Huishoudelijk reglement VvE: regels, voorbeeld en wijzigen

Een huishoudelijk reglement (HHR) bevat praktische regels voor het dagelijks gebruik van een appartementencomplex. Denk aan afspraken over geluid, gemeenschappelijke ruimten, vloerafwerking, zonwering of de manier waarop de vergadering verloopt. Het huishoudelijk reglement staat naast de wet en de splitsingsakte, maar mag daar nooit mee in strijd zijn.

Wat is een huishoudelijk reglement van een VvE?

Het huishoudelijk reglement is een verzameling aanvullende regels die door de vergadering van eigenaars wordt vastgesteld. Het is bedoeld voor onderwerpen die binnen de ruimte van de splitsingsakte nader geregeld mogen worden.

Belangrijk is het verschil tussen drie documenten:

• De splitsingsakte bevat de juridische basis van de VvE, de breukdelen, bestemmingen en het toepasselijke splitsingsreglement.
• Het modelreglement is vaak via de splitsingsakte van toepassing verklaard. Samen met eventuele afwijkingen in de akte vormt dit het splitsingsreglement van de VvE.
• Het huishoudelijk reglement werkt de praktische regels verder uit voor zover het splitsingsreglement daarvoor ruimte geeft.

Wilt u eerst weten welk modelreglement op uw VvE van toepassing is? Bekijk dan ons overzicht met VvE-modelreglementen.

Is een huishoudelijk reglement verplicht?

Nee. De wet verplicht een VvE niet om een huishoudelijk reglement te hebben. Veel VvE’s kiezen er wel voor, omdat concrete leef- en gebruiksregels discussies kunnen voorkomen en het bestuur meer houvast geven bij de handhaving.

Of en hoe een huishoudelijk reglement kan worden vastgesteld, gewijzigd of geregistreerd, hangt af van het splitsingsreglement dat voor uw VvE geldt. Kijk daarom altijd eerst in de eigen splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement.

Wat mag een VvE regelen in het huishoudelijk reglement?

De precieze ruimte verschilt per modelreglement. In de verschillende modelreglementen komen onder meer de volgende onderwerpen terug:

• het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en zaken;
• nadere regels over het gebruik van privégedeelten;
• regels om geluidshinder of andere onredelijke hinder te voorkomen;
• de orde en werkwijze van de vergadering;
• instructies aan het bestuur;
• de werkwijze van commissies;
• regels rond klachten, voor zover het toepasselijke reglement daarin voorziet;
• praktische normen voor bijvoorbeeld vloerafwerking, zonwering, gemeenschappelijke ruimten of andere onderwerpen waarvoor het splitsingsreglement ruimte laat.

Modelreglement 2017 noemt in artikel 64 uitgebreid welke onderwerpen in een huishoudelijk reglement kunnen worden geregeld. Daar staat ook expliciet dat bepalingen die in strijd zijn met de wet of het splitsingsreglement voor niet geschreven worden gehouden. Het Modelreglement 2017 is te raadplegen bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.

Wat mag niet in een huishoudelijk reglement?

Een huishoudelijk reglement is geen manier om de splitsingsakte eenvoudig te omzeilen of te wijzigen. Een VvE kan daarin dus niet zomaar fundamentele eigendomsrechten, bestemmingen, stemverhoudingen of kostenverdelingen veranderen als de splitsingsakte iets anders bepaalt.

Voorbeelden van regels die in beginsel niet via een huishoudelijk reglement kunnen worden ingevoerd zijn:

• een andere kostenverdeelsleutel dan de splitsingsakte voorschrijft;
• een andere bestemming van een appartement;
• een wijziging van de in de akte vastgelegde stemverhouding;
• een regel die een eigenaar structureel een gebruiksrecht ontneemt zonder dat daarvoor voldoende basis in het splitsingsreglement bestaat;
• een bepaling die in strijd is met dwingend recht.

De rechter heeft bijvoorbeeld geoordeeld dat een algeheel verbod op honden en katten in de privégedeelten in de betreffende VvE niet via het huishoudelijk reglement kon worden ingevoerd, omdat het verbod in strijd was met het splitsingsreglement. Lees hierover ook ons artikel over het hondenverbod in het huishoudelijk reglement.

Mag het huishoudelijk reglement regels bevatten voor een privé-appartement?

Dat kan, maar niet onbeperkt. Verschillende modelreglementen geven de vergadering ruimte om het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten nader te regelen. Zo kunnen bijvoorbeeld regels tegen onredelijke geluidshinder of normen voor harde vloeren mogelijk zijn.

Een huishoudelijk reglement mag echter niet zonder voldoende basis een fundamentele beperking van het gebruik van het appartementsrecht invoeren. De grens hangt af van de tekst van de eigen splitsingsakte, het toepasselijke modelreglement en de inhoud van de concrete regel.

Voorbeeld huishoudelijk reglement VvE: welke onderdelen neemt u op?

