[Bob]

Hi Paul,
Peter stelt: “Met betrekking tot de uitbreiding van je woning zou je de splitsingstekening kunnen raadplegen om de breuklijnen van de appartementsrechten te achterhalen. Dan zou je bij een juridische procedure sterker staan als de uitbreiding binnen jou privégedeelte valt.”
Dat zie ik even anders. Niemand heeft een recht om zijn privé-gedeelte helemaal vol te bouwen. Zie ook het eerder door mij aangehaalde artikel. Je hebt een appartementsrecht met een woning, een tuin en een berging/schuur. Naar mijn idee sta je niet sterker wanneer je uitbreidt binnen jouw privé-gedeelte. Het feit dat je binnen de lijnen van de splitsingstekening blijft speelt in mijn beleving hooguit een rol als de vraag moet worden beantwoord of de akte van splitsing en bijbehorende tekening moeten worden aangepast.
Hiermee blijf ik er bij dat naar alle waarschijnlijkheid een (grotere) schuur de snelste oplossing biedt met de minste ellende. Uit jouw verhaal begreep ik al dat er meerdere leden grotere schuren hebben neergezet, en dat die (al langere tijd?) worden getolereerd/gedoogd. Dat versterkt jouw positie n.m.m wel, het zal niet eenvoudig zijn jouw te verbieden wat anderen (al veel langer) wordt toegestaan.
Zie verder mijn eerdere posts.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Paul,
Helemaal begrepen. Ik ben van harte met je eens dat je in dit geval zou kiezen voor de “easy way out”. De uitkomst van een juridische striijd is allerminst zeker, in elk geval kostbaar, tijdrovend en het levert naar verwachting ontzettend veel wrijving(-swarmte) op waar je niet op zit te wachten. Als de herbouw/vernieuwing van de bestaande schuur een goed alternatief biedt dan zou ik daarvoor gaan.
Nu over de uitspraak die jouw advocaat deed. Ik wijs hier even op MR1992 en met name artikel 22 lid 1. Let op dat op dit punt iets naders geregeld/gewijzigd kan zijn in de akte van splitsing. Voorts heb je je te houden aan vergaderbesluiten en een eventueel HHR. Daar moet je in dit geval dus ook goed op letten. De uitspraak van jouw advocaat kan wel degelijk waar zijn in dit geval, maar het kan ook net even anders liggen. Dit artikel geeft slechts een verplichting tot onderhoud van een bestaande schuur en geen andere “rechten”.
Je geeft aan dat er al meerdere leden zijn die hun schuur door “iets anders” hebben vervangen. Dat zou enige precedentwerking kunnen hebben. Wat is in dit geval overigens “iets anders”?
Let echter ook hier goed op: overtredingen door andere leden geven jouw niet zomaar het recht om ook “de wet aan je laars te lappen”. Ik zou dus zeker niet zomaar, en zonder de in dat geval wel vereiste toestemming van de vergadering, een veel grotere schuur (loods) plaatsen. Je kunt een bestaand schuurtje van 20 kuub niet zonder toestemming vervangen door een “schuurtje” van bijvoorbeeld 70 kuub.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Correct, en lees vooral de polisvoorwaarden van jouw verzekering goed door.

[Bob]

