VvE-incasso: hoe int de VvE achterstallige bijdragen?

Een appartementseigenaar die de VvE-bijdrage niet betaalt, kan uiteindelijk met een incassotraject te maken krijgen. Maar wanneer een bijdrage opeisbaar is, wanneer een eigenaar in verzuim raakt en welke stappen het bestuur vervolgens mag nemen, is niet bij iedere VvE hetzelfde. De splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement zijn daarbij belangrijk.

Redactie Nederlandvve.nl Hoofdredacteur: Roel van der Vossen

2 februari 2016 · Reageer

Maak ons je Google-favoriet

Daarom is het verstandig om bij een betalingsachterstand niet direct vanuit een standaard stappenplan te handelen. Stel eerst vast welke regels voor de betreffende VvE gelden.

Controleer eerst de splitsingsakte en het modelreglement

De betalingsverplichtingen van appartementseigenaren staan niet alleen in de wet. Een groot deel volgt uit het reglement dat via de splitsingsakte op de VvE van toepassing is.

De modelreglementen verschillen daarbij van elkaar. In Modelreglement 2006, Modelreglement 2017 en het Modelreglement Kleine VvE 2021 staat expliciet dat de maandelijkse voorschotbijdragen in beginsel bij vooruitbetaling moeten worden voldaan. Oudere modelreglementen zijn anders geformuleerd.

Daar komt bij dat in de eigen splitsingsakte van een VvE van bepalingen uit een modelreglement kan zijn afgeweken. Controleer daarom altijd eerst de eigen splitsingsakte.

Wanneer is een VvE-bijdrage opeisbaar?

Opeisbaarheid betekent dat de VvE betaling van een bedrag kan verlangen. Dat moment hangt af van het soort bijdrage en de voor de VvE geldende regels. Het kan bijvoorbeeld gaan om een maandelijkse voorschotbijdrage, een tekort na vaststelling van de jaarrekening, een extra bijdrage die door de vergadering is vastgesteld of een andere rechtsgeldige betalingsverplichting.

Het is daarom te kort door de bocht om als algemene regel te zeggen dat iedere VvE-bijdrage altijd voor de eerste dag van de maand op de rekening van de VvE moet staan.

Opeisbaar betekent niet altijd direct in verzuim

Opeisbaarheid en verzuim zijn niet hetzelfde. Dat een bedrag betaald moet worden, betekent niet automatisch dat alle juridische gevolgen van verzuim direct zijn ingetreden.

MR2006 bepaalt bijvoorbeeld dat een eigenaar die een verschuldigd bedrag niet binnen één maand na opeisbaarheid heeft betaald, zonder ingebrekestelling in verzuim is. MR2017 kent dezelfde systematiek. Ook het Modelreglement Kleine VvE 2021 bevat een termijn van één maand na opeisbaarheid.

Bij andere reglementen en situaties moet afzonderlijk worden bekeken wanneer verzuim intreedt. Ook de wettelijke regels over verzuim blijven daarbij van belang.

Stuur bij een betalingsachterstand eerst een duidelijke herinnering

Ook wanneer juridisch al sprake is van een betalingsachterstand, is het praktisch verstandig een eigenaar eerst duidelijk te informeren. Vermeld in een betalingsherinnering in ieder geval het openstaande bedrag, waarop het bedrag betrekking heeft, de oorspronkelijke betaaldatum en de rekening waarop betaald moet worden.

Een gewone betalingsherinnering is niet hetzelfde als de wettelijke veertiendagenbrief waarmee buitengerechtelijke incassokosten tegenover een consument kunnen worden aangezegd.

Wanneer is een 14-dagenbrief nodig?

Als de schuldenaar een consument is en de VvE aanspraak wil maken op wettelijke buitengerechtelijke incassokosten, is een correcte veertiendagenbrief van belang. De consument moet na het intreden van verzuim nog eenmaal de gelegenheid krijgen om zonder incassokosten te betalen.