Er bestaat geen universeel voorbeeld dat iedere VvE zonder controle kan overnemen. Het huishoudelijk reglement moet aansluiten op de eigen splitsingsakte. Een praktische opzet kan wel de volgende hoofdstukken bevatten:

1. algemene bepalingen en begrippen;
2. gebruik van entree, gangen, trappenhuis, lift en andere gemeenschappelijke ruimten;
3. geluid, rusttijden en voorkomen van hinder;
4. regels voor vloeren en contactgeluid;
5. zonwering, gevelaanpassingen en zichtbare voorzieningen, voor zover het splitsingsreglement dit toestaat;
6. gebruik en onderhoud van tuinen, balkons en terrassen;
7. afval, fietsen, kinderwagens en scootmobielen;
8. orde van de vergadering en praktische vergaderafspraken;
9. klachten, waarschuwingen en handhaving;
10. slotbepalingen over vaststelling en wijziging.

Gebruik zo’n indeling alleen als startpunt. Controleer per bepaling of de splitsingsakte bevoegdheid geeft om het onderwerp in het huishoudelijk reglement te regelen.

Huishoudelijk reglement opstellen of wijzigen: stappenplan

Wilt u een huishoudelijk reglement opstellen of aanpassen, pak dit dan in deze volgorde aan:

1. Lees de splitsingsakte. Controleer welk modelreglement geldt en welke afwijkingen in de akte staan.
2. Bepaal welke onderwerpen echt aanvullend moeten worden geregeld. Neem geen regels over die al duidelijk in het splitsingsreglement staan.
3. Controleer de juridische basis per bepaling. Kijk of het onderwerp in een huishoudelijk reglement mag worden uitgewerkt.
4. Zet de vaststelling of wijziging op de agenda van de vergadering. Eigenaars moeten vooraf kunnen zien waarover zij besluiten.
5. Neem het besluit met de juiste meerderheid. De vereiste meerderheid en eventuele quorumregels verschillen per toepasselijk splitsingsreglement.
6. Leg de definitieve tekst en het besluit goed vast. Controleer ook of het toepasselijke reglement publicatie, inschrijving of deponering voorschrijft.
7. Verspreid de actuele versie. Zorg dat eigenaars en gebruikers weten welke regels gelden.

Met welke meerderheid wordt een huishoudelijk reglement vastgesteld?

Daar is geen antwoord op dat voor iedere VvE hetzelfde is. De benodigde meerderheid volgt uit de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Nieuwere modelreglementen kennen specifieke bepalingen voor het vaststellen, wijzigen en aanvullen van het huishoudelijk reglement. Oudere modelreglementen kunnen andere stem- en quorumregels hebben.

Controleer daarom vóór de vergadering altijd de eigen akte. Lees ook onze uitleg over stemverhoudingen binnen de VvE.

Moet een huishoudelijk reglement worden ingeschreven?

Ook dit hangt af van het toepasselijke splitsingsreglement. Zo bepaalt Modelreglement 2017 dat het bestuur het huishoudelijk reglement en wijzigingen daarvan moet publiceren in de openbare registers voor registergoederen. Andere modelreglementen kennen eigen bepalingen.

Ga dus niet uit van één algemene registratieplicht voor iedere VvE, maar controleer het reglement dat bij uw splitsingsakte hoort.

Zijn huurders gebonden aan het huishoudelijk reglement?

Bij huurders en andere gebruikers moet onderscheid worden gemaakt tussen het splitsingsreglement en een afzonderlijk huishoudelijk reglement. De Hoge Raad heeft bevestigd dat artikel 5:120 lid 2 BW ziet op het in de splitsingsakte opgenomen reglement en niet automatisch op ieder los huishoudelijk reglement.

Veel splitsingsreglementen regelen daarom hoe een eigenaar een appartement aan een gebruiker in gebruik mag geven en werken met een gebruikersverklaring waarin de gebruiker zich verbindt om relevante regels na te leven. Welke verplichtingen precies gelden, hangt af van de eigen akte en de afgelegde verklaring.

Lees voor deze specifieke situatie onze aparte uitleg over huurders die VvE-regels overtreden en bekijk het model gebruikersverklaring VvE.

Kan de VvE een boete opleggen bij overtreding?

Een VvE kan niet alleen op basis van een losse wens in het huishoudelijk reglement een nieuwe boetebevoegdheid creëren. Er moet voldoende grondslag zijn in het splitsingsreglement en de voorgeschreven procedure moet worden gevolgd. Vaak hoort daar eerst een waarschuwing bij.

Controleer daarom vóór het opleggen van een boete altijd de splitsingsakte en de procedure die voor uw VvE geldt. Bekijk ook ons stappenplan VvE-boete opleggen.

Nietig of vernietigbaar?

Een bepaling die in strijd is met de wet of het splitsingsreglement kan nietig zijn en dus juridisch geen werking hebben. Een besluit tot vaststelling van een regel kan in andere gevallen vernietigbaar zijn, bijvoorbeeld wanneer de besluitvorming niet volgens de regels is verlopen of het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Het onderscheid is belangrijk: bij nietigheid wordt de bepaling geacht juridisch niet geldig te zijn, terwijl voor vernietiging in de regel tijdig actie bij de rechter nodig is. Lees meer over nietige en vernietigbare VvE-besluiten.

Kort samengevat

Een huishoudelijk reglement is nuttig voor praktische VvE-regels, maar het staat altijd onder de wet en de splitsingsakte. Begin daarom nooit met een standaardlijst regels, maar met de eigen akte. Pas daarna bepaalt de VvE welke aanvullende regels nodig zijn, met welke meerderheid daarover wordt besloten en hoe deze regels worden vastgelegd en gehandhaafd.