Welke VvE-kosten mag een verhuurder doorberekenen aan de huurder?

Veel huurders die in een appartement wonen krijgen jaarlijks een overzicht van servicekosten van hun verhuurder. In dat overzicht staan vaak ook kosten uit de Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat kan verwarrend zijn. Want welke VvE-kosten mag een verhuurder eigenlijk doorberekenen aan de huurder? En welke kosten horen bij de eigenaar zelf?

Die vraag kregen wij onlangs van een huurder die een opgave ontving met verschillende kostenposten uit de VvE‑begroting. Daarin stonden bijvoorbeeld schoonmaak, onderhoud, verzekeringen, inspecties en zelfs bijdragen aan het reservefonds. Het totaalbedrag liep op tot duizenden euro’s per jaar.

Dit soort opgaven krijgen wij vaker via onze juridische VvE-vraagbaak. Voor huurders is het onderscheid tussen kosten voor de eigenaar en kosten voor de huurder namelijk niet altijd duidelijk. In een eerder nieuwsartikel, getiteld ‘VvE-bijdrage aan huurder doorbelasten, mag dat?’, behandelden wij al eens een rechterlijke uitspraak over dit onderwerp. In dit kennisartikel leggen we vanwege de vele vragen nog eens uit hoe de regels precies zitten.

Het verschil tussen VvE-bijdrage en servicekosten

Een appartementseigenaar betaalt maandelijks een VvE‑bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars. In die bijdrage zitten allerlei kosten die met het gebouw te maken hebben, bijvoorbeeld:

• onderhoud van het gebouw
• schoonmaak van algemene ruimtes
• verzekeringen
• beheer en administratie
• reserveringen voor toekomstig onderhoud

Voor huurders is het belangrijk om te weten dat deze VvE‑bijdrage niet automatisch één op één mag worden doorbelast. In het huurrecht wordt namelijk onderscheid gemaakt tussen twee soorten kosten:

• kosten voor het gebruik van de woning
• kosten die horen bij het eigendom van het appartement

Alleen kosten die samenhangen met het gebruik van het gebouw kunnen meestal als servicekosten worden doorberekend aan de huurder.

Kosten die meestal wél mogen worden doorberekend

Kosten die direct te maken hebben met het gebruik van het gebouw mogen vaak worden doorberekend aan de huurder. Denk bijvoorbeeld aan:

• schoonmaak van trappenhuizen en algemene ruimtes
• elektriciteit voor verlichting in algemene ruimtes
• watergebruik voor gemeenschappelijke voorzieningen
• huismeesterkosten
• klein dagelijks onderhoud
• liftgebruik en onderhoud
• ontstoppingscontracten of onderhoud van installaties voor dagelijks gebruik

Posten zoals schoonmaak, klein dagelijks onderhoud, liftgebruik en huismeesterkosten kunnen in veel gevallen dus als servicekosten worden gezien. Deze kosten hangen direct samen met het gebruik van het gebouw.

Kosten die meestal niet mogen worden doorberekend

Andere kosten horen bij het eigendom van het appartement. Die komen in principe voor rekening van de eigenaar van het appartement, dus de verhuurder.

Voorbeelden daarvan zijn:

• de dotatie aan het reservefonds van de VvE
• opstalverzekeringen
• bestuurdersaansprakelijkheidsverzekeringen
• administratiekosten van de vereniging
• vergaderkosten van de VvE
• bankkosten van de vereniging
• kosten voor groot onderhoud

Het voorbeeld van het reservefonds lichten we verderop nog verder toe omdat hierover vaker vragen gesteld worden. Dit fonds is bedoeld om te sparen voor toekomstig onderhoud aan het gebouw. Dat hoort bij het eigendom van het appartement en niet bij het gebruik ervan. In opgaves die wij ontvangen gaat het soms om ruim €1.000 aan reserveringen voor het reservefonds.

Mag een verhuurder de volledige VvE‑bijdrage doorberekenen?

Toch ligt het juridisch iets genuanceerder dan vaak wordt gedacht. In een oudere uitspraak (die wij hier al eens bespraken) oordeelde een rechter dat een verhuurder de VvE‑bijdrage niet één op één mocht doorbelasten aan de huurder. Alleen kosten die betrekking hadden op het gebruik van het gebouw mochten worden doorberekend.

Later heeft het Gerechtshof Amsterdam dit oordeel gedeeltelijk teruggedraaid. Het Hof bepaalde dat bij woningen in de vrije sector partijen in het huurcontract afspraken mogen maken over wie bepaalde kosten betaalt.

