meeverzekerd – of misschien zelfs helemaal geen inboedelverzekering heeft – kunnen de problemen aanzienlijk zijn.
Wij hebben ons pand laten taxeren door VvE Belang via dhr. J.V. Hendriksen, wat resulteerde in een Taxatierapport herbouwwaarde conform artikel 7:960 BW.
In dit rapport is de Herbouwwaarde opgenomen, inclusief het tevens expliciet vermelde Eigenaarsbelang dat is berekend op basis van premier-risque. Deze Eigenaarsbelang taxatie is gebaseerd op een fysiek bezoek aan twee representatieve appartementen (van de 12 in totaal).
Onze polis bevatte oorspronkelijk 10% voor Eigenaarsbelang. Dit bleek echter ontoereikend voor het getaxeerde Eigenaarsbelang. Het verschil in Eigenaarsbelang hebben wij daarom apart bijverzekerd.
Belangrijk om te beseffen is dat de premies voor de verzekeringen via de VvE-bijdrage worden betaald. Het totale Eigenaarsbelang moet daarom worden verdeeld volgens de breukdelen. Het uitgangspunt dat elk appartement, ongeacht het breukdeel, hetzelfde Eigenaarsbelang zou hebben, klopt niet.
Belangrijk om te beseffen is dat de premies voor de verzekeringen via de VvE-bijdrage worden betaald. Het totale Eigenaarsbelang moet daarom worden verdeeld volgens de breukdelen. Het uitgangspunt dat elk appartement, ongeacht het breukdeel, hetzelfde Eigenaarsbelang zou hebben, klopt niet.
Inderdaad maak je hier het verschil in zienswijze van een verzekeraar en van VVE duidelijk. Bij een gelijk eigenaarsbelang kunnen bewoners verschillende bedragen ‘betalen (in de maandelijkse bijdrage)’ voor de hun gelijke belang. Maar de 2 polissen die wij hebben gehad specificeren de hoogte van het eigenaars belang niet als grensbedrag van wat voor een ieder verzekerd is. Het is gewoon een opslag op de basispremie, zonder persoonlijke dekkingen en dekt alles als er ook nog een garantie voor ‘niet onderverzekerd’ geldt.
Recent heeft BNNVARA iets geschreven gerelateerd aan dit onderwerp, zie . Maar voor mij heeft artikel een hoog gehalte aan klok en klepel. Hebben persoonlijke opstal verzekeringen dan geen uitsluitingen in geval van slecht onderhoud?
- Deze reactie is gewijzigd 3 maanden, 3 weken geleden door .
Belangrijk om te beseffen is dat de premies voor de verzekeringen via de VvE-bijdrage worden betaald. Het totale Eigenaarsbelang moet daarom worden verdeeld volgens de breukdelen. Het uitgangspunt dat elk appartement, ongeacht het breukdeel, hetzelfde Eigenaarsbelang zou hebben, klopt niet.
Dit is echt een onwenselijke situatie waar (grote) VvE’s niet uit kunnen komen. De verzekeraars bieden nu eenmaal een eigenaarsbelang-premie aan op een bepaalde manier en dat staat haaks op de AvS. Volgens de AvS wordt de premie namelijk op basis van de breukdelen betaald, maar dit is volledig incorrect. Het is geen doen om in grote VvE dit per woning uit te zoeken. Verzekeraars hebben geen interesse om dit aan te passen, want in de praktijk is het handiger om een eigenaarsbelang in beschouwing te laten en de schade-specialist de ruimte te geven om het uit te keren bedrag per schade-situatie te bepalen waarbij niet altijd gekeken wordt of het consequent is of eerlijk tegenover de andere eigenaren.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.