Hi Verbaasd,
Gegeven de reactie(s) van Peter wijs ik, ter ondersteuning van mijn verhaal en twijfels, op de volgende artikelen in het MR1973. De zaken liggen (veel) genuanceerder, en de akte van splitsing kan ook nog afwijkingen en aanvullingen geven op het MR. Zekerheden heb ik daarmee nog niet.
Wijs op artikel 32 leden 5 en 6, artikel 37 leden 2 en 6, en op artikel 40 leden 1 en 5. Zie verder mijn eerdere post.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Paul,
Wat spijtig te moeten constateren dat we nu toch in traject 2 zitten, en met een negatief besluit.
Laat je echter niet ontmoedigen door de opmerkingen van William hierboven. Het gaat bij het vervolg niet om de stemverhouding en/of een totstandkomingsgebrek, maar wel om de gronden die de VvE (de leden) aanvoert waarop de toestemming werd/is geweigerd. Immers, er zijn al meerdere uitbouwen gerealiseerd en toegestaan en jouw uitbouw wordt niet toegestaan. Daar moeten dan wel redelijke argumenten voor zijn ! Het kan niet zo zijn dat op een verzoek van een lid een bot ja of nee komt, zonder ook maar één goede reden (die ook door de rechter wordt getoetst/kan worden getoetst). Het negatieve besluit moet van tafel: houd goed de fatale termijn in de gaten !
Uit jouw eerdere posts begreep ik dat jouw rechtsbijstandverzekering tegen mijn verwachting in deze zaak zou dekken. Je hebt inderdaad een specialist nodig, en die ga je niet vinden bij een rechtsbijstandverzekering. Maar om de kosten te drukken zou ik wel de rechtsbijstandverzekering inschakelen en je door hen een specialist laten toevoegen. Dat scheelt enorm in de kosten !
Houd overigens goed in de gaten dat een positieve uitslag bij de rechtbank niet zeker is. Laat je door de specialist heel goed voorlichten over de te verwachten kosten, de kans op succes en wat er gaat gebeuren wanneer je onverhoopt zou verliezen (en mogelijk zelfs tegen een kostenveroordeling zou aanlopen).
Heel veel succes gewenst.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Verbaasd,
Wat ik je zou adviseren is om (nu het nog om een slot en dus naar mijn idee zeer geringe kosten gaat) de zaak gedrieën uit te praten en om zo voor de toekomst dit soort gebeurtenissen te voorkomen. Zeker binnen een zo kleine VvE zou ik proberen om de sfeer goed te houden. Dat in het algemeen.
In een VvE bestaan de voorzitter en het bestuur naast elkaar. Uit jouw verhaal begrijp ik echter dat je door de vergadering bent gekozen/benoemd tot voorzitter, maar formeel gesproken niet tot administrateur/bestuurder. Dat je wel als bestuurder staat ingeschreven bij de KvK verandert daar mijns inziens niets aan. Verder denken de leden kennelijk dat jij het bestuur bent. Komt op mij allemaal een beetje glibberig over (juridisch gezien dan), temeer daar het 50%-lid door zijn actie kennelijk (met opzet?) jou als bestuur niet aanspreekt op het doen van het reguliere onderhoud, maar op eigen doft een slot vervangt.
Dat geeft te denken.
Verder zit ik met nog meer vragen die van invloed (kunnen) zijn. Is er bijvoorbeeld een bedrag vastgesteld waarmee het bestuur onderhoud kan plegen? Wordt er jaarlijks een begroting vastgesteld en staat daar een post onvoorzien op. Met de nu bekende gegevens kan ik je geen zekerheden bieden.
Wel is het zo dat het eigenmachtig optreden van de 50%-eigenaar zeker niet kan, en voor mij is duidelijk dat hij zeker geen voorschotbijdragen kan/mag inhouden.
Voorts kunnen jullie in een vergadering met 50% van de stemmen aanwezig over reguliere zaken besluiten waar geen versterkte meerderheid vereist is. Voor een hoger quorum (2/3 van alle stemmen) hebben jullie altijd de 50%-eigenaar nodig.
Wat met een gewone meerderheid kan worden besloten, en waarvoor een versterkte meerderheid nodig is vind je in het vigerende MR.
Maar nogmaals en ten overvloede, probeer het eerst in een goed gesprek onderling en zonder een gang naar rechter en/of deurwaarder op te lossen.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Verbaasd,
