Optoppen: veel potentie, weinig nieuwe woningen
Nieuwe woningen bouwen zonder een weiland op te offeren, terwijl bestaande eigenaren geld overhouden voor onderhoud en verduurzaming. Het is begrijpelijk dat optoppen zoveel belangstelling trekt. Toch blijft de grote doorbraak uit. De eerste projecten laten zien wat mogelijk is, maar ook hoeveel er moet samenvallen voordat een extra verdieping daadwerkelijk wordt gebouwd. Vooral bij VvE’s is de afstand tussen een aantrekkelijk idee en een uitvoerbaar plan groot.
In 2024 beschreven we op Nederlandvve.nl de kansen en uitdagingen van optoppen. Een jaar later schreven we dat de uitvoering achterbleef bij de verwachtingen. Inmiddels wordt steeds duidelijker waar dat verschil vandaan komt. De ruimte boven een gebouw zegt nog weinig over de mogelijkheden om daar woningen te realiseren.
De grote aantallen blijven voorlopig op papier
De landelijke opbrengst is vooralsnog bescheiden. Het Economisch Instituut voor de Bouw schat de productie op ongeveer 500 tot 600 optopwoningen per jaar. Dat is een schatting op basis van verbouwcijfers over 2020 tot en met 2024, omdat een afzonderlijke officiële telling ontbreekt. Het geeft wel aan hoe groot de afstand is tot de eerder geschetste mogelijkheid van circa 100.000 extra woningen tot 2030.
Op papier begint optoppen bij de beschikbare ruimte. In de praktijk begint het bij een gebouw dat al wordt gebruikt, met eigenaren die verschillende belangen hebben. De gemeente wil woningen toevoegen, een ontwikkelaar moet de investering kunnen terugverdienen en de VvE wil weten wat het bestaande gebouw ermee opschiet. Een plan wordt pas uitvoerbaar als die belangen voldoende bij elkaar komen.
Onderhoud kan een plan in beweging brengen
Daar zit ook de aantrekkingskracht voor VvE’s. Veel gebouwen hebben onderhoud nodig en moeten worden verduurzaamd. Als de opbrengst van extra woningen daaraan kan bijdragen, ontstaat een mogelijkheid die met alleen de bestaande bijdragen van eigenaren misschien buiten bereik blijft. Voor een VvE kan het toevoegen van enkele appartementen daardoor meer betekenen dan het kleine aantal woningen doet vermoeden.
In Buitenveldert kwam die combinatie concreet samen. Een VvE stond voor forse uitgaven aan onderhoud, verduurzaming en de galerijconstructies. Volgens een praktijkverhaal van Volkshuisvesting Nederland dreigde een extra bijdrage van €200 per huishouden per maand. De opbrengst van optoppen bood financiële ruimte voor het bestaande gebouw. Daarbij hielp dat de constructie mogelijkheden bood en dat binnen het bestuur bouwkundige kennis aanwezig was.
Zo’n voorbeeld maakt duidelijk waarom het enthousiasme blijft bestaan. Maar het laat ook zien hoe afhankelijk succes is van de omstandigheden. Een geschikte constructie, voldoende opbrengst en een bestuur dat het traject kan begeleiden zijn niet bij ieder gebouw aanwezig. De aanpak van één geslaagd project is daardoor niet zonder meer te herhalen bij de volgende VvE.
De rekensom moet wel kloppen
Ook financieel is optoppen minder vanzelfsprekend dan het op het eerste gezicht lijkt. Bouwen op een bestaand gebouw bespaart ruimte, maar brengt aanpassingen en kosten met zich mee. Een lift moet mogelijk worden uitgebreid, de constructie aangepast en de uitvoering georganiseerd terwijl mensen er blijven wonen. In de vergelijking van Berenschot liggen de investeringskosten van een optopwoning dan ook hoger dan die van vergelijkbare reguliere nieuwbouw. Kosten voor onder meer parkeren en erfpacht zijn in die analyse bovendien nog buiten beschouwing gelaten.
Voor de VvE telt uiteindelijk welk bedrag na alle kosten beschikbaar blijft en welke verplichtingen daartegenover staan. De opbrengst moet opwegen tegen de risico’s, de werkzaamheden en de tijd die het traject vraagt. Noodzakelijk onderhoud kan bovendien niet onbeperkt worden uitgesteld in afwachting van woningen waarvan de komst nog onzeker is.
