[Bob]

Appie in zijn post 2 (antwoord aan Rob)
Het los verkopen van de garagebox is toegestaan….
Appie in zijn post 3 (antwoord aan mij)
Het verhuren van de garage aan derden (lees: niet bewoners van het complex) is toegestaan.

@Rob stelt nu: “In feite is de VvE al allerminst onredelijk door het onjuiste gebruik van deze garagebox tot dusver toe te staan.”
Hoe men het ook wendt of keert, de garage is (legaal) in handen van iemand (Appie) die geen appartement (woning) bezit, en daarmee dus “onttrokken” aan gebruik door VvE-leden (tenzij enig VvE-lid een voor Appie voldoende bod uitbrengt en Appie aan hem of haar verkoopt).
De VvE heeft dus helemaal niets toe te staan of te willen, de VvE zit met een voldongen feit dat zo lang blijft bestaan als Appie zou willen. De parkeerplek (in casu garage) kan niet worden gebruikt door welk lid dan ook en is verhuurbaar in bezit van een derde van buiten de VvE (zonder woonappartement).
Ben benieuwd hoe Rob die voor de VvE ongewenste situatie denkt te kunnen beëindigen.
Appie heeft immers helemaal niets misdaan en heeft de volledige beschikking over zijn eigendom en kan de garage naar wens zelf gebruiken of verhuren.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Appie,
Het verhaal van de notaris klopt (natuurlijk).
Zoals ik eerder al schreef:
Wat mij betreft blijft jou enige kans liggen in het feit dat de verhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. En het is noch redelijk noch billijk om in de huidige toestand, waar een derde (jijzelf) de garage bezit, niet toe te staan dat (zonder enige feitelijke consequentie voor de leden van de VvE) een andere derde in de plaats treedt van de huidige derde (jou).
Een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter is helemaal niet zo duur.
Het lijkt me een goed idee om je op het punt van kosten, haalbaarheid en kans op succes bij de rechter te laten voorlichten door een echt en erkend expert. Hier noemde ik al eerder Rijssenbeek Advocaten. Vragen staat vrij en informeren betekent nog niet dat je ook moet doorzetten. Ik zou je adviseren om toch even voor informatie naar Rijssenbeek te bellen om daar de zaak voor te leggen.
Wijziging van de akte van splitsing lijkt mij uitermate onwaarschijnlijk, dat gaat echt niet lukken. Daar waren we het naar mijn idee allemaal al over eens.
Alternatieven zijn er in mijn overtuiging niet. Veel succes, Bob

[Bob]