Neen, ik bedoel geen extern bestuurder.
Volgens het MR 1973 berust het bestuur van jouw VvE bij de administrateur. Die is mogelijk benoemd in de akte van splitsing. Dat zou je even moeten nazoeken.
Het benoemen van een voorzitter is iets anders dan het benoemen van een bestuur.
Daarom twijfel ik of je bestuurder bent, ondanks het feit dat de andere 2 leden het mogelijk denken.
Het bestuur heeft taken en verantwoordelijkheden, alsook het recht om zaken aan te pakken. Maar wanneer je geen bestuur bent heb je die bevoegdheid niet (je bent dan immers “slechts” lid).
Vandaar mijn vraag, ik probeer uit te vinden wie jouw VvE bestuurt.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Verbaasd,
Jouw verhaal gelezen hebbend begin ik met een vraag.
Hebben jullie een bestuur, of alleen maar 3 leden die samen 4 stemmen in enige vergadering zouden kunnen uitbrengen?
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Henk,
Allereerst merk ik op dat ik me goed kan voorstellen dat je teleurgesteld bent waar je dacht een mooi appartement met berging te hebben gekocht. Goed dat je er op tijd achter bent gekomen dat er iets niet klopt. Dat gaat je mogelijk een hele hoop ellende besparen.
Naar mijn mening stort je je echter bij doorzetting (onder (tijds)druk van de verkoper), juridisch gezien, in een slangenkuil. Hier zitten erg veel haken en ogen aan. Ondanks het feit dat je (gevoelsmatig) sterk staat (de huidige situatie bestaat immers al 18 jaar) kan er nog heel erg veel mis lopen.
De verkoper verkoopt namelijk aan jou iets wat hij niet zelf bezit. Dat komt omdat er ca. 18 jaar geleden niet is gedaan wat moest worden gedaan, namelijk de akte van splitsing wijzigen.
Dat de verkoper al 18 jaar een exclusief gebruiksrecht heeft van de containerruimte zegt echter niets. Dat gebruiksrecht is in beginsel aan de persoon (in casu de verkoper) gebonden en geeft jou niet automatisch dezelfde rechten. Om jou hetzelfde recht te gunnen is een vergaderbesluit nodig, en dus een vergadering. Een dergelijk vergaderbesluit kan voor vernietiging worden voorgelegd. Er gaat dus de nodige tijd heen voordat je zeker zou kunnen zijn dat en of je überhaupt het exclusieve gebruiksrecht krijgt. Het verkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht is dus absoluut geen gelopen race.
Net zo min is het wijzigen van de akte van splitsing een gelopen race. Het is een lang, moeizaam en kostbaar proces, waarvan de uitkomst allerminst zeker is. Het is zeer de vraag of het louter “in gang zetten van het proces” ooit een positief einde voor je gaat betekenen.
Mijns inziens is het daarmee allerminst zeker of een (tijdelijk, maar nog te verwerven!) exclusief gebruiksrecht een haalbare (tussen)oplossing is. En of de akte ooit wordt aangepast moet je je net zo hard afvragen.
Beloften van de verkoper, met garantie tot aan de deur, zijn naar mijn idee weinig waard.
Zelf zou ik de koop slechts doorzetten wanneer ik het risico zou accepteren dat ik eindig met een woning zonder berging, of als ik langdurige en slepende juridische conflicten in mijn directe woonomgeving op de koop toeneem.
Pas met een gegarandeerd exclusief gebruiksrecht op grond van een inmiddels onaantastbaar geworden vergaderbesluit op zak zou ik een beetje gerust zijn, maar voor die tijd zeker niet.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Mooi dat jouw rechtsbijstandverzekering deze zaak kennelijk dekt!
Goed dat je het bestuur/de beheerder schriftelijk blijft vragen om een vergaderdatum te prikken. Alleen al goed voor de dossiervorming dat je er van jouw kant (aantoonbaar) alles aan hebt gedaan wat binnen jouw vermogen lag.
Zelf ben ik zeer nieuwsgierig naar de verdere ontwikkelingen.
Voor jou ook fijne feestdagen gewenst en een heel goed (vader)jaar (en ook met de gewenste ruime uitbouw), 😀
Bob.

