Gezamenlijke opstalverzekering voorkomt problemen

Het zal je maar overkomen: je woont in een appartement dat onderdeel uitmaakt van een portiekwoning bestaande uit drie woonlagen en het middelste appartement brandt volledig uit. Het onderste appartement ondervindt daardoor zeer ernstige waterschade en het bovenste appartement wordt onbewoonbaar vanwege aanzienlijke rook- en brandschade. De eigenaren van deze drie appartementen kunnen zich met behoorlijk wat juridische problemen geconfronteerd zien.

Door: mr. E. van Riet | Advocaat bij Rijssenbeek Advocaten
Redactie: Nederlandvve.nl

Wie sluit de verzekering af?

De wet bepaalt dat in het reglement behorende bij de splitsingsakte een bepaling moet zijn opgenomen waaruit blijkt door wie en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. Daarom is in de modellen splitsingsakten geregeld dat het bestuur (onder meer) “het gebouw zal verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand-, en ontploffingsschade (en tevens een verzekering zal afsluiten voor de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaren als zodanig).
De verzekering zal vervolgens worden afgesloten ten behoeve van en op naam van de gezamenlijke eigenaars. Let echter wel op: de verzekering mag niet op naam van de VvE staan. De tenaamstelling in de verzekeringsovereenkomst dient te zijn: ‘de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan de x-straat nrs. ….’. De verzekering wordt immers afgesloten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars en niet ten behoeve van de VvE.

Individueel verzekeren is geen oplossing

Wetgeving en (modelsplitsings)reglementen gaan veelal uit van de grotere appartementencomplexen. In de hierboven omschreven casus van de inleiding betrof het echter een klein appartementencomplex van drie appartementsrechten. In zodanige gevallen leert de praktijk dat er vaak geen gezamenlijke (opstal)verzekering wordt afgesloten. De wet sluit –nogal ongelukkig- overigens niet uit dat eigenaren individueel een verzekering afsluiten. Ook verzekeraars bieden een individuele appartementseigenaar een vorm, zeg maar een illusie, van zekerheid. Aan te raden is zo’n vorm van “eigen verzekering” niet, omdat zich dan een scala van (verzekeringstechnische) problemen kan voordoen. Zo zou er bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van onderverzekering door één van de eigenaren, waardoor een tekort aan verzekeringspenningen ontstaat. In de praktijk zijn lelijke discussie ontstaan omdat bijvoorbeeld alle appartementseigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn voor tekorten van de VVE. In het gegeven voorbeeld is het voorgekomen dat de ene verzekerde appartementseigenaar, (mede) aansprakelijk was voor de herstelkosten van de water en rookschade van zijn buren!

Uiteraard kan deze eigenaar die desbetreffende tekortschietende eigenaren hierop aanspreken, maar het is dan nog maar de vraag of deze eigenaren over voldoende financiële middelen beschikt om het ontstane tekort uit eigen portemonnee aan te vullen. Bovendien zal er in het ergste geval een procedure moeten worden gevoerd, waardoor herstel van de ontstane schade op de lange baan geschoven wordt. En dat terwijl de eigenaren na een brand toch bij voorkeur zo snel mogelijk terug willen keren in hun woning.
Kortom, uitgangspunt moet dan ook zijn, dat het te allen tijde de voorkeur verdient het appartementencomplex, groot of klein, door de gezamenlijke eigenaars te verzekeren.

Gerelateerd

– TIP: Handleiding schade melden bij VvE verzekering (VvE-Handleiding)

– Column: “Verzekeren kun je zelf, maart wat?” (VvE Artikelen)

– De verzekeringen van de VvE (VvE informatie)

– VvE heeft stormschade, wat nu? (VvE Nieuws, oktober 2013)

– TIP: Gebrek of schade; valt het onder de opstalverzekering van de VvE? (VvE-artikelen)