Moet je meer overdrachtsbelasting betalen door een VvE-lening?

De afgelopen tijd duikt het steeds vaker op in de praktijk: Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) die een lening hebben afgesloten voor verduurzaming of groot onderhoud en daardoor een (tijdelijk) negatief reservefonds hebben. Op LinkedIn deelde VvE-specialist Claudia Siewers onlangs haar ervaringen. Haar boodschap is helder: zo’n lening blijft niet zonder gevolgen bij verkoop van een appartement. Zeker niet als het gaat om overdrachtsbelasting, informatieplicht en de startersvrijstelling.

Net als bij een eerdere discussie die Claudia aanzwengelde, raakt dit onderwerp meerdere spelers tegelijk: verkopers, kopers, makelaars, notarissen én VvE-beheerders. Tijd om haar punten stap voor stap te bekijken en te vertalen naar de praktijk.

Wat betekent een negatief reservefonds eigenlijk?

Een negatief reservefonds ontstaat meestal wanneer een VvE vooruitloopt op toekomstige bijdragen. Denk aan een lening voor verduurzaming of onderhoud, waarbij de kosten nu worden gemaakt en de eigenaren deze in de jaren daarna via de maandelijkse bijdrage terugbetalen. Boekhoudkundig staat de VvE dan ‘in het rood’, terwijl daar wel een concrete investering tegenover staat.

Dat klinkt logisch en in veel gevallen is het dat ook. Maar bij verkoop van een appartement kan dit grote gevolgen hebben, vooral als niet iedereen zich bewust is van hoe dit fiscaal en juridisch wordt behandeld.

Het aandeel in het reservefonds telt mee bij de koopprijs

Een belangrijk punt dat Claudia benoemt: het aandeel van de eigenaar in het (negatieve) reservefonds wordt bij de verkoopprijs opgeteld voor de berekening van de overdrachtsbelasting. Met andere woorden: hoe hoger het negatieve aandeel, hoe hoger de grondslag waarover overdrachtsbelasting wordt geheven.

Dat kan in de praktijk betekenen dat een koper meer belasting betaalt dan verwacht. Zeker bij forse verduurzamingsleningen kan dit bedrag aanzienlijk oplopen.

Informatieplicht gaat boven alles

Volgens Claudia gaat het hier vaak mis. Kopers worden regelmatig verrast door bestaande leningen of zelfs door recente besluiten om een nieuwe lening aan te gaan. Alleen het toevoegen van ‘de VvE-stukken van vorig jaar’ aan de verkoopdocumentatie is simpelweg niet voldoende.

De verkoper heeft een duidelijke mededelingsplicht. Nieuwe besluiten over geldleningen moeten actief worden gemeld aan de koper. Die mededelingsplicht gaat altijd boven de onderzoeksplicht van de koper. Dat is vaste rechtspraak en daar bestaat weinig discussie over.

Belangrijk detail: dat ontslaat de makelaar niet van zijn eigen verantwoordelijkheid. Ook de makelaar moet de juiste vragen stellen en controleren of de informatie volledig en actueel is.

Gevolgen voor de startersvrijstelling

Een punt dat extra aandacht verdient, is de startersvrijstelling. In 2026 ligt de grens op €555.000. Die vrijstelling werkt niet als een drempel, maar als een alles-of-niets-regeling. Kom je er €1 boven, dan vervalt de vrijstelling volledig.

Het aandeel in een negatief reservefonds wordt bij de koopprijs opgeteld. Dat kan er dus voor zorgen dat een woning die ‘op papier’ onder de grens valt, er fiscaal toch bovenuit komt. Voor starters kan dit een onaangename en dure verrassing zijn.

De rol van de notaris en de VvE-beheerder

In de notarisbrief hoort duidelijk te worden vermeld dat er sprake is van een negatief reservefonds. Claudia geeft aan dat het prettig is als daarbij ook wordt toegelicht waar de lening vandaan komt en waar deze voor is of wordt gebruikt. Dat helpt kopers om de situatie goed te begrijpen en voorkomt discussies achteraf.

Voor VvE-beheerders ligt hier een belangrijke taak. Transparante, actuele en goed toegelichte informatie wordt steeds belangrijker, zeker nu VvE’s vaker kiezen voor externe financiering.

Is het logisch dat de lening nominaal meetelt?

Tot slot werpt Claudia een juridisch interessante vraag op. Artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer spreekt over ‘de waarde’, en die hoeft niet per definitie gelijk te zijn aan het nominale bedrag van een lening. In vakmedia, zoals VN Nieuws, wordt hierover al discussie gevoerd.

Dit is geen uitgekristalliseerd punt en mogelijk volgt hier in de toekomst meer duidelijkheid over via rechtspraak of beleid. Voor nu geldt echter: in de praktijk wordt het nominale bedrag meegenomen.

Tot slot

Negatieve reservefondsen zullen de komende jaren alleen maar vaker voorkomen, zeker nu verduurzaming voor veel VvE’s onvermijdelijk is. Dat vraagt om scherpte bij iedereen die bij een verkoop betrokken is. Duidelijke communicatie voorkomt verrassingen en juridische problemen achteraf.

De ervaringen die Claudia deelt zijn daarmee geen theorie, maar een waarschuwing uit de praktijk. Doe er je voordeel mee. Op LinkedIn kun je bovendien meepraten over deze discussie; daar wordt het onderwerp volop besproken.