Verduurzaming van financieel zwakke VvE’s: een utopie door achterstallig onderhoud, vertrekkende groot-eigenaren en eigendomsrecht

De verduurzaming van appartementencomplexen wordt vaak gepresenteerd als een logische stap in de energietransitie. In beleidsstukken wordt daarbij regelmatig aangenomen dat ook verenigingen van eigenaars (VvE’s) met beperkte financiële middelen uiteindelijk zullen investeren in energiebesparing. Voor veel gemengde VvE’s, met zowel particuliere eigenaren als institutionele beleggers, is dat echter een weinig realistisch scenario. Achterstallig onderhoud, oplopende kosten en het vertrek van groot-eigenaren maken verduurzaming in veel gevallen eerder een beleidsideaal dan een uitvoerbare praktijk.

De rol van groot-eigenaren bij lage VvE-lasten en beperkte reserves

Een belangrijke, maar vaak onderbelichte oorzaak van financiële problemen binnen gemengde VvE’s ligt bij de invloed van groot-eigenaren met aanzienlijke stemmacht. Wanneer één belegger tientallen appartementen in een complex bezit, kan die partij in de praktijk een doorslaggevende rol spelen bij het vaststellen van de VvE-bijdrage, de hoogte van onderhoudsreserves en de inhoud van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

Het verdienmodel van dergelijke beleggers botst regelmatig met het langetermijnbelang van goed onderhoud. Voor een verhuurder drukken hoge VvE-lasten en stevige reserveringen direct op het rendement van verhuurde woningen. Het financiële belang ligt daarom vaak bij het beperken van maandlasten en het uitstellen van grote uitgaven.

In de praktijk betekent dit dat VvE-bijdragen jarenlang laag worden gehouden, reserveringen minimaal blijven en MJOP’s soms onvolledig of optimistisch worden opgesteld. Grote onderhoudsposten worden naar de toekomst doorgeschoven en noodzakelijke ingrepen gefaseerd of uitgesteld. Zolang een groot-eigenaar een sterke stempositie heeft, is het voor particuliere eigenaar-bewoners moeilijk om die koers te veranderen.

Het resultaat is een ogenschijnlijk betaalbare VvE met lage maandlasten, maar met een groeiend onderhoudsprobleem onder de oppervlakte.

De rekening komt later, vaak voor nieuwe eigenaren

Wanneer groot onderhoud uiteindelijk niet langer kan worden uitgesteld, bijvoorbeeld bij dakvernieuwing, gevelherstel, funderingsschade of vervanging van installaties blijken de financiële reserves vaak ontoereikend. De rekening van jarenlang uitgesteld onderhoud komt dan in korte tijd op tafel.

De situatie wordt extra complex wanneer de dominante eigenaar op dat moment zijn bezit verkoopt. Vastgoedbelegger Heimstaden vormt hiervan een illustratief voorbeeld. Deze internationale verhuurder bezit in Nederland duizenden woningen in complexen met gemengde eigendom en heeft in veel VvE’s een aanzienlijke stempositie.

Tegelijkertijd heeft het bedrijf aangekondigd uit Nederland te vertrekken en een groot deel van zijn Nederlandse portefeuille te verkopen. De komende jaren moeten nog vele duizenden woningen worden uitgepond.

Daarmee verandert de eigendomsstructuur binnen zulke VvE’s ingrijpend. Waar voorheen één partij de koers bepaalde, ontstaat na verkoop een versnipperd eigenaarschap. Nieuwe particuliere kopers stappen echter regelmatig in een VvE met lage reserves, een beperkt MJOP en een naderende onderhoudsopgave. De financiële consequenties van jarenlang uitgesteld onderhoud komen daarmee vaak bij hen terecht.

Verduurzaming als extra financiële opgave

In deze context klinkt de oproep van de overheid om tegelijkertijd grootschalig te verduurzamen weinig realistisch. Veel VvE’s moeten eerst het basisonderhoud van hun gebouw op orde brengen. De kosten daarvan zijn bovendien de afgelopen jaren sterk gestegen.

Verduurzamingsmaatregelen zoals isolatie of nieuwe installaties komen daar bovenop. Voor financieel zwakke VvE’s betekent dit dat onderhoud en verduurzaming direct met elkaar concurreren. In de praktijk krijgt noodzakelijk onderhoud vrijwel altijd prioriteit.

Het eigendomsrecht als grens aan afdwingbaarheid

Daarbij speelt ook het eigendomsrecht een belangrijke rol. Appartementseigenaren zijn weliswaar onderdeel van een collectief binnen de VvE, maar hun eigendom blijft juridisch beschermd. Grote investeringen die duizenden of tienduizenden euro’s per appartement kosten raken direct de financiële positie van individuele eigenaren.

Wanneer verduurzaming via regelgeving of verplichtingen wordt afgedwongen, kan dat botsen met deze bescherming van eigendom. Niet iedere eigenaar heeft de financiële ruimte om grote investeringen te dragen, zeker niet wanneer tegelijkertijd achterstallig onderhoud moet worden ingehaald. Het afdwingen van zulke investeringen stuit daarom al snel op juridische, financiële en maatschappelijke grenzen.

Conclusie

De verduurzaming van appartementencomplexen is een belangrijke maatschappelijke doelstelling. Maar bij financieel zwakke VvE’s ontbreekt vaak de basis om die ambitie waar te maken. Achterstallig onderhoud, mede veroorzaakt door jarenlang lage bijdragen, beperkte reserveringen en uitgesteld onderhoud onder invloed van groot-eigenaren, vormt al een grote opgave op zich.

Wanneer zulke groot-eigenaren hun bezit vervolgens uitponden en vertrekken, blijven versnipperde VvE’s achter met een forse onderhoudsrekening. In combinatie met de bescherming van het eigendomsrecht maakt dat de verwachting dat deze VvE’s op korte termijn grootschalig zullen verduurzamen weinig realistisch. Onder de huidige omstandigheden is dat eerder een utopie dan een uitvoerbaar beleidsperspectief.

Over de auteur

Antonie Kerstholt is voormalig advocaat ondernemingsrecht en financieel econoom. Hij schrijft regelmatig over ontwikkelingen op de woningmarkt en de positie van appartementseigenaren. Eerder publiceerde hij onder meer de artikelen “Starters moeten niet te vroeg juichen als belegger Vesteda veel huurwoningen gaat verkopen” en “De ontwrichtende nalatenschap van vertrekkende vastgoedinvesteerders” op Joop.nl van BNNVARA.

Met deze bijdrage wil hij het debat over onderhoudsreserveringen, risico’s in gemengde VvE’s en de positie van eigenaar-bewoners verder aanzwengelen.

De inhoud en standpunten in dit artikel komen voor rekening van de auteur.