[Bob]

En in dit verband kun je ook het topic “Reikwijdte Modelreglement artikel 38 leden 7 en 8” nog nalezen. Die discussie die ik eerder opstartte is ook te vertalen naar dakkapellen en dakterrassen. Zo zie je hoeveel kanten jouw zaak heeft.

[Bob]

Hi Jet,
Nu ik de P.S. heb gelezen zijn er wat meer feiten bekend. Helaas is de feitelijke toestand nog teveel onduidelijk om tot een goed advies te komen.
Begrijp ik goed dat er per appartementsrecht één stem kan worden uitgebracht in de vergadering? En dat jullie een complex hebben met een plat dak waarop appartementen met een dakterras (en “eigen” puntdak) zijn gerealiseerd?
Hebben de bovenwoningen hun dakterrassen zonder toestemming van de VvE uitgebreid?
Mocht ik het goed begrepen hebben dan zou je aan de volgende zaken mogelijk wat hebben.
Ten eerste is er, indien de dakterrassen “illegaal” zijn uitgebreid, mogelijk sprake van bouwen in strijd met bestemmingsplan en/of bouwvergunning. Daarvoor moet je primair bij de gemeente zijn! Noch een individuele eigenaar noch de VvE mag “zomaar” bouwen (zeker wanneer alles vanaf de openbare weg zichtbaar is). Voorts wordt het dak (constructie) anders belast dan voorzien in de bouwvergunning wanneer terrassen worden uitgebreid en wanneer er op de terassen wordt bebouwd. Dat geeft ook al strijd met diverse regelingen.
Voorlopig tot slot is het op zijn minst te betwijfelen of de VvE (delen van) de gemeenschappelijke ruimten zomaar exclusief in bgebruik mag geven aan één of meerdere eigenaars (valt biuten de opdracht van de VvE van onderhoud en beheer). Hierover is de nodige jurisprudentie bekend.
MVG,
Bob

[Bob]

Hoi Rob,
Met mijn aanvulling wilde ik de rollen en posities van de verschillende organen van de VvE slechts even “extra scherp” neerzetten en laten uitkomen.
Ik reageerde niet omdat ik uit jouw bijdrage zou kunnen lezen dat jij een bestuur(-slid) meer waarde zou toedichten. Dat ieder lid ook in jouw overtuiging gelijk is aan alle andere leden had ik overigens in een ander topic al helder waargenomen.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Even het verhaal van Carla onderschrijven. Helemaal mee eens.
Kleine aanvulling:
Realiseer je dat het zijn van bestuurslid de facto geen enkele toegevoegde waarde heeft wanneer alle leden vergaderen.
De vergadering wordt voorgezeten door de benoemde voorzitter van de vergadering. Wanneer die functie wordt bekleed door een bestuurslid dan zit dat bestuurslid de vergadering voor. Het is niet zo dat het bestuur de vergadering voorzit. De voorzitter van de vergadering laat zich bijstaan door een notulist.
Wanneer men zuiver te werk gaat ziet men in de vergadering de voorzitter van de vergadering (met notulist) aan/achter de tafel, en alle (andere) bestuursleden zitten net als de andere eigenaars gewoon in de zaal. Het bestuur heeft in de vergadering van de leden als orgaan geen enkele bijzondere rol of status.

[Bob]

By the way, vergeet in dit verband artikel 38 lid 3 niet en kijk ook nog even naar de akte en bijbehorende splitsingstekening.

[Bob]

Hi Carla,
Vanwege de vraagstelling vermoedde ik al dat het “iets dichter bij je zat”. Het feit dat er 2 gebouwen zouden zijn is voor de casus niet direct van belang/invloed (een lappendeken in één gebouw blijft ook een lappendeken in 2 gebouwen), en naast het feit dat je de exacte kosten presenteert geef je ook een wel erg nauwkeurige beschrijving van galerijen en balkons (en boven dakterrassen?). Je kent de situatie in de VvE goed 😉
Daarom reageerde ik uitgebreid.
Ik ben het met al jouw opmerkingen eens, ……. behalve …….
Artikel 38 lid 5 doet naar mijn overtuiging in dit geval niet echt mee. Lid 5 gaat weliswaar over buiten het onderhoud vallende uitgaven, MAAR ziet alleen maar op een in het voorkomende geval benodigd zwaardere quorum en een zwaardere gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit lid van artikel 38 is niet bedoeld om onderhoud van niet-onderhoud te scheiden. Daarvoor komt lid 8 meer in aanmerking.
Het blijft een genoegen om met jou en Rob te “sparren”! ;-D
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Allereerst even uitleggen hoe mijn post van 22.26 uur hierboven moet worden gelezen. Het viel me op dat mijn post daarvoor #999 als code had gekregen rechtsboven. Het was opportuun om nog een post te doen voor het geval er een kleinigheid zou zijn verbonden aan de 1000e inzending (al was het maar eeuwige roem) 😉

