Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Kave,
1. Graag gedaan, als er nog vragen zijn dan horen we dat wel.
2. Met jouw korte samenvatting kan ik goed leven.
3. Je schrijft: “Huidige Splitsingsakte gebruikt voor kostenverdeling overigens niet de breukdelen (die worden wel genoemd maar zien op de “gerechtigdheid”, niet op de kostenverdeling), maar deelt (grofweg) kosten door aantal appartementen.“.
Daar haak ik nog even op in. De “gerechtigdheid” die jij benoemt betreft niet alleen de baten, maar ook de schulden en kosten. Ontvangen en bijdragen geschiedt in het gemeen naar dezelfde voet, het breukdeel, als neergeslagen in de Akte. Mocht in jouw huidige splitsing een MR van kracht zijn verklaard zie dan MR 1973 artikel 23 leden 2 en 3, in MR 1983 en ook MR 1992 artikel 2 leden 2 en 3, en tot slot in MR 2006 artikel 8 lid 2.
Wanneer het niet anders is bepaald in de akte van splitsing, en indien één van deze MR’n van kracht is, en de baten, kosten en schulden niet gelijkelijk worden gedragen naar breukdeel doen jullie naar mijn overtuiging iets niet goed (en is er sprake van nietigheid).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Kave,
Die laatste opmerking waar jij op reageert werd gemaakt door Rob, en ik ben Bob.
Geen probleem hoor, Rob en ik zijn daar aan gewend.
Volgt hieronder mijn vervolg.
Vriendelijke groet, Bob
P.S. Ik neem slechts deel aan dit forum, maar de site is zeker niet van mij. Complimenten zijn dus voor de oprichters (van NederlandVvE.nl). 😉Hi Kave,
Allereerst merk ik op dat ik het vreemd vind dat een deel van de bestaande appartementen op de begane grond WEL, en een gedeelte van de appartementen op de begane grond NIET meebetaalt. Achter een dergelijke merkwaardige kostenverdeling zou mijns inziens een heldere ratio legis moeten zitten. Nu ik die niet ken kan ik daar niet over oordelen.
In artikel 20 wordt de akte van splitsing bedoeld. Dit kun je terugvinden in artikel 1 van het MR, alwaar reglement alsook huishoudelijk reglement worden gedefinieerd. Zo kun je het zelf ook nalezen en terugvinden.
Met bovenstaande is mijn antwoord op jouw vraag in de voorlaatste alinea dus “neen”.
Dit is wat mij betreft echter geen probleem. Immers, jullie hebben de kennelijke bedoeling om een geheel nieuwe splitsingsakte op te (laten) stellen. In die akte behoren onder andere de breukdelen (kosten verdeling) te worden neergeslagen. Je kunt de notaris gewoon aangeven dat jullie een van de breukdelen afwijkende kostenverdeling voor wat betreft de lift en de trappenhuizen in de akte willen laten opnemen. Dat mag gewoon, zolang het maar in de akte staat.
Je kunt wat mij betreft werken naar de mogelijk nog te achterhalen ratio van de huidige akte, kiezen voor de optie dat alle eigenaars gewoon meebetalen volgens breukdeel, of voor de optie dat geen enkele eigenaar met een appartementsrecht op de begane grond meebetaalt.
Hoop dat je hier wat mee kunt. Om een sluitend advies te kunnen geven mis ik kennis omtrent de situatie zoals die nu is. Wanneer de trappenhuizen en de lift geen enkel ander doel hebben dan het bieden van mogelijkheid om de eigen appartementen te bereiken (en bijvoorbeeld niet de gemeenschappelijke biljartzaal op de 4e verdieping) komt de laatste optie mij als reëel over, maar dat is natuurlijk echt een kwestie van “smaak”, en afhankelijk van de vraag of mijn eigen appartement op de begane grong ligt, of op één van de verdiepingen. 😉
Vriendelijke groet, Bob@William,
Kortheidshalve mag ik je verwijzen naar mijn eerste post in deze thread. Iedere notaris kan je zo aangeven hoe het zit, maar je kunt het ook even navragen bij jouw eigen SKW-gecertificeerde beheerder in Grou. Die weten dit vast ook wel.
Je maakt me echter wel heel erg nieuwsgierig. Kennelijk zie jij wel mogelijkheden voor een regeling die, passend binnen de vigerende wetgeving, overeind kan blijven, en die recht doet aan de wens van Kave.
Mag ik je uitnodigen om jouw visie, en de regeling zoals die jou voor ogen staat, hier met ons te delen? Daar zou je naar ik denk Kave ook een groot plezier mee doen.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Kave,
Graag gedaan, een heldere vraag verdient mijns inziens een helder antwoord.
Merk op dat artikellid 5 niet ziet op een afwijkende kostenverdeling, maar “slechts” bepaalt voor welke gevallen een quorum van tweederde van het maximale/totale aantal uit te brengen stemmen en een verzwaarde stemverhouding zijn vereist.
Artikellid 9 bepaalt dat er door de vergadering van de in de akte vastgelegde kostenverdeling kan/mag worden afgeweken (geeft de mogelijkheid). Met “deze besluiten” in lid 9 wordt gedoeld op (alleen) de besluiten als weergegeven in lid 8.
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Kave,
Jouw vraag luidde:
mag (nieuwe) splitsingsakte de bevoegdheid aan ALV delegeren om de kostenverdeling met 2/3 meerderheid te wijzigen, mits opname in H.R. dat in kadaster ingeschreven wordt (zodat door eenieder te raadplegen)?
Mijn antwoord is : Neen.
Zonder de hele discussie hierboven te behandelen/analyseren. De notaris kan niet zomaar alles doen/schrijven wat hij (of zij) maar wil.
De notaris brengt, naar wens van degene die tot de splitsing overgaat, de splitsing (en Akte) tot stand, maar ………
binnen grenzen van de wet, en dus binnen titel 9 van BW5.
Wanneer je naar de notaris stapt kan die je zo vertellen dat hetgeen jij zou willen niet tot de mogelijkheden behoort.
De aandelen liggen vast in de akte, en die kun je nooit wijzigen zonder de akte zelf te wijzigen.
Vriendelijke groet, BobHi sb9a,
Dank weer voor de aanvullende informatie.
Begrepen dat in de vergadering van mei 2015 van de maximaal uit te brengen stemmen (1002) er 873 in de vergadering aanwezig waren. Daarmee kan het quorum geen probleem worden, die drempel is genomen.
Wat mij nog niet duidelijk is, is het volgende.
Uit de notulen lees ik grammaticaal dat men te zijner tijd beide liften wenst te vervangen, maar uit jouw post begrijp ik dat het besluit zou zijn om op termijn maar één van de twee liften te vervangen. Daar zit verschil in.
Vraag 1 is; hoe luidt exact het genomen besluit, en vraag 2; met hoeveel stemmen (voor, tegen en onthoudingen) is het besluit genomen (moet in de notulen en/of de besluitenlijst staan.
Kun je antwoord geven op die vragen?
Het aantal uit te brengen stemmen, en waarop de stemverhoudingen zijn gebaseerd (hoe ze aan die 1002 stemmen komen) kun je vinden in de akte van splitsing, net als welk modelreglement van kracht zou zijn.
Vriendelijke groet, BobWilliam schreef
Ik zie echter niet waarom een dergelijk besluit niet gewoon met een normale meerderheid genomen kan worden.
Heeft iemand gezegd dat er een verzwaard quorum vereist is, of een verzwaarde stemverhouding? Zo ja, wie?
Vriendelijke groet, BobHi sb9a,
Dank voor de aanvullende informatie.
Met deze informatie zijn we er nog niet. Wat mij betreft is de informatie wat verwarrend.
Je spreekt over een grote lift, en dan is er dus ook een kleinere? Is dat zo?
Uit de notulen lees ik dat er 2 “gelijke” (?) liften zijn?
Het ziet er naar uit dat “men” volgens de notulen van plan lijkt te zijn om beide liften t.z.t. te vervangen. Is dat zo? Gaat het inderdaad om een tijdelijke maatregel? Of heeft “men” nu in feite het besluit genomen (willen nemen) om de “kleine” lift nooit meer te vervangen?
De stemmen en de werkelijke stemverhouding wordt pas duidelijk wanneer je de eigen splitingsakte hebt! Het is zaak om die te zoeken en lezen. Totdat duidelijk is wat er werkelijk aan de hand is blijft het gokken en gissen (William).
In elk geval ziet het er naar uit dat in elk geval wordt voldaan aan de minimale eisen uit het Bouwbesluit.
Vriendelijke groet, BobHi sb9a,
Eerst even wat vragen.
Welk modelreglement is in jouw akte van toepassing verklaard?
Hoeveel stemmen kunnen er volgens de akte worden uitgebracht?
Met welke stemverhouding is dit besluit genomen?
Hoe ver is het lopen van de voordeur van de woning die het verst van de nog wel werkende lift is gelegen naar de nog wel werkende lift?
Wanneer was de vergadering waarin het gewraakte besluit is genomen?
Hoeveel stemmen waren in betreffende vergadering aanwezig?
Vriendelijke groet, BobHi Matthijs,
Er bestaat simpelweg geen norm voor de vulling (hoogte gespaarde bedrag) van de reserve groot onderhoud. Er zijn wel “vuistregels”, maar die gaan over de hoogte van de jaarlijkse reservering voor bedoelde reserve.
Het wetsvoorstel “verbetering functioneren VvE’s” ligt thans voor behandeling in de Tweede Kamer. In die wet vind je de aanstaande wettelijke norm voor de hoogte van de jaarlijkse reservering.
Voor de fijnproevers; de wet is op 7 juli behandeld in de algemene commissie Wonen en Rijksdienst. Leest en huivert!
Vriendelijke groet, BobHi Kelly,
De jaarstukken even bekeken.
Paar zaken die me opvallen:
1. Reserve groot onderhoud staat kennelijk niet volledig op eigen (spaar)rekening (hoort wel).
2. Marge op de rekening courant is niet echt ruim te noemen, slechts ca. 15% van de begroting en deels bestaand uit nog te ontvangen schade.
3. Beheerskosten ca. 37% hoger in begroting 2016, waarom?
4. Kosten onderhoud tuin voor de VvE?! Is de tuin niet alleen voor de onderste flat?
5. Rouwstuk op kosten VvE?
Voor mij is deze VvE niet echt “rijk”.
Zelfs wanneer het planmatig onderhoud naar achteren schuift komen de kosten toch een keer, en € 30.000,– voor 16 eigenaars is niet gering.
Zie ik inderdaad een gebouw met 2 maal 16 appartementen (voordeuren)? Hoe zit de splitsing volgens de akte precies in elkaar?
Verder heb ik geen idee van de momentele staat van het gebouw, noch van het (achterstallig) onderhoud. Overweeg een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, en (met gunstig advies als uitkomst) als ontbindende voorwaarde te laten opnemen.
Vriendelijke groet, BobHi William,
Jouw verhaal in de tweede alinea ken ik. Het gaat mij slechts om het feit dat “men” (en dus ook ik) met de door Kelly aangeleverde informatie niet kan bepalen of de MJOB hout snijdt. Je moet het gebouw echt kennen en inspecteren om Kelly enige zekerheid en houvast te kunnen geven. Een positief advies gebaseerd op een vermoeden zul je van mij niet horen. Kennelijk ken jij het gebouw dus wel?!
Hoe graag ik Kelly ook zekerheid zou willen geven, ik houd met mijn reacties beperkt tot wat ik eerder schreef.
Ik wens Kelly wijsheid toe bij het nemen van haar beslissing.
Vriendelijke groet, Bob.Zijn het overigens galerijflats, en is hier https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/12/22/onderzoeksplicht-voor-galerijflats rekening mee gehouden?
MVG, Bob.Hi Kelly,
Zelf vind ik het wat weinig informatie om je een goed advies te kunnen geven.
Het is zeker niet zo dat de/het MJOB/MJOP alles vertelt over de financiële toestand van een VvE. Ik kan maar 7 onderdelen zien. Het is niet zeker dat alle mogelijke posten zijn opgenomen in dit plan. Volgens nasporingen op internet hebben jullie ook (deels) houten kozijnen en deuren. Schilderwerk zie ik wel opgebracht in het plan, maar niets over bijvoorbeeld herstel houtrot en of vervanging van kozijnen. Zonder het complex te kennen kan niemand bepalen of dit plan goed is (papier is geduldig).
Om de feitelijke toestand van de VvE te kennen is meer nodig. Kijk in de balans en de winst- en verliesrekening. Wat is bijvoorbeeld het eigen vermogen van de VvE, en hoeveel staat er naast de reserve op de rekening courant van de VvE (is er een algemene reserve, en is er een goede en sluitende begroting voor dit jaar?).
Kijk ook eens goed naar de akte van splitsing. 16 Stemmen, en 16 appartementen is heel iets anders dan 98 appartementen/eigenaars. Merkwaardig.
Ik durf met deze informatie geen advies te geven.
Vriendelijke groet, Bob