Dat betekent dat het in sommige gevallen wél mogelijk is dat (een deel van) de VvE‑bijdrage voor rekening van de huurder komt, als dat duidelijk in het huurcontract is afgesproken.

Het huurcontract speelt dus een belangrijke rol. Staat daarin expliciet dat bepaalde VvE‑kosten door de huurder worden betaald, dan kan dat in de vrije sector toegestaan zijn.

Bij gereguleerde huur gelden strengere regels

Bij sociale of gereguleerde huur ligt dat anders. Daar gelden wettelijke regels voor servicekosten. Die regels bepalen dat alleen kosten die samenhangen met het gebruik van de woning mogen worden doorberekend.

In dat geval blijven kosten die horen bij het eigendom van het appartement (zoals het reservefonds of opstalverzekeringen) in principe voor rekening van de eigenaar (verhuurder).

Mag een verhuurder het reservefonds van de VvE doorberekenen aan huurders?

Zoals al eerder aangegeven is een terugkerende vraag of de bijdrage aan het reservefonds van de VvE mag worden doorberekend aan huurders. Het reservefonds is het spaargeld van de VvE voor toekomstig onderhoud aan het gebouw, zoals het vervangen van het dak, gevelonderhoud of groot schilderwerk.

In de meeste gevallen wordt deze bijdrage gezien als een kostenpost die hoort bij het eigendom van het appartement. Het reservefonds is immers bedoeld voor de lange termijn en voor onderhoud van het gebouw zelf. Daarom wordt de dotatie aan het reservefonds normaal gesproken niet gezien als een servicekost die bij de huurder in rekening mag worden gebracht.

Alleen wanneer in een huurcontract in de vrije sector expliciet andere afspraken zijn gemaakt, kan dit anders liggen. Ook dan blijft het belangrijk dat duidelijk is welke kosten precies worden doorbelast en hoe deze zijn opgebouwd.

In de praktijk zien we echter regelmatig dat de volledige VvE-bijdrage (inclusief de reservering voor het reservefonds) wordt doorgeschoven naar huurders. Dat is lang niet altijd toegestaan en kan reden zijn om de servicekosten goed te laten controleren.

Kosten voor ruimtes die niet worden gehuurd

In een van de vragen die wij ontvingen werd ook aangegeven dat er kosten worden berekend voor een ruimtes die niet wordt gehuurd.

In principe geldt dat een huurder alleen kosten hoeft te betalen voor voorzieningen waarvan hij ook daadwerkelijk gebruik kan maken. Als een ruimte niet wordt gehuurd en ook niet wordt gebruikt, is het lastig te rechtvaardigen dat daarvoor servicekosten worden berekend.

Verhuurder moet servicekosten kunnen onderbouwen

Een belangrijk punt is verder dat servicekosten altijd transparant moeten zijn. De verhuurder moet kunnen laten zien:

• welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt
• hoe deze kosten zijn verdeeld
• welke kosten bij de huurder in rekening worden gebracht

De huurder heeft bovendien het recht om de onderliggende stukken in te zien, bijvoorbeeld de VvE‑jaarrekening of facturen van schoonmaak en onderhoud.

Controleer de servicekosten goed

Voor huurders kan een VvE‑kostenoverzicht behoorlijk ingewikkeld zijn, omdat daarin vaak verschillende soorten kosten door elkaar staan: kosten voor dagelijks gebruik van het gebouw, kosten voor beheer van de vereniging en reserveringen voor toekomstig onderhoud. Toch loont het om de posten goed te bekijken. Vooral bij appartementen zien we regelmatig dat de volledige VvE‑bijdrage wordt doorgeschoven naar huurders.

Wie twijfelt over de servicekosten kan deze laten toetsen, bijvoorbeeld via de Huurcommissie of juridisch advies.

Samenvattend

Een verhuurder mag niet automatisch alle VvE‑kosten doorberekenen aan een huurder.

• Kosten die te maken hebben met het dagelijks gebruik van het gebouw mogen vaak als servicekosten worden doorbelast.
• Kosten die horen bij het eigendom van het appartement blijven meestal voor rekening van de eigenaar.
• In de vrije sector kan het huurcontract bepalen dat bepaalde VvE‑kosten toch voor rekening van de huurder komen.

Zie je op jouw servicekostenafrekening posten uit de VvE‑begroting staan? Dan is het verstandig om goed te controleren of deze kosten daadwerkelijk als servicekosten mogen worden doorberekend.

Want uiteindelijk geldt: een huurder betaalt in principe voor gebruik van de woning, niet voor het eigendom van het gebouw.

---