Reageer op: Metertjes of verdeelsleutel.
Beste Oma Jeanette, ik reageer op een paar van je vragen. Ik ben pensionado en al 4 jaar bestuurder van een kleine VVE. Ik ben geen expert, maar handig genoeg om alle wet- en regelgeving te raadplegen. Misschien kan ik iets bijdragen.
Die nieuwe makelaar is gewoon lid van jullie VVE en heeft voor 10 appartementen stemrecht, net als de eigenaren van de andere 5 verhuurders. Jullie zijn met 80-90 appartementen veruit in de meerderheid, ook als er met 2/3 meerderheid gestemd moet worden.
De beheerder kan/mag nooit op eigen houtje dit soort besluiten nemen, want die werkt in opdracht van het bestuur. Als het bestuur dit door de vingers ziet, dan is het nodig aan vervanging toe. Stel het aan de orde op de volgende ALV.
In mijn VVE (van 4) gebeurt niets, zonder toestemming van de ALV. Het bestuur en de leden kunnen agendapunten aanleveren (liefst met een uitgewerkt voorstel) en dan dan wordt dat besproken in de ALV.
De kwestie van meters of verdeelsleutels is ingewikkeld, vooral de financiële gevolgen voor iedere eigenaar. De aanleg voor 100 appartementen is een grote investering en de VVE bijdragen zullen omhoog gaan. De besparing per appartement (break-even) moet ook duidelijk zijn in een uitgewerkt voorstel met alle gevolgen voor de eigenaars.
Dit vraagt om een zorgvuldige afstemming, zodat iedereen zich ‘eerlijk’ behandeld voelt. Een fatsoenlijk bestuur trekt hier een paar maanden voor uit, met vele nieuwsbrieven en mail communicatie, totdat een besluitrijp voorstel in stemming kan worden gebracht op de volgende (of ingelaste) ALV.
Ik ben aardig op de hoogte van de wettelijke verplichtingen, maar een VVE van 4 is iets anders dan een VVE van 100. Wij hebben al jaren lak aan wettelijke verplichtingen, want we kunnen er ons toch niet aan houden. We hebben nog geen kandidaten voor de nieuwe Kascommissie.
Wie gaat er juridische stappen ondernemen? Kent iemand de wetstekst? Wat zijn de sancties, wie zijn de handhavers? Iemand zal het initiatief moeten nemen om aangifte te doen. Zoals zo vaak is dit slordige wetgeving, want wat is “als redelijkerwijs een individuele bemetering van het appartement dan wel losse radiatoren mogelijk is, dan is dat verplicht.”?
Pas als er handhavers op de stoep staan (wie? Bouw & Woning toezicht?), dan heeft de VVE wel een probleem. Dan moet het bestuur actie ondernemen, maar ook voorleggen aan de (ingelaste) ALV. Dat kost ook zeker een paar maanden.
De reactie van Rob-Willem was volgens mij het meest duidelijk. Ik parafraseer;
Binnen een VVE geldt: De vergadering (ALV) besluit, het bestuur voert uit. Bij een meerderheidsbesluit is, heb je je daarbij neer te leggen. Uiteraard kun je naar de rechter, maar dan moet je ook een sterke zaak hebben wil je gelijk krijgen.
Mijn (Rob-Willem) advies is:
* Neem de Akte van Splitsing goed door om te kijken hoe je een (ingelaste) vergadering (ALV) kunt beleggen
* verzamel gelijkgestemden. Bepaal of er een meerderheid is die tegen de meters is
* vraag het bestuur een vergadering te beleggen over dit onderwerp
* vraag het bestuur met een onderbouwing te komen waarom de metertjes zinvol zijn
* stel je eigen tegenargumenten op. Maak daarbij ook duidelijk waarom je denkt dat de Warmtewet in jullie geval niet van toepassing is
* de vergadering (ALV) neemt de uiteindelijke beslissing (die kan worden aangevochten)
= = =
Ik wil er een gratis advies aan toe voegen;
Er wonen vast wel wat pensionado’s, die tijd en zin hebben om zich te verdiepen in de VVE regels. Zoek ze op en maak een koffie kransje of een praat clubje. Jullie kunnen het volgende bestuur zijn.
Groet en succes, Harry