Colin
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik lees op meerdere sites dat voor een beschikkingshandeling unanimiteit van stemmen is vereist. De verhuur van het dak ten behoeve van een zendmast wordt daarbij als voorbeeld genoemd. Is de conclusie dan dat een enkele tegenstemmer al met succes om een nietigverklaring van het besluit bij de kantonrechter kan verzoeken? Dat zou mooi zijn, want bij ons speelt dit over een paar maanden op de ALV.
Even gegoogled na de nogal verwarrende openingspost, maar Logchies blijkt een vastgoedadviseur te zijn. Als dit bedrijf voorbereidende werkzaamheden heeft uitgevoerd en gefactureerd, dan staat buiten kijf dat de kascommissie die factuur moet kunnen zien. In die zin leest het vreemd als TO in haar eerste zin schrijft dat de beheerder die factuur zou hebben opgesteld. Nee, er moet een origineel zijn van het betreffende bedrijf en die moet de beheerder overleggen. Punt.
Bedenkelijk wordt het helemaal als deze kosten zonder formele toestemming zijn gemaakt. Daar heeft het alle schijn van. De genoemde EUR 13.000 zou volgens TO gelijk zijn aan 2,5%, maar 2,5% waarvan? Ik neem aan van de kosten in de realisatiefase. Dat betekent dat de vervanging van de kozijnen is geraamd op EUR 520.000. Een bedrag van deze omvang is nooit beschikbaar gesteld door de vergadering.
Sterker nog, TO geeft aan dat het project als zijnde niet realistisch terzijde is geschoven. In plaats daarvan is besloten om relatief bescheiden budget beschikbaar te stellen voor het actualiseren van het onderhoudsplan, asbestonderzoek en klachtenonderhoud.
Andere onderwerpen zijn dat. Daarom is het merkwaardig dat de VvE toch die voorbereidingskosten voor haar kiezen krijgt. Het maken van voorbereidingskosten suggereert namelijk dat je een project gaat uitvoeren. Vraag blijft of dit aanvankelijk toch de bedoeling was?
De beheerder verwijst bijvoorbeeld naar notulen uit 2015, waarin staat dat is ingestemd met vervanging de kozijnen. Wat betekende dit besluit concreet? Ja, we gaan het doen en trekken daarvoor een half miljoen euro uit op basis van een offerte. Of ja, we spreken de intentie uit dat we het willen, maar voor een definitief besluit moet eerst verder worden onderzocht hoe en wat.
Ik vermoed het laatste en de beheerder heeft dat opgevat als een vrijbrief voor wat extern onderzoek en advies, en voor je het weet ben je EUR 13.000 verder met als ”winst” voor de VvE dat je op basis hiervan de onderbouwde conclusie kunt trekken dat het hele project bij nader inzien toch niet haalbaar is. Van voorbereidingskosten kun je dan niet meer spreken. Ik noem het bijkomende kosten, die eigenlijk nog vooraf gaan aan de voorbereidingsfase.
Zo zal het ongeveer wel zijn gegaan. Prachtig verhaal.
Feit blijft natuurlijk wel dat de beheerder een bedrag van deze omvang niet zonder toestemming van de vergadering had mogen uitgeven. Maar het bestuur is eindverantwoordelijk voor het functioneren van de beheerder en had beter toezicht moeten houden.
Ja, een gewone meerderheid is van toepassing. Daarnaast moet benoeming en ontslag ook expliciet op de agenda staan.
Overigens komt het in de praktijk veel voor dat bestuurders zelf het bijltje erbij neergooien zonder dat de vergadering ontslag heeft verleend. Er schijnt ook jurisprudentie te zijn waarin dit niet wordt afgestraft.Voor recreatiewoningen geldt vaak wel een bepaling vanuit het gemeentelijke bestemmingsplan dat ze niet mogen worden gebruikt voor permanente bewoning.
Vraag is hoe dit zich verhoudt tot arbeidsmigranten die een woning een heel kalenderjaar huren. Of het moeten seizoenswerkers zijn.
Lastige materie. Ik zou in ieder geval uitzoeken wat het gemeentelijke beleid is ten aanzien van dit recreatiepark.Akte en modelreglement zijn leidend. Ik vrees dat er niets meer valt te doen als daarin niet expliciet is opgenomen dat bepaalde kosten kunnen worden doorbelast. Wat niet wegneemt dat je fatsoenshalve zou mogen verwachten dat de verhurende eigenaar bereidheid toont om de meerkosten voor zijn rekening te nemen.
Dat klopt, maar dan zal eerst een deugdelijk dossier moeten worden samengesteld om een schadeclaim te kunnen onderbouwen. Bovendien moet de VvE een lopende rechtsbijstandverzekering hebben, die vervolgens met dit dossier aan de slag kan. Als de VvE een dergelijke verzekering niet heeft, moet je een gespecialiseerde advocaat inhuren met bijkomende hoge kosten. Dat zie ik niet zo snel gebeuren met deze VvE die toch al niet veel in kas heeft. Het uitgangspunt moet zijn om er eerst met deze makelaar uit te komen, maar ook dat zal zoals eerder gezegd een zware dobber worden.