[Bob]

@Carla, jammer dat je niet verder komt dan me eerst (zonder grond) te betichten van een gebrek aan respect, en me nu weer als flauw weg te zetten.
Zelf houd ik het liever wat zakelijker/inhoudelijker, maar je mag natuurlijk je eigen mening hebben. Ik zal dan ook niet verder op jouw reactie ingaan.
Bob

[Bob]

Hi Paul,
Naar aanleiding van de reactie van Carla hierboven geef ik je nog het volgende mee, en herhaal ik dat de keuze als voren geheel aan jou is en blijft.
Op het eerste gezicht lijkt de opmerking dat je je zou moeten wenden tot een specialist VvE-recht de enige juiste weg. Dat kan natuurlijk nooit kwaad, maar het gaat je een boel geld kosten. Jouw eventuele rechtsbijstandverzekering gaat dit echt niet voor je regelen, er is immers (nog) geen geschil waar jij in betrokken bent. Zelf ken ik geen specialist die gratis of voor een habbekrats werkt, maar misschien heeft Carla nog een goede suggestie?
Voorts gaat het betrekken van enige specialist de keuze die je moet maken niet veranderen. Het blijft kiezen uit traject 1 dan wel 2. De enige andere optie is je plannen voor de uitbouw te laten varen.
Tot slot nuanceer ik de opmerking van Carla waar zij stelt dat er “meer geregeld dient te worden dan alleen maar een vergadering en een besluit”. Hier zou ik zeggen zou meer moeten worden geregeld dan alleen maar ……. Wanneer de vergadering immers ongeclausuleerd toestemming verleent kan en mag dat ook. Uit alles wat ik tot nu toe van je heb gehoord maak ik op dat er in het verleden wel meer zaken betreffende verbouwingen “met de Franse slag” zijn gerealiseerd. Daar kun je overigens geen rechten aan ontlenen. Fouten uit het verleden geven geen gebruiksrecht in de toekomst.
Nogmaals veel wijsheid en sterkte toegewenst bij het maken van jouw keuze.
Met vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Daar ben ik weer. 😉
Voor jouw overwegingen wil ik nog aanvullen met het volgende. Zou voor jouw beslissing nog van belang kunnen zijn.
In traject 1 ligt het initiatief om naar de rechter te stappen bij de tegenstanders die in dit geval om vernietiging van het besluit moeten verzoeken.
In traject 2 ligt (bij een voor jou onverhoopt negatief besluit) het initiatief bij jou, en zal jij je met een verzoek om vervangende machtiging tot de rechter moeten wenden. Wanneer in dit traject een positief besluit valt (herhaald dan) zijn de tegenstanders weer waar ze nu zijn in traject 1 en moeten zij initiatief nemen.
In het algemeen geldt voor alle rechtsgangen wat ik reeds eerder schreef; het duurt even (afhankelijk van de drukte bij de sector kanton) voordat de zaken op de rol komen. Dat kan makkelijk enkele maanden zijn.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Wat de (professionele?) beheerder stelt (3e alinea 1e zin) is klinklare nonsens. Nietige vergaderingen bestaan (zoals ik al eerder aangaf) domweg niet. Men kan vanwege het niet hanteren van de termijnen hooguit vernietiging van de genomen besluiten verzoeken. Zie daarover verder mijn eerdere posts.
Wat je nu het beste kunt doen is een kwestie van “smaak”. Iedereen zal over het vervolg een eigen mening hebben. Grofweg heb je de keuze uit 2 trajecten. En de keuze zal je helaas zelf moeten maken. Ik kan natuurlijk niet inschatten hoeveel tijd je hebt of wilt hebben om te wachten, en ook niet hoeveel risico je wilt nemen. De keuzes die je hebt.
1. Nu doorstoten, de vergadering is gehouden en het besluit is genomen. 19 Stemmen van de 33 waren vóór. Een positief besluit dus, en verder geen tijdverlies. Zie over de mitsen en maren mijn eerdere posts.
2. De nog in te plannen vergadering in januari (of nog later?/ik krijg het idee dat er wordt getraineerd) afwachten en kijken wat die vergadering oplevert. Zoals ik al eerder schreef gaat er dan nog de nodige tijd verloren, en weet je niet of de weerstand tegen jouw plannen nog verder groeit en/of bewust wordt aangewakkerd. Dat kan dan dus ook makkelijk tot een negatief besluit leiden. Maar misschien heb je geluk en besluit men je toestemming te geven.
Het vervolg op 2.
Mocht er een negatief besluit voortkomen uit de januarivergadering dan zal je, indien je de uitbouw toch wenst te realiseren, naar de rechter moeten om jouw zaak te pleiten. Daar gaat nog meer tijd mee heen. De uitslag op jouw verzoek tot vervangende machtiging staat vooraf zeker niet vast! Kan ook niet worden verleend. Het duurt ook nog (naar verwacht) maanden voordat het verzoek om vervangende machtiging op de rol staat bij de rechtbank.
Moeilijke keuze msschien, maar aan het hele verhaal zitten veel haken en ogen. Verder verwijs ik je in dat verband op hetgeen ik eerder geschreven heb.
Heb je nog aanvullende vragen dan hoor ik het wel. Tot die tijd wens ik je sterkte en wijsheid bij het maken van jouw keuze.
We gaan het hopelijk van je horen.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Het ging mij er slechts om dat Paul niet op het verkeerde been zou komen te staan en het idee zou krijgen dat hij daarmee, vanwege het gerommel, iets in zijn voordeel zou hebben.
Er gebeuren helaas in vele VvE’s wel meer vreemde dingen, en wat er ook gebeurd is (handelde de beheerder net als andere keren op instigatie van het bestuur?), de feitelijke/uiteindelijke stemverhouding staat. Er zijn 5 of 6 machtigingen ingetrokken en dat belooft niet veel goeds. Voorzichtigheid geboden dus, Paul !

[Auteur]

Berichten