Anoniem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wat staat er in de AVS mbt de relatie hoofd-VvE en onder-VvE?
Wat verwacht je dat erin moet staan. Help me aub op weg zodat ik gericht kan lezen
Dat hangt helemaal af wat er in de akte van splitsing staat. Hierin staat welke VvE’s er zijn en hoe ze zich ten opzichte van elkaar verhouden. Was er al spraken van bv een hoofd VvE toen het eerste pand 7 jaar geleden ontstaan is? Dit staat in de akte van splitsing. Dat eigenaren er voor kiezen om pas te gaan sparen na oplevering kan als het gehele pand in 1 keer wordt opgeleverd. Echter de VvE en zijn recht en plichten ontstaan natuurlijk op moment dat de akte van splitsing passeert bij de notaris. Dat is een stuk eerder dan wanneer het pand daadwerkelijk opgeleverd wordt. A
Er was al sprake van een hoofd-VvE
De hoofd-vve heeft gezamenlijke kosten gemaakt die men vanaf splitsingsdatum tot nu in rekening wilt brengen bij het 2e gebouw.
Alleen staan daar ook kosten in van het eerste gebouw. Hun administratie was zo ingericht dat, omdat er jaren maar 1 gebouw was, zij al hun kosten onder de hoofd VvE hebben gebracht.
Tot aan oplevering is er 1 eigenaar van het tweede gebouw: laten we die de bouwer noemen. Die heeft tot op heden niet bijgedragen in de kosten en tevens geen reserves opgebouwd. Over dat laatste is men wel duidelijk in de splitsingsakte: daar kan het 2e gebouw geen aanspraak opmaken.
In de koopaannemingsovereenkomst staat er niet vermeldt dat een koper moet bijdragen aan kosten uit het verleden.
Ik ben geen jurist en met al die verschillende documenten zal ik dat ook niet worden 😉
Als we überhaupt moeten betalen lijkt het mij pas vanaf oplevering van de algemene ruimten van het gebouw. Maar waarop kunnen de kosten dan gebaseerd zijn?
En dan nog wat: als er betaald wordt aan de hoofd-vve dan vloeit dat terug op hun exploitatie wat terug kan vloeien naar de verschillende indexen.
Leuker kunnen we het niet maken … Maar makkelijker ook niet.VVE verhuurt aan ons ook een stuk ‘niet bebouwd deel’ van het complex. Keurig via ALV geregeld.
Bestuur mag niet afwijken van HHR, behalve in dringende gevallen óf in gevallen die genoemd staan in splitsingsakte of HHR (dan is het eigenlijk geen afwijken meer). De grondslag daarvoor zou moeten staan in de splitsingsakte: iedereen is gehouden aan splitsingsakte en huishoudelijk reglement.Klopt, ik denk dat de buurman helemaal gebeiteld zit, ik had hem de link al gestuurd. En de tarievencode gas is een richtlijn voor de netbeheerders. Maar die doen naar hun klanten toe alsof die daar als consument aan gebonden zijn en dat is natuurlijk niet zo.
Aanvulling; de buurman heeft de afgelopen 5 jaar niks hoeven te betalen en heeft de netbeheerder erop gewezen dat ze de gasmeter konden ophalen. Hebben ze nooit gedaan.
Ik vraag me af hoe dringend en onveilig het straks nog is als de netbeheerder weet dat hij zelf de kosten moet dragen?Dit zal je misschien interesseren Bob, dit is toevallig net gepubliceerd en volgens mij de eerste keer dat een rechter zich er over heeft gebogen en schept dus een precedent: “Netbeheerder vordert van consument kosten voor het verwijderen van de gasaansluiting nadat hij zijn aansluit- en transportovereenkomst voor gas (ATO) heeft opgezegd. De vordering wordt afgewezen. De consument heeft geen opdracht gegeven om de gasaansluiting te verwijderen en de Algemene Voorwaarden van de Netbeheerder die daarover gaan rechtsgeldig vernietigd omdat deze niet tijdig zijn verstrekt. Artikel 2.5.1.12 van de Tarievencode Gas zoals die ten tijde van de ATO en de verwijdering gold, schept geen rechtstreekse verplichting voor de consument om die verwijderingskosten te betalen.”