Hi Berend,
Pas als de boedel/nalatenschap volledig in kaart is gebracht (doet de executeur) wordt duidelijk of de boedel (het vermogen) positief of negatief saldo geeft. Wanneer er minder dan nul overblijft is de kans groot dat je samen met veel andere schuldeisers met lege handen overblijft nadat de bank haar deel heeft genomen.
Blijft er echter een positief saldo over dan wordt, als het “normaal” gaat, alsog aanvaard en worden na de bank de andere schuldeisers op volgorde bediend. En dan komt de VvE met de nog niet verjaarde bijdragen ook gewoon in beeld.
Als het goed is ben je als hypotheekadviseur op de hoogte met het feit dat er, wanneer er NHG is, ook een overlijdensrisicoverzekering moet zijn.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Of deze links, zodat men weet hoe NederlandVvE tot het artikel wat Carla aanhaalt is gekomen.
http://www.vve-forum.nl/onderwerp/waarschuwing-let-op-bij-groene-initiatieven/
&
https://www.vvebelang.nl/forum/thread/advertentie-in-vve-magazine/829/
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Berend,
Hier zijn boeken over vol te schrijven, maar ik ga een beknopte reactie schrijven. Er zijn ook nog veel te veel vragen en onduidelijkheden om een goed en sluitend antwoord te kunnen geven. Vandaar mijn poging om een en ander slechts wat te verklaren.
Als de erven goed geïnformeerd zijn en goed worden begeleid dan laat de passieve houding zich eenvoudig verklaren door het feit dat zij ten koste van alles willen voorkomen dat zij per ongeluk, door daden van zuivere aanvaarding te plegen, toch geacht worden zuiver in plaats van beneficiair te hebben aanvaard.
Het zijn van executeur zegt nog niet veel. Vraag is of het in dit geval om een 1-, 2- of 3-sterren executeur gaat. Dat maakt veel verschil.
Verder schrijf je dat de bank tot verkoop is overgegaan. De bank en de erfgenamen zijn twee verschillende partijen. De bank zal in principe niet graag overgaan tot parate executie, want “gewone” verkoop geeft (door de bank genomen) een beter resultaat. Kennelijk wachten de erven alleen maar af en kijken wat er resteert als de bank klaar is.
Daarnaast rust er een hypotheek op het appartement. Dat maakt dat de bank zo nodig tot parate executie mag overgaan, maar daarboven geldt nog dat de bank bij een tekort/faillissement boven de concurrerende schuldeisers staat. De VvE komt dus na de bank. Zo kan het inderdaad gebeuren dat de VvE met lege handen blijft.
Ook wat beter nieuws. Die 2 jaar, het lopende en afgelopen boekjaar, hebben slechts betrekking op het feit dat de VvE de verkrijger “slechts” op de achterstand van die 2 jaar kan aanspreken. Verjaring van de achterstand van de eigenaar treedt pas in na 5 jaren en daarboven kan de verjaring worden gestuit.
Hoop dat je hiermee iets verder bent, vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Buster,
Dit heb ik nog nooit gezien.
Wat is het belang van degenen die het voorstellen, en hoe wordt dit vreemde plan verkocht aan de leden van jouw VvE?
De andere VvE kan met een lening bij de bank haar eigen probleem oplossen. Dus waarom zou jouw VvE de andere VvE bijstaan? Ze hebben zelf door na te laten te sparen (al langer wettelijk verplicht) de problemen veroorzaakt.
Is er een modelreglement van kracht? Zo ja, welke.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Appie,
Het verbod is me met jouw laatste post volkomen duidelijk.
Goed dat je een deskundige gaat raadplegen.
Wat mij betreft blijft jou grootste kans liggen in het feit dat de verhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. En het is noch redelijk noch billijk om in de huidige toestand, waar een derde (jijzelf) de garage bezit, niet toe te staan dat (zonder enige feitelijke consequentie voor de leden van de VvE) een andere derde in de plaats treedt van de huidige derde (jou).
We gaan het horen, veel succes, vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Appie,
Dank voor de nadere details. Aan jurisprudentie kan ik je helaas niet helpen.
Bij mij blijft de zaak echter “wringen”. Vandaar dat ik nog even doorga.
Allereerst merk ik op dat ik nog zeker niet zou opgeven. Immers, de garage is op dit moment (zonder overtreding van de wet of enige vigerende bepaling) in het bezit van iemand zonder appartementsrecht woning (iemand van buiten), en wanneer jij dat appartementsrecht aan iemand anders van buiten verkoopt verandert er in feite voor de VvE-leden helemaal niets (zij hebben alleen maar met een willekeurige andere derde te maken).
Het is naar mijn overtuiging niet redelijk noch billijk dat jij tot in het einde der dagen de garage zou moeten bezitten wanneer noch de VvE noch enig lid daarvan de garage wenst over te nemen.
Verder heb ik nog geen echt verbod op verkoop gelezen in jouw reacties. Ik kan slechts een voorwaarde lezen die geldt om een garage te mogen kopen. De bedoeling van de voorwaarde mag wel duidelijk zijn, maar een voorwaarde is wat mij betreft iets anders dan een verbod.
Vandaar mijn advies om jouw geval en het origineel van de akte van splitsing eens voor advies voor te leggen aan een specialist als bijvoorbeeld Rijssenbeek advocaten. Een initieel advies en eerste beoordeling hoeft niet idioot veel te kosten, en ik weet zeker dat je met die kleine investering exact weet hoe de vork in jouw geval aan de steel zit. Niet geschoten is altijd mis.
Ik hoop dat we te zijner tijd van je mogen horen hoe dit is afgelopen.
Veel succes, Bob

[Bob]

Een goed artikel dat ik in dit verband van harte aanbeveel.

