Gezamenlijke opstalverzekering voorkomt problemen
Het zal je maar overkomen: je woont in een appartement dat onderdeel uitmaakt van een portiekwoning bestaande uit drie woonlagen en het middelste appartement brandt volledig uit. Het onderste appartement ondervindt daardoor zeer ernstige waterschade en het bovenste appartement wordt onbewoonbaar vanwege aanzienlijke rook- en brandschade. De eigenaren van deze drie appartementen kunnen zich met behoorlijk wat juridische problemen geconfronteerd zien.
Door: mr. E. van Riet | Advocaat bij Rijssenbeek Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl
Wie sluit de verzekering af?
De wet bepaalt dat in het reglement behorende bij de splitsingsakte een bepaling moet zijn opgenomen waaruit blijkt door wie en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. Daarom is in de modellen splitsingsakten geregeld dat het bestuur (onder meer) “het gebouw zal verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand-, en ontploffingsschade (en tevens een verzekering zal afsluiten voor de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaren als zodanig).
De verzekering zal vervolgens worden afgesloten ten behoeve van en op naam van de gezamenlijke eigenaars. Let echter wel op: de verzekering mag niet op naam van de VvE staan. De tenaamstelling in de verzekeringsovereenkomst dient te zijn: ‘de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan de x-straat nrs. ….’. De verzekering wordt immers afgesloten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars en niet ten behoeve van de VvE.
Individueel verzekeren is geen oplossing
Wetgeving en (modelsplitsings)reglementen gaan veelal uit van de grotere appartementencomplexen. In de hierboven omschreven casus van de inleiding betrof het echter een klein appartementencomplex van drie appartementsrechten. In zodanige gevallen leert de praktijk dat er vaak geen gezamenlijke (opstal)verzekering wordt afgesloten. De wet sluit –nogal ongelukkig- overigens niet uit dat eigenaren individueel een verzekering afsluiten. Ook verzekeraars bieden een individuele appartementseigenaar een vorm, zeg maar een illusie, van zekerheid. Aan te raden is zo’n vorm van “eigen verzekering” niet, omdat zich dan een scala van (verzekeringstechnische) problemen kan voordoen. Zo zou er bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van onderverzekering door één van de eigenaren, waardoor een tekort aan verzekeringspenningen ontstaat. In de praktijk zijn lelijke discussie ontstaan omdat bijvoorbeeld alle appartementseigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn voor tekorten van de VVE. In het gegeven voorbeeld is het voorgekomen dat de ene verzekerde appartementseigenaar, (mede) aansprakelijk was voor de herstelkosten van de water en rookschade van zijn buren!
Uiteraard kan deze eigenaar die desbetreffende tekortschietende eigenaren hierop aanspreken, maar het is dan nog maar de vraag of deze eigenaren over voldoende financiële middelen beschikt om het ontstane tekort uit eigen portemonnee aan te vullen. Bovendien zal er in het ergste geval een procedure moeten worden gevoerd, waardoor herstel van de ontstane schade op de lange baan geschoven wordt. En dat terwijl de eigenaren na een brand toch bij voorkeur zo snel mogelijk terug willen keren in hun woning.
Kortom, uitgangspunt moet dan ook zijn, dat het te allen tijde de voorkeur verdient het appartementencomplex, groot of klein, door de gezamenlijke eigenaars te verzekeren.
Gerelateerd
– TIP: Handleiding schade melden bij VvE verzekering (VvE-Handleiding)
– Column: “Verzekeren kun je zelf, maart wat?” (VvE Artikelen)
– De verzekeringen van de VvE (VvE informatie)
– VvE heeft stormschade, wat nu? (VvE Nieuws, oktober 2013)
– TIP: Gebrek of schade; valt het onder de opstalverzekering van de VvE? (VvE-artikelen)
Reacties
6 reactiesGerelateerde artikelen
Verduurzaming stokt door verouderd appartementsrecht: ‘Zonder wetswijziging lopen VvE’s vast’
Nederlandvve.nl ontvangt predicaat ‘Website van het Jaar Certified’
Radar over machtsverhoudingen in de VvE: wat als één partij alles te zeggen heeft?
Niets op te merken over het artikel, wellicht alleen met uitzondering van de zin dat je “aansprakelijk” bent voor schade bij de buren. Je kunt ten hoogste aangesproken worden, als houder van een appartementsrecht, om een gedeelte, ten hoogste dat gedeelte wat jouw appartementsrecht vertegenwoordigd in de VVE, in de schade bij te dragen. Uiteraard kun je het je verzekeraar laten doen als je een individuele opstalverzekering gesloten hebt.
Verder is het van belang dat je, wanneer je in een situatie bevindt dat je een individuele opstalverzekering moet sluiten (soms komt men niet tot elkaar), je dat dan ook doet bij een verzekeraar die dit soort risico’s in de boeken wenst te hebben. Zoals gezegd, het is een verre van optimale oplossing, maar je moet wat. Soms wordt, voor een leek, niet duidelijk aangegeven welke mogelijkheden er zijn.