De rechter stelt consument op alle punten in het gelijk, netbeheerder Rendo moet zelf de kosten dragen voor het verwijderen en kan de consument daartoe niet verplichten. Misschien had de netbeheerder middels zijn algemene voorwaarden nog een kans gehad maar die worden je altijd achteraf toegestuurd als de levering al is ingegaan.
Link naar de uitspraak: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:2734Ik kan me ook alleen maar baseren op wat hij me heeft laten lezen. We wachten af, ik vind dat Liander eerst maar eens op zijn brieven moet reageren. Dat ze dat niet hebben gedaan maakt hun zaak erg zwak en ik denk dat het dan ook niet tot een rechtszaak komt. Vermoedelijk bluf in de hoop dat hij uit angst voor een rechtszaak alsnog iets invult op hun website zodat ze alsnog de kosten bij hem kunnen neerleggen. Ze weten je geboortedatum en ouderen zijn helaas altijd een makkelijk doelwit. Ik laat deze pagina bij m’n favorieten staan, als er nieuwe ontwikkelingen zijn laat ik het hier nog even weten. Hartelijk dank voor je hulp!
… Als er nog vragen zijn Herman, of wanneer de loop van de gasleidingen anders is/blijkt dan hierboven dan hoor ik dat wel.
Helemaal duidelijk Bob, voor zover ik kon nagaan klopt je informatie helemaal. Maar het maakt de reactie van Liander nog onbegrijpelijker.
Je verwees eerder naar een link waarin Liander refereert naar uitspraken van de Geschillencommissie Energie welke in het voordeel van Liander waren. Deze gaan echter allemaal over consumenten welke op dat moment een transportovereenkomst hadden voor gas bij Liander en welke een dienst hebben aangevraagd via hun website. En natuurlijk moet daarvoor betaald worden. De uitspraak van de Geschillencommissie was in dat opzicht te verwachten. Buurman X heeft dat sinds 2015 echter niet meer, zijn meter is destijds verzegeld en de transportovereenkomst ontbonden. Hij betaald sindsdien ook geen netwerkkosten voor gas meer via zijn energierekening. Hij heeft in reactie op de recente brieven zelf een aantal brieven gestuurd waarop niet is geantwoord en nu dreigt Liander met een juridisch proces.
De vraag is dus eigenlijk: kan Liander een burger (welke geen klant van hun is) verplichten om toch een dienst van haar af te nemen, in dit geval het verwijderen of opnieuw aansluiten van de gasaansluiting? In hun brieven stellen ze dat de buurman hiertoe verplicht zou zijn maar geven niet aan waar dit in de wet staat, en als hij reageert met een brief en vraagt waar dit staat aangegeven krijgt hij geen reactie.
En volgens mij is het antwoord daarop: Nee, Liander kan niet zomaar willekeurige burger welke geen klant is verplichten tot het afnemen van diensten. En al helemaal niet nu blijkt dat dat deel van die leidingen ook nog eens eigendom zijn van de netbeheerder zelf. Als buurman X een transportovereenkomst had gehad met Liander, en op hun website daartoe expliciet opdracht had gegeven dan was de situatie natuurlijk heel anders was geweest. Je bent ergens klant, je neemt iets af: ja, dan moet er natuurlijk voor betaald worden. De spijtoptanten, welke er later achterkwamen dat zij hiertoe achteraf gezien wettelijk misschien niet verplicht waren geweest als ze niet hadden gereageerd hebben helaas pech: ze hebben de opdracht gegeven en er zal voor betaald moeten worden. Maar dat geldt voor buurman X niet, hij is wettelijk niet verplicht om Liander opdracht te geven hun eigen netwerk veilig te houden, dat zullen ze zelf moeten regelen. Ik hoop dat hiermee duidelijk is wat ik eerder bedoelde en de buurman heeft er goed aan gedaan niets op hun website in te vullen. Ik vermoed dat je het wel met mij eens bent.Schoot me nog te binnen maar doe het even in apparte reactie: de filters en het onderhoud van de afzonderlijke WTW installaties bij de huurders word door de woningcorporatie geregeld. Tijden één van de vergaderingen, kort nadat ik dit appartement overnam dus na 2010, werd ons verteld dat de eigenaren dit zelf moesten regelen. De beheerder en woningcorporatie gaan er dus blijkbaar vanuit dat de WTW installatie eigendom is van de betreffende eigenaar. Zal later nog eens kijken of ik hierover wat in de notulen kan vinden. Is me nu te warm… 😉
