Reageer op: Beheerder wijkt eenzijdig af van indexatie in overeenkomst

De beheerder heeft in Twinq zelf alle facturen geaccordeerd als zijnde bestuurder, want beheerder is volgens KvK uittreksel bestuurder.

Het feit dat de jaarrekeningen reeds zijn goedgekeurd door de ALV en dat er decharge is verleend aan de beheerder, betekent niet dat de VvE geen zaak meer heeft. Integendeel, de juridische positie van de VvE blijft sterk op basis van de hiërarchie van reglementen en de eigen contractvoorwaarden van Beheerder.
Hieronder volgt de analyse van de “zaak voor de VvE” bij goedgekeurde jaarcijfers:

1. Decharge is beperkt tot “bekende” feiten
De decharge die de ALV verleent aan een beheerder/bestuurder ontslaat hen van aansprakelijkheid voor het gevoerde beleid, maar uitsluitend voor zover dat beleid uit de gepresenteerde stukken (balans, exploitatieoverzicht en toelichting) kenbaar was voor de leden.
• Indien Beheerder de overstap naar de loonindex heeft gepresenteerd als een “voldongen feit” of een “noodzakelijke aanpassing” zonder expliciet te melden dat dit in strijd is met de Splitsingsakte, kunnen de leden aanvoeren dat zij niet volledig geïnformeerd waren.
• Een decharge dekt geen zaken die in strijd zijn met de wet of de statuten (splitsingsakte), tenzij de ALV daar expliciet en met de juiste meerderheid over heeft besloten.

2. De Splitsingsakte is leidend en dwingend
In de juridische hiërarchie staat de Splitsingsakte boven een ALV-besluit.
• Artikel 45 van de akte schrijft dwingend de CPI voor [Splitsingsakte].
• Een ALV-besluit om een jaarrekening goed te keuren waarin een loonindex is toegepast, is nietig (ongeldig) voor zover dat besluit in strijd is met de akte.
• De VvE kan daarom stellen dat de beheerder onrechtmatig heeft gehandeld door een indexatiemethode toe te passen die de akte niet toestaat, ongeacht de jaarlijkse decharge.

3. Nacalculatie op basis van Artikel 2.11
Beheerder voert het beheer momenteel feitelijk uit op basis van de beloningsstructuur in de Beheerovereenkomst 2023 (voorschotten en uurtarieven). In deze overeenkomst staat in Artikel 2.11:
“Eens per half jaar wordt er afgerekend op basis van het uurtarief.”
Zelfs als de jaarrekeningen (waarin de voorschotten zijn verwerkt) zijn goedgekeurd, heeft de nacalculatie — het definitief vaststellen van de kosten tegen de juiste tarieven — nog niet correct plaatsgevonden. De VvE kan eisen dat deze nacalculatie alsnog gebeurt over 2023-2025, waarbij de uurtarieven worden gecorrigeerd naar het CPI-niveau (conform de akte) in plaats van de loonindex.

4. Geen rechtsgeldig contract 2023
Zoals eerder vastgesteld, ontbreekt in de notulen van 2023 een formeel besluit tot het aangaan van de nieuwe overeenkomst.
• Beheerder stelt in zijn eigen voorwaarden dat een contract pas tot stand komt na een ALV-besluit én ondertekening.
• Het goedkeuren van een jaarrekening is niet hetzelfde als het goedkeuren van een nieuw beheercontract voor de toekomst. De VvE kan dus aanvoeren dat er voor de jaren 2023-2025 geen contractuele basis was voor de gehanteerde loonindex en de nacalculatie van uren.

tot zover..