Helemaal collectief is de oplossing vrijwel nooit. Een ieder maakt een eigen overweging om zijn/haar appartement aan te passen/te verbouwen met zaken die behoren tot de opstal, zoals vast parket, keuken, badkamer, etc. De 1 doet dat voor 40 mille en de ander helemaal niet. Die zaken zijn doorgaans niet opgenomen in de collectieve verzekering, is ook vrijwel ondoenlijk. Laat je hierover informeren en is dat onduidelijk of helemaal niet het geval, let er dan op dat je voor dat risico in je eigen verzekeringspakket een dekking opneemt, dit heet eigenarenbelang. Voor de kosten hoef je het niet te laten.
Al met al een lastige materie, omdat veel appartementseigenaren zich als huurder gedragen en er van uitgaan dat iemand het wel geregeld heeft. Nou, zeker bij de kleine verenigingen is er doorgaans niets geregeld en is het ieder voor zich. Wij vinden het ook altijd weer bijzonder om mee te maken dat vrijwel geen enkele appartementseigenaar (ook in geval van collectief) weet wat er hoe en waar verzekerd is. Vrijwel niemand heeft een polis of een afschrift en dan nog….. wie is er verantwoordelijk voor, bijvoorbeeld, een correcte verzekerde som (collectief of alle individuele polissen bij elkaar opgeteld). Een appartement is een heel bijzonder huis. Dan heb ik het nog niet eens over veel andere zaken, risico’s en mogelijke verzekeringen. Je kunt er mensen gek mee maken, is onze ervaring in de praktijk. Wij zijn als adviseur slechts de boodschapper. De wet, zoals al opgemerkt, laat ruimte voor misverstanden, maar de praktijk is ook dat men het zich laat gebeuren. Vrijwel niemand in onze praktijk volgt ons verzoek op om inzage te vragen in de verzekeringen die gesloten zijn om te kunnen (laten) beoordelen of deze correct zijn.
Assurantiehuis Adviesgroep BV
Berend Tooms
Beste Berend,
Bedankt voor je reactie: een welkome aanvulling op het artikel.
Je opmerking over het eigenaarsbelang (aanpassingen aan appartement, dure badkamer of keuken) wordt besproken in een artikel dat volgende week gepubliceerd zal worden (waarschijnlijk woensdag).
Met hartelijke groeten,
Roel en Robert
Nederlandvve.nl
Beste heer, mevrouw, Ik heb een discussie met de beheerder inzake de tenaamstelling van de verzekering. Op u site lees ik:De tenaamstelling in de verzekeringsovereenkomst dient te zijn: ‘de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan de x-straat nrs. ….’. De verzekering wordt immers afgesloten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars en niet ten behoeve van de VvE. – See more at: https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/gezamenlijke-opstalverzekering-voorkomt-problemen/#sthash.UY6Ofuw4.dpuf De beheerder geeft aan dat volstaan kan worden met de tenaamstelling zoals ingeschreven bij de KVK. Is dit corect? En wat zijn de gevolgen als de tenaamstelling niet corect is? Ik verneem graag van u. Miranda
Ik heb het stuk waar u aan refereert teruggelezen. Nu valt mij pas op waar u op doelt. Ik kan u melden dat in het verleden door de verzekeraar vaak de eerste door u genoemde omschrijving op de polis werd vermeld. Zonder daar nu zelf, als adviseur en bemiddelaar, in te sturen is zeker de laatste jaren, als verzekeringnemer de naam van de VvE op de polis gekomen. Eerst de eigen gekozen (soms exotische) naam. Ik snap best dat zoiets tot verwarring kan leiden. Nu vaak die naam die ingeschreven staat bij de KvK. Dat alleen al omdat veel aanvraagmodules direct een koppeling leggen met de KvK en daar de gegevens uit over nemen.
Ik kan mij wel iets voorstellen bij “gezamenlijke eigenaren”, de polis betreft niet de VvE, maar de eigenaren. Ik, en kennelijk ook verzekeraars, vinden dat een detail. In de hoedanigheid of omschrijving op de polis is aangegeven welk risico het betreft en wie het betreft. Dat is dan ook het geval. Belangrijk is het dat je het juiste kruisje zet in de (juiste) aanvraag. Op die manier is het duidelijk voor iedereen. Er zijn immers verzekeraars die geen VvE in de boeken willen. Vraag in ieder geval niet de verzekering op eigen naam aan, bijvoorbeeld die van de voorzitter. en vergeet dan ook nog eens te vermelden dat het een VvE betreft. Dat zou problemen op kunnen leveren.
Kortom: what’s in a name?
Geachte heer, mevrouw,
Kunt u aangeven waarom de verzekering niet op naam van de VVE dient te komen maar op de gezamenlijke eigenaren? Ik haal dat niet uit uw informatie.
Geachte heer, mevrouw,
Dank voor uw vraag. De redactie van Nederlandvve.nl neemt echter geen vragen in behandeling op deze website. Als u abonnee bent van Nederlandvve.nl, kunt u uw vraag via de VvE vraagbaak stellen. Om een abonnement af te sluiten, klikt u hier. U kunt uw vraag ook stellen op het forum van VvE-Forum.nl, waar u snel een inhoudelijk antwoord krijgt op uw vraag en/of over uw vraagstuk kunt discussiëren. Klik hier om naar het VvE forum te gaan.
Met vriendelijke groet,
Webredactie Nederlandvve.nl