In het beginstadium was de woningcorporatie de grootste eigenenaar, de penningmeester en tevens de beheerder. Het heeft ons als mede-eigenaren een dreiging met een gang naar de rechter gekost om eindelijk medezeggenschap in de VVE te krijgen. Heeft een paar jaar geduurd. Is een verhaal op zich maar nu zijn de beheerder en woningcorporatie, tenminste op papier, gescheiden. Maar als ik een verzoek betreffende het beheer mail dan komt het nog steeds voor dat iemand van de woningcorporatie reageert. (en andersom) Maar goed, dat is een verhaal op zich, de relaties tussen eigenaren/tevens bewoners en de woningcorporatie zijn nu redelijk goed dus dat is al een hele vooruitgang.… Blijkbaar is het probleem ook niet beperkt tot één eigenaar. De regels zijn dus al met voeten getreden. Niet goed, maar je legt je erbij neer begrijp ik ….
Het ging om een ouder echtpaar, hij is 3 jaar geleden overleden en zij 2 maanden geleden. En ik kom er nu dus pas achter. Ik zie het ook niet als mijn taak om hier voor politie agent te spelen: als mensen vragen hebben dan mogen ze gerust langskomen maar ik zie het als bestuurder als mijn taak om er voor te zorgen dat afspraken die bij de VVE vergadering zijn gemaakt worden nagekomen. Verder niet. Wel heb ik de afgelopen jaren een aantal mensen gevraagd hun auto niet op de oprit te plaatsen maar in de berm en fietsen niet op te laden in de vluchtroute in geval van brand. De nooddiensten moeten natuurlijk wel ten alle tijde toegang hebben. Maar of ze illegaal een schilderijtje ophangen of een plantenbak plaatsen welke verder niemand in de weg staat, het zal me worst wezen. In beide gevallen ging het om een huurder dus eigenlijk had ik hier de woningcorporatie als eigenaar op aan moeten spreken maar het is natuurlijk handiger om iemand even vriendelijk te vragen als je ze toevallig in het gebouw tegenkomt.
Waar ik me wel zorgen over maak is dat enkele huurders de noodverlichting te fel vinden en die met plastic zakken en zelfgemaakte kleedjes hebben afgedekt. En dat is gevaarlijk als er brand ontstaat. Ik heb daar een opmerking over gemaakt maar ze weigeren dit te verwijderen. Dus de woningcorporatie op aangesproken als eigenaar maar die doet er blijkbaar ook niks mee. Komt dus weer als onderwerp terug bij de eerstvolgende vergadering volgende maand.
De eerste reflex van de beheerder is altijd om zich te beroepen op de splitsingsakte, dat de netbeheerder daarin geen enkele partij is daar denken ze blijkbaar niet over na.
Nee, er is geen binnentuin, alleen een brede galerij met een grote glaswand tot aan het dak. Noemen we atrium maar ik weet niet of dat de juiste benaming is. Warmte terugwin installaties (WTW) zitten afzonderlijk in ieder appartement, net als de cv installatie.
Voor wat dit onderwerp betreft is er geen verschil met het MR dat klopt. Hier hadden ze m.i. juist de boel moeten aanpassen omdat genoemde zaken (CV en WTW) overal individueel geregeld zijn en dus nergens gemeenschappelijk. Ik had destijds het MR uitgeprint en met een markeerstift aangegeven waar de verschillen zaten. Helaas kan ik dat document niet vinden. Om dat weer helemaal opnieuw te doen is niet handig, ik zal nog eens goed zoeken: heb het vast niet weggegooid, moet ergens in een doos zitten.