De volledige wettelijke termijn moet beschikbaar zijn vanaf de dag na ontvangst van de brief. Een formulering als “betaal binnen veertien dagen na heden” is daarom niet veilig. Een praktisch bruikbare formulering is bijvoorbeeld: “betaal binnen veertien dagen, gerekend vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd”.

Ook moet duidelijk worden vermeld hoeveel incassokosten verschuldigd zullen worden als tijdige betaling uitblijft. Lees hierover meer in ons artikel over incassokosten bij de VvE.

Hoe hoog mogen de incassokosten zijn?

Voor consumentenvorderingen gelden wettelijke maximale bedragen. Over de eerste € 2.500 van een vordering bedraagt het maximum 15%, met een minimum van € 40. Voor hogere bedragen gelden lagere percentages.

Sinds 1 oktober 2024 geldt bovendien een speciale cumulatieregeling voor bepaalde terugkerende termijnbetalingen tot en met € 266,67. Als afzonderlijke termijnen worden aangemaand, geldt binnen een periode van zes maanden maximaal € 40 voor de eerste gemiste termijn en € 20 voor iedere volgende afzonderlijk aangemaande termijn. Bij zes termijnen is dat dus maximaal € 140.

Niet iedere VvE-bijdrage valt automatisch onder deze € 20-regel. Bij hogere termijnbedragen of een andere wijze van aanmanen kan de berekening anders uitpakken.

VvE-incasso: het minnelijke traject

Als betaling na de eigen herinneringen en aanmaningen uitblijft, kan de VvE de vordering voor buitengerechtelijke incasso uit handen geven. In deze fase wordt geprobeerd betaling of een betalingsregeling te bereiken zonder dat direct een gerechtelijke procedure wordt gestart.

Incassodienstverlening aan natuurlijke personen is sinds 1 april 2024 gereguleerd via de Wet kwaliteit incassodienstverlening (Wki). Nederlandvve.nl treedt zelf niet op als incassobureau. Via Nederlandvve.nl kan een VvE een zaak aanmelden, waarna het dossier – als het daarvoor geschikt is – kan worden ondergebracht bij een passende uitvoerende specialist.

Heeft het bestuur een incassomachtiging nodig?

Ook dit is niet voor iedere VvE hetzelfde.

Bij oudere modelreglementen ontbreekt de expliciete uitzondering voor incassoprocedures die in latere modelreglementen is opgenomen. Voor het instellen van een rechtsvordering is daar in beginsel een machtiging van de vergadering aan de orde.

MR2006 bepaalt daarentegen uitdrukkelijk dat het bestuur geen afzonderlijke machtiging van de vergadering nodig heeft voor het voeren van incassoprocedures. Die uitzondering staat ook in MR2017 en in het Modelreglement Kleine VvE 2021.

Ook hier geldt dat de eigen splitsingsakte moet worden gecontroleerd. Lees meer bij incassomachtiging en incassobesluit bij de VvE.

VvE-incasso: het gerechtelijke traject

Als het minnelijke traject niet tot betaling leidt, kan een gerechtelijke procedure nodig zijn. Een gerechtsdeurwaarder kan een dagvaarding betekenen en uiteindelijk beslist de rechter over de vordering.

Na een toewijzend vonnis kan een gerechtsdeurwaarder zo nodig executiemaatregelen treffen, bijvoorbeeld beslag op inkomen of een bankrekening. In uitzonderlijke situaties kan uiteindelijk ook executie van het appartement aan de orde komen. Lees daarover meer in onze uitleg over de executieveiling en de VvE.

Praktisch stappenplan voor VvE-incasso

Wilt u eerst controleren of het dossier compleet is? Gebruik dan onze handleiding VvE-incasso. Daarin lopen we de stappen van betalingsachterstand tot eventuele overdracht één voor één langs.

VvE-incasso uit handen geven

Heeft uw VvE te maken met een betalingsachterstand en wilt u het dossier laten beoordelen voor overdracht? Via Nederlandvve.nl kunt u de zaak aanmelden. Wij verzamelen de eerste gegevens en bekijken of de zaak bij een passende specialist kan worden ondergebracht.