@Rob, dat zie je wat mij betreft helemaal correct. Wanneer een VvE (al dan niet bij gezond verstand) met het toestaan van het schilderen van de onderkanten van de galerijen zelf een nieuwe toestand creëert moet zij die ook onderhouden (en dus voor de kosten opdraaien).
Wanneer het gebouw al met geschilderde onderkanten werd opgeleverd is het al helemaal zo.
Merk op dat de vergadering heel goed moet nadenken wat zij toestaat en indien men toestaat onder welke voorwaarden dat zal zijn. Bezint eer ge begint, achteraf nadenken levert vaak veel ellende op (is op meerdere plaatsen in dit forum te zien).

[Bob]

😀

[Bob]

Hi Carla,
Wat mij betreft durf ik te betwijfelen of het ook maar iets met “voordeel trekken” te maken heeft. Artikel 38 lid 8 is niet van toepassing, er is immers geen sprake van “verbouwing”, noch van het “aanbrengen van nieuwe installaties”, noch van het “wegbreken van bestaande installaties”. Het is een besluit tot verfraaiing. Je geeft zelf al aan “B: Nee dat is niet te registreren als zijnde onderhoud”.
Onderkanten van betonnen balkons hebben slechts onderhoud nodig wanneer er sprake zou zijn van betonrot, en daar is het aanbrengen van een kleurtje zeker geen oplossing voor. Kleur aanbrengen is zuiver cosmetisch en dus nooit “onderhoud”.
Nu het om kosten gaat die niet het onderhoud betreffen grijp ik terug op artikel 3 van het MR 1992. De kosten zijn, met de gegevens die jij aandraagt, niet te relateren aan leden a. en b. van artikel 3. Daarmee kunnen deze kosten nimmer ten laste komen van “alle eigenaars” (de VvE). Ook artikel 3.j. biedt de verzoekers geen soelaas. Dat artikel ziet immers op het belang van “alle” eigenaars. Je geeft zelf al aan dat het diverse (lees veel) eigenaars absoluut niets zal kunnen schelen omdat ze er niet eens naar kunnen kijken (anders dan vanaf de straat).
Géén belang van ALLE eigenaars, en geen kosten die elders in artikel 3 zijn onder te brengen, ergo geen kosten voor de VvE.
Je zou het mijns inziens hooguit kunnen toestaan aan verzoekers “die meer kleur in hun leven wensen” om onderkanten van gemeenschappelijke zaken te “verkleuren” (zie in dit verband de artikelen 9 lid 2, artikel 12 lid 2 juncto artikel 14 van het MR 1992).
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Beste Jet,
Nog een suggestie tot slot.
Als de rechtsbijstand een positieve grondhouding tentoonspreidt is het misschien een optie om nog vóór de vergadering het bestuur aan te schrijven en hen te wijzen op het simpele feit dat ook/zelfs voor jullie VvE de wet en akte gewoon gelden.
Alleen al het juiste briefpapier met het juiste logo en getekend met mevrouw mr. Dekreuksteniet zou al voldoende signaal moeten zijn dat het een serieuze zaak is, en dat met jullie niet te sollen valt.
Een VvE is een zakelijke vereniging en geen badmintonclub.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Jet,
Zie nu dat ik een vraag over het hoofd zag.
Het heeft geen zin om vóór de vergadering een verzoekschrift in te dienen.
Daar doet de rechter niets mee, die gaat nooit in een beschikking of vonnis vastleggen wat iedereen behoort te weten, nl. dat iedereen zich aan de wet moet houden.
Toch zou ik de polisvoorwaarden nog uitpluizen. Ik begrijp uit jouw verhaal dat de rechtsbijstand zich in elk geval coulant opstelt. Da’s mooi.
Hoe je het ook wendt of keert de vergadering is in jullie voordeel.
Keep the faith!
Bob.