Een gedeelde auto voor de VvE, kan dat?

Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Floor en Andrea,
Helaas moet ik hier even corrigeren, om te voorkomen dat Floor hier juridisch gezien van de weg raakt en daar nadeel van gaat ondervinden.
Waar Andrea stelt “Als er niet uitdrukkelijk in het huishoudelijk reglement hierover een artikel is opgenomen, dan heb je niets gedaan wat tegen de regels is.” gaat zij de fout in.
De WMO heeft binnen de VvE geen enkele zeggenschap en/of recht van spreken. Je kan en mag, zonder expliciete toestemming van de vergadering, geen veranderingen in installaties van de VvE aanbrengen, ook niet wanneer de WMO bereid is om te betalen. Zie mijn post hiervoor.
Veel succes, en als er nog vragen zijn dan horen we dat.
Bob

[Bob]

Hi Floor,
Wat een ontzettend triest verhaal (en dito bestuur).
In dit geval resteren er mijns inziens twee mogelijkheden.
Of je kiest ervoor om een geheel eigen aansluiting te laten aanleggen en draagt daarvan zelf de kosten. Vermoedelijk wordt dit net zo lastig als optie 2, want waarschijnlijk is er graaf- hak- en breekwerk nodig aan gemeenschappelijke zaken,
Of je gaat de strijd aan, en speelt het via de rechter. Mogelijk kun je medestanders vinden (anderen die ook op een scootmobiel o.i.d. zijn aangewezen), of misschien kan de WMO, een goede buur dan wel jouw rechtsbijstandverzekering iets voor je betekenen. Denk voor het geval je geen rechtsbijstandverzekering hebt ook aan het juridisch loket.
Wat adviezen.
Laat het bestuur schriftelijk verklaren dat eerst alles weg moet, en dat je pas daarna een verzoek mag indienen.
Leg de installateur die tussenmeter en stopcontact heeft aangelegd jouw situatie uit, en vraag om de installatie te ontkoppelen op een zodanige wijze dat herstel van de huidige situatie tegen minimale kosten mogelijk zal zijn. Laat zoveel mogelijk geïnstalleerde zaken zitten, je mag in jouw berging doen wat je wilt, daar gaat het bestuur niet over. Zorg dat je een mooie en gespecificeerde rekening krijgt die je later ter vergoeding door de VvE bij de rechter kunt overleggen.
Dien in elk geval een schriftelijk verzoek in bij het bestuur. Een verzoek mag je als lid van de VvE zonder meer en altijd doen, en het is niet zo dat je pas een verzoek mag indienen onder tal van voorwaarden (het moet niet gekker worden).
Zorg dat je alles wat het bestuur je tot op heden heeft gezegd zwart op wit hebt, zodat het allemaal als bewijs mee kan in de procedure bij de rechter. Dit bestuur komt me op zijn zachtst gezegd voor als uitermate onredelijk en onbillijk.
Sterkte en hou je haaks,
Bob

[Bob]

Nabrander: en vergeet het verzoek om vervangende machtiging om de tussenmeter te mogen aanbrengen niet.

