De VvE in Kort Geding

Een rechtszaak kan soms wel jaren duren. Daar kan een Vereniging van Eigenaren (VvE) niet altijd op wachten. Bijvoorbeeld als de VvE de verbouwing van een appartementseigenaar tegen wil houden, als een beslag opgeheven moet worden of als een ontruiming moet plaatsvinden bij ontzegging van het gebruik van een appartement. Niet elke zaak is geschikt voor kort geding. Advocaat vastgoed en procesrecht Robert van Ewijk (Lexys Advocaten) legt uit hoe het zit met de VvE in kort geding.

Kort geding: vooruitlopend op bodemprocedure

Een kort geding is bedoeld om een veroordeling te krijgen van de wederpartij om iets te doen of na te laten. Bijvoorbeeld een verbod om een verbouwing uit te voeren of veroordeling een beslag op te heffen of een appartement te ontruimen. Het uitgangspunt is dat de uitspraak in kort geding een ‘voorlopige voorziening’ is, vooruitlopend op de bodemprocedure. Het starten van een bodemprocedure is echter niet verplicht. Als er geen bodemprocedure komt, krijgt het voorlopig oordeel daarmee een permanent karakter.

Spoedeisend belang voor VvE in kort geding

Om een kort geding te kunnen starten, moet er sprake zijn van een spoedeisend belang. De eiser moet aantonen dat het oordeel van de rechter in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Voorbeelden waarbij een VvE in kort geding betrokken kan zijn:

• het opleggen van een verbod aan een van de eigenaren om een uitbouw of een dakterras te realiseren,
• een verbod aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) om een vergaderbesluit uit te voeren,
• het opleggen van de plicht aan de VvE of een individuele eigenaar om een lekkage te verhelpen,
• het opleggen van de plicht aan een van de eigenaren om het bestuur toegang te verlenen tot het appartement,
• enzovoorts.

In kort geding kan ook betaling van achterstallige servicekosten gevorderd worden. Meestal wordt daarvoor echter een bodemprocedure gestart.

Wat kan niet in kort geding?

De rechter kan in kort geding geen defnitieve beslissingen geven. Hij kan dus geen overeenkomst ontbinden of vergaderbesluiten van de VvE vernietigen. Wel kan de rechter bijvoorbeeld, vooruitlopend op oordeel in de bodemprocedure, de VvE verbieden een vergaderbesluit uit te voeren.

Prognose uitkomst bodemzaak

In het kort geding beoordeelt de rechter of hij denkt dat de vordering in een bodemzaak wordt toegewezen. Hij legt daarvoor een summiere toets aan. Dat betekent ook dat er geen ruimte is voor het horen van getuigen of deskundigen. Verder is het erop of eronder. De advocaat die voor de eiser optreedt moet de zaak meteen zodanig motiveren en onderbouwen dat de rechter zowel overtuigd is van de haalbaarheid in een bodemprocedure, maar ook van het spoedeisend belang.

Snel uitspraak in kort geding

Een kort geding is doorgaans een dagvaardingsprocedure. Door de eiser moet meestal een advocaat ingeschakeld worden. Die kan voor het kort geding een zittingsdatum aanvragen bij de rechtbank. De zitting tussen de 2 en 8 weken na de aanvraag ingepland. In geval van grote spoed, kan de zitting zelfs enkele dagen na de aanvraag plaatsvinden. Wanneer de datum is bepaald, wordt de gedaagde met een dagvaarding opgeroepen. Die kan schriftelijk verweer voeren of op de zitting zelf. Daar wordt vervolgens inhoudelijk over de zaak gesproken. Tot slot doet de rechter dan (meestal) binnen twee weken uitspraak.