[Bob]

Beste Jet,
Graag gedaan. Nu het allemaal lijkt te gaan afhangen van nog in de aanstaande vergadering te nemen besluiten zijn er nieuwe kansen.
Wanneer in de aanstaande vergadering nietige of vernietigbare besluiten worden genomen waarvoor de gang naar de rechter moet worden gemaakt kan ik me voorstellen dat er sprake is van een nieuw geval, namelijk een nieuw besluit.
Je vecht een nieuw besluit aan dat een bestaande toestand wil legaliseren op onredelijke en onbillijke gronden.
Voor mij zou de rechtsbijstandverzekering in deze nieuwe besluiten moeten bijstaan!
Denk aan het in acht nemen van de wettelijke termijnen, en vraag in het verzoekschrift direct om “kostenveroordeling”.
Happy hunting !
Bob.

[Bob]

Beste Jet,
De frustratie en het gevoel van machteloosheid kan ik me goed voorstellen.
Het is triest wanneer het zo loopt. Wanneer eigenaren in een VvE niet (durven of willen) optreden kan enig bestuur helaas met heel veel zaken “wegkomen”.
Boven de VvE staat de rechtbank, en iets anders is er niet wanneer de regels met voeten worden getreden. Ik begrijp dat je de gang naar de rechter een hele stap vindt. De kosten vallen voor een verzoekschriftprocedure heel erg mee, en het is ook nog eens mogelijk om de “tegenpartij” te laten veroordelen tot het dragen van jouw kosten. Maar daarvoor moet je wel “winnen”. Als je niet goed weet hoe de zaken aan te pakken raad ik je aan om hulp te zoeken, bijvoorbeeld bij het juridisch loket o.i.d.
Wanneer jouw (jullie) woonplezier toch al compleet vergald is maakt dat de gang naar de rechter alleen maar makkelijker. Harmonie is binnen enige VvE een hoog goed, maar er zijn grenzen.
In verband met mogelijke nieuwe conflicten in de toekomst geef ik je toch in overweging alsnog een rechtsbijstandverzekering af te sluiten, tenzij het inkomen zo laag is dat je voor gesubsidieerde rechtshulp in aanmerking zou komen.
Veel succes toegewenst,
Bob

[Bob]

Beste Jet,
Uit het verhaal is me duidelijk dat er in het verleden heel veel zaken tegen de regels in zijn gerealiseerd en dat de kosten van het onderhoud aan die zaken drukken op de VvE (alle leden). Kennelijk heeft elk lid wel iets aan dit onrecht verdiend en dus ook een duidelijk belang om de misstanden die door anderen zijn ontstaan, naast de eigen zaken, ook goed te keuren. De linkerhand wast de rechter.
Dat is in elk geval de conclusie die ik uit de vraag haal.
Hier zitten ontzettend veel haken en ogen aan. Te veel om “eventjes” een kort en helder (sluitend) antwoord op te geven. Eén vraag is of er in het verleden conform de regelen der kunst is besloten tot de huidige misstand. Zelfs een nietg besluit kan (net als bij een vernietigbaar besluit wanneer vernietiging niet binnen de termijn wordt verzocht) eenvoudig grote juridische problemen geven waarvan het wel eens ontzettend moeilijk kan blijken de gevolgen terug te draaien of te beperken. Voor meer hulp zijn veel meer gegevens nodig.
In het algemeen ben ik overtuigd van het belang van de komende vergadering. Altijd doen en altijd naar toe gaan (eventueel met hulp van de mogelijk afgesloten eigen rechtsbijstandverzekering). In de aanstaande vergadering worden namelijk besluiten genomen die mogelijk (waarschijnlijk) nietig en/of vernietigbaar zullen blijken. Daar kun je wat mee!
Mee doen en de stem laten gelden, en TIJDIG aan de juridische noodrem trekken.
Voorkomen is nog altijd beter dan genezen en zachte heelmeesters maken in dit soort situaties stinkende wonden.
Veel succes en sterkte,
Bob

[Bob]

Beste redactie,
Dat zou ik prachtig vinden. In elk geval vast mijn dank voor de poging en welwillendheid.
Het gaat met name om mijn post van 16 juni 2015 om 11:02 en het vervolg daarop.
Vriendelijke groet,
Bob

[Auteur]

Berichten