[Bob]

Hi Floor,
Voor de overzichtelijkheid even een conclusie.
De berging is jouw eigendom, en je hebt het (onbeperkte) exclusieve gebruiksrecht.
Niemand kan jou verbieden een (geheel) eigen aansluiting elektra te hebben. Om meerdere redenen dient de installatie te voldoen aan NEN1010. Een eigen aansluiting is duurder dan het plaatsen van een tussenmeter.
Het is, gezien het feit dat jij bent aangewezen op een scootmobiel die je kennelijk niet binnen het gebouw en/of het eigen appartement kan/mag stallen (en dus ook niet kunt opladen), op zijn zachtst gezegd onredelijk en onbillijk om jou het enige resterende alternatief in jouw eigen berging te ontzeggen/ontnemen.
In dit geval wil je een tussenmeter plaatsen zodat het eigen verbruik kan worden vastgesteld en separaat door jou kan worden voldaan. Dat betekent dat je een bestaande gemeenschappelijke voorziening van de VvE gaat wijzigen/aanpassen. Dat kan alleen maar met toestemming van de vergadering. Je hebt er dus goed aan gedaan om formeel toestemming te vragen en om zo een vergaderbesluit uit te lokken.
Zoals ik al aangaf ben ik ervan overtuigd dat de weigering onredelijk en onbillijk is. Naar mijn idee zou de vergadering slechts bezwaren kunnen hebben wanneer (als alle bergingen een tussenmeter zouden willen, ik heb geen idee hoeveel bergingen er zijn) de capaciteit van de hoofdaansluiting zou worden overschreden (met alle gevolgen van dien). Misschien dat daarmee de “angst” voor vriezers en ijskasten is verklaard. Mijns inziens zou de vergadering jou toestemming moeten verlenen, met als voorwaarde dat alleen de scootmobiel mag worden opgeladen, en dat er geen andere zaken achter de tussenmeter mogen worden geplaatst.
Wanneer je een rechtsbijstandverzekering hebt zou ik die het werk voor je laten doen. In beginsel moet het gewraakte besluit jou de aansluiting met tussenmeter te weigeren voor vernietiging worden voorgelegd, en wel binnen een maand nadat jij kennis hebt gekregen van het betreffende besluit. Zo die maand is verlopen zou ik mijn verzoek aan de vergadering herhalen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Appie,
De splitsingsakte is mij niet duidelijk.
Merkwaardige en tevens vervelende toestand. Zoals je zelf aangaf is de huidige situatie er een die de akte nadrukkelijk niet beoogde.
De garagebox is naar ik begrijp volledig zelfstandig en los van het appartementsrecht/de woning te gebruiken.
Is verhuren een optie of is dat ook verboden in de akte?
Wat is de exacte formulering van het verbod op losse verkoop in de akte?
Hoeveel stemmen kunnen er in de vergadering worden uitgebracht volgens de akte? Zijn dat er 6 of heeft men rekening gehouden met ook “andere eigenaars” van buiten de VvE? Ben jij daarmee nog lid van de VvE en heb je ook nog een stem?
Wat zijn de breukdelen, en hebben de garageboxen een eigen breukdeel? Draag jij nog bij in de (alle) kosten van de VvE (inclusief schil bijvoorbeeld)?
Wat mij betreft ontbreken er nog teveel gegevens en is er mogelijk nog wel voldoende ruimte om “iets” te ondernemen. Het lijkt me logisch dat de eigenaren van de appartementen (woningen) voorrang hebben, en dat men externe bezitters in beginsel het liefst buiten de deur/VvE houdt, maar men heeft de huidige situatie ook niet willen bewerkstelligen zo lijkt me.
Ben zeer benieuwd naar verdere feiten en omstandigheden.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Mister,
Begrijp ik goed dat de KC zijn werk zonder hinder heeft kunnen uitvoeren?
Zo dat het geval is kan ik het probleem niet zien.
De KC kan immers haar (onafhankelijke) advies presenteren in de ALV.
Vervolgens besluit de vergadering om het bestuur al dan niet te dechargeren.
Wat wil je dat de beheerder communiceert? En verder, waarom?
De beheerder voert slechts het werk uit wat het bestuur anders had moeten doen, het bestuur is en blijft (eind)verantwoordelijk.
Bedoel je met de grootaandeelhouder de/een grooteigenaar?
Heeft de KC misschien iets gevonden waarop de beheerder wegens wanprestatie kan worden aangesproken (al dan niet in rechte)?
Welke deadline is er verstreken?
Misschien kun je het (werkelijke) probleem nader duiden.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten