Top 3 meest foute VvE-bestuurders

Veel Verenigingen van Eigenaars (VvE ‘s) hebben inmiddels de jaarlijkse VvE-vergadering achter de rug. Sommige van deze VvE’s kunnen terugkijken op een vergadering waarin constructief overleg is gevoerd en waarin verstandige besluiten zijn genomen. Bij andere VvE’s verliepen de vergaderingen minder soepel. In veel gevallen komt dit door een bestuur dat slecht functioneert, zijn eigen rol niet begrijpt of zelfs niet wil begrijpen. Deze VvE’s melden zich vervolgens bij ons met de vraag of de gang van zaken wel juist is. Van de binnengekomen meldingen willen we de onderstaande drie jullie delen. De verhalen zijn echt, maar de namen van VvE’s, leden en VvE-bestuurders zijn verzonnen. Gelijkenissen met jou bekende verhalen berusten dus op toeval.

Nr. 3 – Bestuur met absolute meerderheid van stemmen

Het bestuur van ‘VvE L’Empereur’ uit Catzand heeft er een hekel aan als er in een vergadering onvoldoende stemmen aanwezig zijn om rechtsgeldige besluiten te kunnen nemen (quorum). Het bestuur heeft daar wat op bedacht: ze gaan voorafgaand aan iedere vergadering langs de deuren met volmachtformulieren en verplichten de leden vervolgens om te komen naar de vergadering. Kom je niet, dan ben je verplicht om het door het bestuur meegebrachte volmachtformulier te ondertekenen. Het bestuur maakt er daarbij geen geheim van dat dit laatste de voorkeur geniet. Dan kunnen besluiten namelijk een lekker makkelijk en zonder al teveel discussie genomen worden.

Het gevolg hiervan is dat het bestuur (bestaande uit 3 van de 20 leden) altijd ongeveer 14 stemmen heeft uit te brengen op de vergadering. Het groepje van 6 leden dat wel komt opdagen heeft vervolgens niets te zeggen. Dit bleek in de vorige vergadering goed van pas te komen toen VvE-lid Peter, gesteund door 5 mede-leden, opperde om een nieuw bestuur te benoemen en het huidige te ontslaan. Glimlachend gebruikte het bestuur zijn meerderheid van stemmen om het voorstel van tafel te vegen…

VvE-leden zoals Peter kunnen zich binnen één maand na deze vergadering tot de kantonrechter wenden met het verzoek het vergaderbesluit (bijvoorbeeld het besluit om het bestuur niet te ontslaan) te laten vernietigen.

Nr. 2 –  Medelijden met wanbetaler

Doushka heeft al ruim 25 jaar een betalingsachterstand aan de VvE. Vanaf het moment dat ze haar appartement kocht en lid werd van ‘VvE de Arren Moede’ in Rotterdam, heeft ze nooit haar maandelijkse VvE bijdragen betaald. Sinds 10 jaar is een Haagse makelaar (Gerard) de bestuurder van de VvE. Alle leden met een betalingsachterstand worden door Gerard hard aangepakt: ze krijgen al binnen een week een betalingsherinnering, de aanmaning volgt twee weken later en als er dan nog niet betaald is, schakelt Gerard een incassobureau in. Kortom: Gerard handelt volgens het boekje.

Toen Gerard bestuurder werd vertelde Doushka hem een zielig verhaal. Ze was een aan lager wal geraakt model, kon maar net haar hypotheek betalen, de VvE zou de bijdragen alleen maar verhogen om haar te pesten en bovendien zou Doushka slecht ter been zijn. Gerard vond dit zielig en besloot daarom geen incassomaatregelen tegen Doushka te nemen. Gerard houdt Doushka tot de dag van vandaag de hand boven het hoofd. Ondanks dat de vergadering al twee jaar druk uitoefent op Gerard om nu toch echt actie te gaan ondernemen, doet hij dat nog steeds niets. De vordering van de VvE op Doushka is – mede door het stilzitten van Gerard en de bestuurders vóór hem – voor een groot deel verjaard.

VvE-bestuurders die hun statutaire taken niet nakomen of bewust zodanig handelen dat schade optreedt voor de VvE en / of de andere eigenaren, kunnen hoofdelijk aansprakelijk gehouden worden voor de schade die daaruit voortvloeit.

Nr. 1 – Administrateur; Koning van de VvE

VvE d’Onderdaen heeft een splitsingsakte uit 1977 en het reglement is gebaseerd op Modelreglement 1973. Daarin wordt gesproken over de administrateur en komt de term bestuurder niet voor. De VvE heeft drie bestuurders, waarvan er één (Hennie de Groot) zich administrateur noemt. De andere bestuurders en Hennie zijn het erover eens dat de administrateur degene is die alle besluiten neemt in de VvE. Hij is namelijk de enige die in de akte genoemd wordt.

In de akte staat onder andere: “De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij de administrateur. …” (Artikel 37 lid 2, eerste zin, MR 1973). Op grond van deze bepaling is Hennie jarenlang zijn gang gegaan. Zo heeft hij zijn assistenten (de andere bestuurders) opdracht gegeven om alle houten balkonhekken te laten vervangen voor stalen hekken. Ook zijn in 2006, na goedkeuring en opdracht van Hennie, alle kozijnen vervangen. Als een van de bestuurders zelf iets onderneemt dan kan hij rekenen op een tirade van Hennie: hij is immers de administrateur, de andere bestuurders hebben niets te zeggen. Vanzelfsprekend wordt aan de vergadering geen inzage gegeven in de offerte’s.

Er zijn in deze VvE veel fouten gemaakt. Twee voorbeelden. Ten eerste is een administrateur hetzelfde als een bestuurder. Het enige is dat de term administrateur tegenwoordig niet meer wordt gebruikt. Ten tweede is Hennie vergeten om de akte, en met name de rest van artikel 37 lid 2, goed te lezen. In de tweede zin staat namelijk dat de administrateur in beginsel volmacht van de vergadering nodig heeft om besluiten te kunnen nemen. Het is de vergadering van eigenaars die de besluiten neemt in de VvE en niet het bestuur: de vergadering is nog altijd het hoogste orgaan.

Een bestuurder die zonder toestemming van de vergadering opdrachten verleent voor groot onderhoud, kan aansprakelijk gehouden worden voor de schade die daardoor ontstaat. Indien dit gebeurd met medeweten van andere bestuurders en zij ondernemen geen actie, kunnen zij mogelijk ook aansprakelijk gehouden worden.