Dat een plan niet doorgaat, hoeft daarom geen onwil te betekenen. In Haarlem zag woningcorporatie Elan af van uitbreiding van vier flats in Meerwijk. Volgens de gemeente waren de kosten hoog en waren er andere mogelijkheden om sociale huurwoningen te bouwen of aan te kopen. Elders in dezelfde stad werden bij Plaza West wel 21 dakwoningen gerealiseerd. Daar waren het gebouw en een parkeerterrein met resterende capaciteit in handen van dezelfde eigenaar.
Eigenaren moeten er zelf iets aan hebben
Deze voorbeelden gaan over professionele vastgoedeigenaren. Bij een VvE komt daar de gezamenlijke besluitvorming bij. Eigenaren moeten beoordelen wat de ingreep betekent voor hun woning, hun kosten en hun woonomgeving. De bewoner op de bovenste verdieping kan daarbij andere zorgen hebben dan iemand die vooral uitkijkt naar een nieuwe lift.
Het is te gemakkelijk om die afweging uitsluitend als een belemmering voor woningbouw te beschouwen. Van eigenaren wordt gevraagd mee te werken aan een ingrijpende verandering van hun eigen gebouw. Dan mogen zij duidelijkheid verwachten over de voordelen, de overlast en de verdeling van kosten en risico’s. Draagvlak ontstaat niet vanzelf doordat het landelijke woningtekort groot is.
Voor een bestuur betekent dit een omvangrijke opgave naast het gewone VvE-werk. Het moet informatie beoordelen, eigenaren betrekken en samenwerken met adviseurs, ontwikkelaars en de gemeente. Bouwkundige mogelijkheden helpen weinig wanneer pas laat blijkt dat parkeren een probleem is, de financiële afspraken onvoldoende zekerheid bieden of eigenaren iets anders van het plan verwachtten.
Een geslaagd project is nog geen herhaalbare aanpak
Daarom is de manier waarop een project wordt voorbereid zo bepalend. Onderzoek naar vier pilotgemeenten wijst erop dat juist gemeentelijke coördinatie, financiële afspraken en sociale omstandigheden zwaar wegen bij het opschalen van optoppen. De combinatie met renovatie kan helpen, net als vroeg duidelijkheid over ruimtelijke voorwaarden. De technische oplossing is doorgaans beter tussen projecten overdraagbaar dan die lokale samenwerking.
De beperkte productie bewijst daarmee niet dat optoppen weinig waarde heeft. Wel maakt zij duidelijk dat de verwachtingen over de snelheid en schaal voorzichtig moeten worden beoordeeld. Een verzameling geschikte daken vormt nog geen bouwprogramma. Voor ieder gebouw moet worden uitgewerkt wie investeert, wie profiteert en onder welke voorwaarden de betrokken partijen willen meewerken.
Voor VvE’s ligt de meest logische aanleiding daarom bij de toekomst van het eigen gebouw. Welke werkzaamheden zijn nodig, wat kosten die zonder optoppen en welke verbetering kan het toevoegen van woningen opleveren? Vanuit die vragen is beter te beoordelen of optoppen past dan vanuit een algemene belofte over nieuwe woningen of lagere bijdragen.
Wat hebben bestaande eigenaren eraan overgehouden?
Het succes verdient vervolgens een bredere beoordeling dan alleen het aantal opgeleverde appartementen. Ook de werkelijke opbrengst voor bestaande eigenaren, het uitgevoerde onderhoud en de doorlooptijd horen daarbij. Een klein project kan voor een VvE een groot resultaat zijn. Maar zolang vooral de mogelijkheden en eerste plannen zichtbaar zijn, blijft het lastig vast te stellen hoe vaak dat resultaat wordt bereikt.
Optoppen heeft zijn waarde op afzonderlijke plekken bewezen. De volgende stap vraagt om meer inzicht in wat die projecten mogelijk maakte en waarom andere plannen afvielen. Daar hebben VvE’s, gemeenten en ontwikkelaars meer aan dan aan opnieuw een berekening van hoeveel woningen er theoretisch op de Nederlandse daken passen.
Reacties
0 reacties