Ook heb ik ca. 3 jaar geleden een specifieke (duurdere) brandmelder voor mijn appartement aangeschaft, was een heel gezoek op internet om de juiste te vinden, omdat deze een stekker met extra draden heeft die naar de centrale brandmeldinstallatie gaan. Een paar weken na het plaatsen kwam ik er via de onderhoudsinstallateur achter dat de individuele melders nooit fysiek aan het systeem zijn aangesloten. Ik had dus net zo goed een van een tientje met batterijtje bij de Gamma kunnen kopen.
Het gebouw is L vormig en ik woon op het kort pootje van de L, ik denk dat je gelijk hebt en dat de buis bij mijn benedenbuurman naar boven loopt naar mijn gasmeter.…Je moet hier kijken naar de woorden in lid 2 “of wordt aangelegd”. De parlementaire geschiedenis leert dat de bestemming ten tijde van de aanleg van het net beslissend is voor de beantwoording van de vraag of het net onder de doorknipregeling valt. Je betaalt niet voor leidingen e.d., en draagt geen eigendom over door feitelijke aansluiting/koppeling, maar betaalt voor het eindresultaat, de aansluiting(en).
Je hebt gelijk, ik zag het als een soort overdracht van eigendom bij aansluiting maar het staat er duidelijk. Je betaalt dus voor de aansluiting. Weet jij misschien of de netbeheerder eerst ook controleert of alles veilig is voordat het word aangesloten, of is dit de verplichting van de aannemer/opdrachtgever?
Klopt wat monaster schreef, staat toevallig in diezelfde tekst over de leidingen:
“Tot de gemeenschappelijke delen en zaken worden gerekend, voor zover aanwezig: a. de fundering, de dragende muren, de kolommen,….. enz.
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en de radiatorkranen in de privegedeelten) en voor de luchtbehandeling, … enz.”
Dus zoals ik het lees zijn de cv ketel en thermostaat eigendom van de eigenaar, de ledingen in de betonvloer naar de radiatoren natuurlijk niet, lijkt me logisch. Maar vreemd genoeg de radiatoren en radiatorkranen ook niet.
Wat betreft de warmteterugwinunit, die maakt nogal veel lawaai maar ik ben er al aan gewend en hoor het niet meer. Maar ik weet dat tenminste één van de eigenaren die heeft vervangen door een nieuwer model die wat geruislozer is. Had dus blijkbaar niet gemogen maar ik hou me stil.
Wat betreft de schilderijtjes, dat ging over de gemeenschappelijke ruimten, niet de privé gedeelten. Mijn fout. Maar ik denk dat er minstens 15 schilderijtjes in het gemeenschappelijke deel hangen. En plantenbakken, tuinkabouters, bankjes, enz zou allemaal ook niet mogen. Voor mij geen probleem, zie de noodzaak van zo’n verbod ook niet in. De gallerij/atrium is heel breed en zoal de vluchtroute in geval van brand vrij blijft zie ik het probleem niet.Ik vraag me af of 5:20 lid 2 van toepassing is op leidingen in een gebouw. ik denk, maar ik kan er natuurlijk naast zitten, dat dit artikel is bedoeld voor het landelijk netwerk van gas, elektra, enz.
Beetje in strijd met je intuïtie, dat had ik eerst ook. Maar hier is de bevoegde aanlegger van het net de netbeheerder. Door ons complex aan dat bestaande netwerk te (laten) koppelen is het eigendom van de netbeheerder geworden, de zgn. horizontale natrekking. Het maakt voor de wet blijkbaar niet uit wie dat deel van het netwerk betaald heeft.
“In afwijking van lid 1 behoort de eigendom van een net, bestaande uit een of meer kabels of leidingen, bestemd voor transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie, dat in, op of boven de grond van anderen is of wordt aangelegd, toe aan de bevoegde aanlegger van dat net dan wel aan diens rechtsopvolger.”
Er zit ook wel een bepaalde logica achter want anders zou je een lapjesdeken hebben van allerlei verschillende kleine eigenaren en dat is niet handig. Een voordeel is wel dat de netbeheerder nu ook verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud in het gebouw. Daar ben je zelf dan niet meer voor verantwoordelijk.
Even voor de duidelijkheid: het is zo’n 17-18 jaar geleden dat ik de splitsingsakte voor het laatst inkeek en heb vergeleken met de modelakte, er waren hier en daar wat vreemde aanpassingen. Mijn moeder had de woning gekocht (ik heb hem weer van haar geërfd) en ze had toen een meningsverschil met de grootste eigenaar de woningcorporatie. De dingen die ik noemde staan me nog bij. Ik heb hem alleen nog op papier, in een map ergens, dan moet ik even zoeken. Maar ik had de beheerder al gemaild met de vraag hoe dat zat met de leidingen en die verwijst naar artikel 9 1 b. welke de gemeenschappelijke zaken omschrijft: “de technische installaties met daarbij behorende leidingen” en zijn interpretatie hiervan is dat dit dus ook gas en elektra zou betreffen. Uitzondering zou volgens hem zijn dat deel van de leiding welke uitkomt in een appartement met exclusief gebruiksrecht, daar zou de eigenaar natuurlijk eigenaar zijn. Zijn verhaal klonk in eerste instantie heel logisch en van de doorknipregeling had ik op dat moment nog niet gehoord.
Als beheerder heb ik een bos sleutels in overhandigd gekregen en als er iemand komt voor onderhoud aan iets loop ik altijd even mee naar de betreffende kast: lift, brandalarm, telefoon, kabelaansluiting, automatische ramen, meterkasten e.d. Maar zover ik weet is er nergens een kast of luik waar een hoofd- of tussenmeter zou kunnen zitten. Ik zal nog eens in de meterkast voor het gehele gebouw kijken maar als daar een aantal aparte aan- afsluikranen had gezeten had ik ze vast wel gezien.
Als ik vanavond of morgen even tijd heb zal ik die splitsingsakte eens opzoeken en kijken wat ik nog kan vinden. Er zaten wat vreemde dingen in, vergeleken met de modelakte, maar het is al even geleden dus het kan zijn dat mijn geheugen me parten speelt.Ik ben niet gekwetst, maar behoor wel tot die groep. 😉 🙂
Ik ben de 60 inmiddels ook al gepasseerd maar wel één van de jongste bewoners, misschien wel de allerjongste (niet zeker), dit complex is in 2000 gebouwd als woonvorm voor ouderen. Vandaar ook de lift voor slechts 1 verdieping, gemakkelijk toegang voor thuiszorg en dat soort zaken. Als mensen ineens een hoge aanslag van de gemeente krijgen of plots veel moeten bijbetalen voor energie dan klampen ze mij vaak aan omdat ik, vanuit hun optiek, nog vrij jong ben en dat soort dingen beter snap. Ook doe ik de kleine klusjes: lampen op de galerij vervangen, deurdrangers bijstellen e.d. Zo kunnen we de kosten laag houden, ook voor de appartementen die verhuurd worden want die betalen servicekosten. Ik vind het in ieder geval leuk om te doen en het geeft me het idee dat ik nog nut heb in deze wereld.
Het is zeker nuttig dat we dit als VVE weten, in onze splitsingsakte staat dat alle leidingen (dus ook gas) in de betonnen vloeren eigendom zijn van de VVE en dat deel wat uitkomt in de meterkast eigendom van de individuele eigenaar. Ik ben daar ook altijd vanuit gegaan maar weet nu dat het wettelijk dus anders zit.
Onze splitsingsakte is overigens een heel vreemd document, het is de modelakte waar hier en daar flink geknipt en geplakt is. Hierdoor zijn er zinnen ontstaan die niet meer goed lopen en wat absurde zaken. Zo staat onder gemeenschappelijke zaken vermeld de radiatoren in de afzonderlijke appartementsrechten. Ik heb hier de boel laten zitten maar strikt genomen zou dus de cv ketel en thermostaat van mij zijn maar de radiatoren in mijn appartement van de VVE? Ook een verbod op het ophangen van schilderijen in de voornoemde appartementsrechten, ik denk niet dat dat stand zou houden bij een rechter. Ik heb het exclusieve gebruiksrecht dus ik mag een schilderijtje ophangen als ik dat wil. Maar goed, dat zijn geen problemen die momenteel spelen dus ook niet belangrijk.
In elk geval fijn dat hier duidelijkheid over is, ik zal ook onze beheerder even een mailtje sturen dan weten zij ook hoe het zit. Nogmaals hartelijk dank.