In de 12 jaar dat ik actief betrokken bij onze VvE heb ik veel gelezen op diverse fora, maar de doos van Pandora die hier open gaat, overtreft alles. Liefst 11 jaar is er niet vergaderd en de beheerder heeft verzuimd een groot deel van de vve-bijdragen in te vorderen en naar het zich laat aanzien is niet voldoende geld in kas voor groot onderhoud. Ja, dan is het einde heel ver te zoeken en zijn alle appartementen voor onbepaalde tijd onverkoopbaar geworden.
De eerste vraag die bij mij opkomt. Als er nooit is vergaderd, hoe kan er dan ooit in het verleden een begroting met daarvan afgeleide vve-bijdrage zijn vastgesteld? Heeft de makelaar gewoon zelf maar een bijdrage bepaald en deze min of meer vrijblijvend bij (een deel van) de eigenaren in rekening gebracht?
Uit het verhaal van TO leid ik af dat een deel van de (ex-)eigenaren wel iets heeft betaald, maar dat er niet voldoende geld binnenkwam. Wat voor de makelaar weer reden zou zijn geweest om een deel van de kosten “voor te schieten” in de afgelopen jaren. Ik kan mij daarbij niets voorstellen. Is dit aannemelijk? Er zal toch geen makelaar zijn die voor Sinterklaas speelt?
Dat de makelaar ernstige nalatigheid is te verwijten, is een understatement. Behalve het betalen van de kosten, heeft hij feitelijk geen enkele beheertaak uitgevoerd. Niettemin stelt Rob terecht dat de eigenaren ook zelf in de spiegel moeten kijken. Van de makelaar had verwacht mogen worden dat hij minimaal 1x per jaar een vergadering bijeen roept, maar als dat niet gebeurt, dan zal je als eigenaren toch zelf het initiatief moeten nemen, door de makelaar aan te sporen of zelf een vergadering te beleggen. Verder zijn het benoemen van een bestuur en een kascommissie bij uitstek verantwoordelijkheden die bij de VvE zelf liggen.
Ik ga met Rob mee. Het is nu zaak de VvE actief te maken, zo spoedig mogelijk een vergadering te houden en daarin een bestuur en een kascommissie te benoemen, die bestaan uit eigenaren.
Daarna zou mijn eerste zorg zijn om de administratie van de afgelopen 11 jaar boven tafel te krijgen. Om als nieuw benoemd bestuur op onderbouwde wijze beslissingen te kunnen nemen over de vervolgstappen, is inzicht in het financiële reilen en zeilen van de afgelopen 11 jaar van cruciaal belang.
Heeft de makelaar per kalenderjaar wel een jaarrekening opgesteld? Ik mag het hopen, want anders zal dit met terugwerkende kracht alsnog moeten gebeuren voor die 11 jaar.
Per appartement moet ook voor elk jaar duidelijk worden gemaakt hoeveel er wel of niet is betaald om de schuldposities van de huidige eigenaren exact in kaart te brengen.
Verder spreekt voor zich dat de (meest recente) jaarrekeningen inzichtelijk moeten maken welke beheer- en exploitatiekosten voor rekening van de VvE komen. Zodat er eindelijk een grondslag is om voor de VvE een adequate begroting op te stellen en alle eigenaren een correcte vve-bijdrage te laten betalen.
Daarbij moet ook nadrukkelijk de aanwezigheid en omvang van het reservefonds worden meegenomen. Als er weinig tot niets is gespaard, moet ook in dit opzicht met grote spoed een inhaalslag worden gemaakt. Dat betekent dat het opstellen van een mjop hoge prioriteit moet krijgen.
De makelaar is aansprakelijk voor dit wanbeheer. Hij zou voor alle 11 jaren kosteloos een transparante en controleerbare jaarrekening moeten opstellen (als dit niet is gebeurd), maar net als Rob vrees ik dat het allemaal niet zal meevallen.
Bij tegenwerking van de makelaar kan de uiteindelijke conclusie zijn dat het hele administratieve archief dan maar moet worden opgehaald en ondergebracht bij een beheerder die wel professioneel te werk gaat. Echter, als deze licht in de duisternis moet brengen wat betreft de afgelopen 11 jaar, dan zal dit aanzienlijke meerkosten met zich meebrengen.
Heel veel sterkte en succes.Bedankt voor alle nuttige bijdragen. We sparen nu ook al op basis van een oud MJOP uit 2010 met een scope van 10 jaar. Op basis van het nieuwe MJOP met een scope van 15 jaar (tot en met 2032) blijkt dat te weinig te zijn, maar dat verschil is te overbruggen. Mijn “probleem” betrof inderdaad het integraal vervangen van bepaalde onderdelen die nu nog buiten de scope van het MJOP liggen, zoals de ramen en de kozijnen.
Alle voorgaande bijdragen hebben mij in zoverre gerustgesteld dat het verstandig om hier nuchter mee om te gaan.@Carla, terecht opgemerkt. Een verschillende termijn voor het glas en de kozijnen lijkt inderdaad niet logisch te zijn in ons nieuwe MJOP. Wat doe je na 50 jaar? De dan 20 jaar oude ramen overplaatsen in de gloednieuwe kozijnen en dan na 10 jaar weer vervangen? Nee, bij een dergelijk ingrijpende renovatie, moet je alles in 1x doen. Voor deze onderdelen zou je dezelfde cyclus moeten hanteren.
Dat loopt sterk uiteen, omdat het gebouw liefst 18 verschillende woningtypen kent, maar het gemiddelde van alle appartementen is 128 euro per maand.
Ik bedoel dat de reservering 160% hoger had moeten zijn dan wat als gangbaar wordt beschouwd, dus in feite komt dit neer op 1,3% van de herbouwwaarde.
Ik vraag mij af waarom je het motto van de huurder als reden opvoert dat je tot nu toe geen bijdrage aan de VvE heb geleverd? De huurder heeft geen relatie met de VvE. Hij betaalt huur aan de verhurende eigenaar, in dit geval een woningbouwvereniging. Daarmee heeft hij aan zijn verplichtingen voldaan.
Het staat buiten kijf dat de eigenaren moeten sparen voor groot onderhoud. Daar ontkom je niet aan. De woningbouwvereniging kan de VvE-bijdrage echter niet eenzijdig “opleggen”. Om betaling van de VvE-bijdrage af te kunnen dwingen, moet die bijdrage gebaseerd zijn op een begroting die in een ledenvergadering van de VvE is goedgekeurd. De eigenaren dragen vervolgens naar rato van hun breukdeel bij in de begroting.
In dit verband is interessant hoeveel stemmen de eigenaren hebben. Als jullie allebei precies 1 stem vertegenwoordigen, kan er over alle onderwerpen in een ledenvergadering een patstelling ontstaan.
Wat mij intrigeert, is de toevoeging “zolang zijn belangen niet worden geschaad” stemt de grooteigenaar mee met de meerderheid. De grooteigenaar is zelf niet aanwezig, dus iemand moet namens hem die afweging maken. Hoe doe je dat objectief? En wat gebeurt er bij 3 stemmen voor en 3 stemmen tegen, als er geen meerderheid is?
Ik weet het, het is hypothetisch geneuzel van mijn kant, maar ik vind de gang van zaken binnen deze VvE heel apart.Ik ben nog allesbehalve overtuigd. Artikel 28 lid 3 MR 1992 gaat over “extra voorschotbedragen en definitieve bijdragen” en verwijst weer naar artikel 38 lid 5 en 6 enz.
Het betreft hier specifieke besluiten van de vergadering over het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven en waarvoor een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 noodzakelijk is. Besluiten die bovendien al moeten zijn genomen op een moment dat een voormalige eigenaar nog wel eigenaar was. In die gevallen vind ik het inderdaad logisch en terecht dat een voormalige eigenaar nog aangesproken kan worden als een dergelijk besluit een extra voorschotbedrag of een hogere definitieve bijdrage tot gevolg heeft.
Waar ik echter op doel is een “going concern” situatie zonder verdere bijzonderheden zoals specifieke besluiten over extra uitgaven in het betreffende boekjaar.
Er wordt een jaarrekening vastgesteld en die heeft altijd een overschot of een tekort. Dat dit in de praktijk meestal wordt verrekend met de algemene reserve, is ook in ons geval allemaal waar, in de 11 jaar van ons bestaan is slechts 1x een overschot terug betaald. Maar dat is wel gebeurd aan de eigenaren die op de dag van de vergadering eigenaar waren. En onze algemene reserve heeft de door de vergadering vastgestelde bovengrens bereikt, waardoor ik verwacht dat terugbetaling in de toekomst vaker zal voorkomen.
Kijk ik nu naar onze situatie van 2016 met liefst 11 verkochte appartementen, dan vraag ik mij nog steeds sterk af of een overschot, bij een besluit tot terugbetaling, tijdsevenredig verrekend moet worden met de 11 voormalige eigenaren. Tussen de 11 voormalige en de 11 nieuwe eigenaren krijg je dan steeds een verdeling op basis van het aantal dagen dat men eigenaar was/is, bijvoorbeeld een verhouding 212/365 en 153/365.
Ik kan mij niet voorstellen dat er VvE’s zijn die er op deze manier mee omgaan. Mijn conclusie is dat er in MR 1992 niets specifiek is geregeld over het verrekenen van reguliere exploitatiesaldi. Dat hoeft ook niet, want uitgangspunt is dat de huidige eigenaren bijdragen in een tekort of een overschot terug ontvangen. Dat gegeven vloeit automatisch voort uit het lidmaatschap van de VvE. De specifieke besluiten waarover het MR rept, vormen in dit geval de uitzondering op de regel.
